Alugar x Financiar
Descubra se vale mais a pena financiar seu imóvel ou alugar e investir a diferença. Simule os dois caminhos lado a lado e veja qual constrói mais patrimônio no seu horizonte de tempo.
Parcela inicial
R$ 3.372,77
Valor do imóvel
R$ 500.000,00
Sistema
SAC
Prazo
360 meses
Aluguel
R$ 2.000,00
Taxa
7% a.a.
Comparar
Financiar x Alugar
Alugar ou financiar um imóvel?
Preencha os dados abaixo para comparar
Simulação com fins exclusivamente ilustrativos. Os resultados apresentados são estimativas baseadas nos parâmetros fornecidos e não constituem oferta, recomendação ou aconselhamento de investimento ou de crédito imobiliário. Rentabilidades e valorizações passadas não garantem resultados futuros. Consulte um assessor de investimentos habilitado antes de tomar qualquer decisão.
O que a calculadora faz com os seus números
A comparação segue quatro etapas. Entender cada uma é o que separa olhar um resultado de confiar num resultado.
Monta o financiamento
Com o valor do imóvel, a entrada, o prazo e a taxa, geramos o cronograma mês a mês em SAC ou Price — com juros, amortização e saldo devedor de cada parcela.
Projeta o aluguel
O aluguel informado é reajustado a cada 12 meses pelo índice que você definir, para refletir como esse custo cresce ao longo do contrato.
Investe a diferença
Todo mês, quem paga menos investe a diferença. Se a parcela é maior, quem aluga aporta a sobra; se o aluguel é maior, quem financia aporta. Os dois desembolsam exatamente o mesmo valor.
Compara o patrimônio líquido
No fim do prazo, somamos imóvel valorizado mais investimentos e descontamos a dívida em aberto. Vence quem construiu mais patrimônio de verdade.
A premissa que sustenta tudo
A comparação só é justa porque os dois cenários gastam o mesmo por mês. Quem aluga precisa realmente investir a diferença, todo mês, sem falhar. Se esse dinheiro for consumido, alugar deixa de competir — e o resultado da simulação não se aplica.
Como funciona um financiamento
Do primeiro documento à chave na mão, o processo tem etapas bem definidas. Saber o que acontece em cada uma evita surpresa e atraso.
O caminho até a aprovação
- 1
Análise de crédito
O banco avalia renda, score e histórico para definir quanto pode emprestar e a que taxa. É aqui que sai a carta de aprovação, válida por alguns meses.
- 2
Escolha do imóvel
Com o limite aprovado, você negocia o imóvel. O valor financiado nunca passa do limite aprovado nem do percentual máximo permitido para aquele imóvel.
- 3
Avaliação de engenharia
O banco envia um engenheiro para avaliar o imóvel. O laudo define o valor de garantia — se vier abaixo do preço negociado, você cobre a diferença do próprio bolso.
- 4
Análise jurídica e documental
Certidões do vendedor, do comprador e da matrícula do imóvel são conferidas. Pendência em qualquer uma trava o processo até ser resolvida.
- 5
Assinatura e registro
Assinado o contrato, ele é registrado na matrícula do imóvel em cartório. Só depois do registro o banco libera o dinheiro ao vendedor e o imóvel passa a ser seu, com alienação fiduciária ao banco.
Do início ao registro, o processo costuma levar de 30 a 60 dias, dependendo do banco e da documentação do imóvel.
Conceitos que mudam o custo
SFH e SFI
O SFH é a modalidade regulada, com teto de taxa e possibilidade de usar o FGTS, mas limita o valor do imóvel. Acima desse limite, a operação vai para o SFI: sem teto de taxa e, em geral, sem FGTS.
CET, não a taxa anunciada
O Custo Efetivo Total inclui juros, seguros MIP e DFI, taxa de administração e tarifas. É o único número comparável entre bancos — a taxa nominal da propaganda quase sempre esconde o resto.
Quanto o banco financia
Costuma chegar a cerca de 80% do valor do imóvel, variando por banco, linha e perfil. O restante é a entrada, que sai do seu bolso junto com os custos de cartório.
Portabilidade
Você pode levar o financiamento para outro banco que ofereça condições melhores, sem quitar o contrato. É um direito seu, e vale reavaliar sempre que os juros de mercado caem.
FGTS no jogo
Dentro das regras do SFH, o saldo do FGTS pode entrar na entrada, amortizar o saldo devedor ou abater parcelas. Usar para amortizar cedo é o que mais corta juros no total.
Alienação fiduciária
Até a última parcela, o imóvel fica em garantia do banco. Você mora, reforma e pode vender — mas a venda passa pela quitação ou pela transferência do saldo devedor.
Quer entender as condições reais para o seu caso?
A mesa de crédito da Sacre estrutura operações e compara taxas entre instituições. Vale a conversa antes de fechar com o primeiro banco que aprovar.
O hotsite de crédito da Sacre é focado em estruturação de capital, inclusive para operações imobiliárias.
Como funciona o aluguel
A Lei do Inquilinato (8.245/91) define o que pode e o que não pode em um contrato de locação residencial. Estes são os pontos que mais pesam no bolso.
As garantias que o proprietário pode exigir
Caução em dinheiro
Até 3 aluguéisDepositada em poupança e devolvida corrigida no fim do contrato. Trava capital, mas é a mais barata: você recebe o valor de volta.
Fiador
Sem custo diretoUm terceiro com imóvel próprio assume a dívida se você não pagar. Não custa nada, mas depende de encontrar alguém que aceite o risco.
Seguro-fiança
1 a 2 aluguéis por anoUma seguradora garante o contrato. Aprovação rápida e sem fiador, porém é dinheiro que não volta — é prêmio de seguro, não depósito.
Título de capitalização
Equivalente a alguns aluguéisVocê aplica um valor que fica preso durante o contrato e é resgatado ao final, geralmente com rendimento abaixo da inflação.
A lei permite apenas uma garantia por contrato. Exigir duas ao mesmo tempo é irregular.
Direitos e deveres que valem dinheiro
Reajuste só uma vez por ano
O contrato não pode ser reajustado em prazo inferior a 12 meses. O índice é o que estiver escrito no contrato — em geral IGP-M ou IPCA, e ele é negociável antes da assinatura.
Multa proporcional na saída
Se você sair antes do fim do contrato, a multa é reduzida proporcionalmente ao tempo já cumprido. Quem cumpriu quase todo o prazo paga quase nada.
Trinta dias de aviso
Em contrato por prazo indeterminado, basta notificar o proprietário com 30 dias de antecedência. Essa é a mobilidade que a compra não oferece.
Direito de preferência
Se o proprietário decidir vender, você tem prioridade para comprar nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
Manutenção estrutural é do dono
Problemas na estrutura, telhado, hidráulica e elétrica antiga são do proprietário. Ao inquilino cabem os reparos de uso do dia a dia.
Benfeitorias necessárias
Obras indispensáveis à conservação do imóvel são indenizáveis, mesmo sem autorização prévia. As de simples embelezamento, não — combine por escrito antes de reformar.
Os caminhos para sair do aluguel
Financiamento não é a única porta. Cada caminho tem um custo, um prazo e um perfil de quem se encaixa nele.
Financiamento imobiliário
Chave agora- Você entra no imóvel imediatamente
- Exige entrada e custos de cartório à vista
- Juros incidem sobre todo o saldo devedor
- Aceita FGTS e permite amortizar quando quiser
Melhor para quem precisa do imóvel agora e tem entrada disponível.
Ver soluções de créditoConsórcio
Custo menor- Sem juros: você paga taxa de administração
- A contemplação depende de sorteio ou lance
- Não exige entrada para começar
- A carta de crédito também serve para quitar financiamento
Melhor para quem tem prazo e quer reduzir o custo total da aquisição.
Ver como funciona o consórcioAinda em dúvida sobre qual caminho seguir?
Um assessor da Sacre analisa seu caso e mostra os números reais das duas rotas, sem custo.
Os termos que aparecem na simulação
Referência rápida para não travar em nenhuma linha do resultado.
- Amortização
- A parte da parcela que efetivamente abate a dívida. O resto é juros e encargos.
- Saldo devedor
- Quanto você ainda deve ao banco. Os juros de cada mês são calculados sobre ele.
- SAC
- Sistema com amortização fixa. A parcela começa mais alta e cai mês a mês, e o total de juros é menor.
- Price
- Sistema com parcela fixa do começo ao fim. Mais previsível, porém com total de juros maior.
- CET
- Custo Efetivo Total: juros mais seguros, tarifas e taxa de administração. É o número que permite comparar bancos.
- MIP e DFI
- Seguros obrigatórios embutidos na parcela: morte e invalidez do comprador, e danos ao imóvel.
- TR
- Taxa Referencial. Quando o contrato prevê, corrige o saldo devedor todo mês, antes do cálculo dos juros.
- IGP-M
- Índice mais usado para reajustar aluguel. Costuma oscilar bem mais que a inflação ao consumidor.
- Alienação fiduciária
- O imóvel fica em garantia do banco até a quitação, embora você tenha a posse e possa morar nele.
- Amortização extraordinária
- Pagamento extra que abate o saldo devedor. Pode reduzir o prazo ou o valor da parcela.
- ITBI
- Imposto municipal pago na transferência do imóvel. Some com escritura e registro nos custos de cartório.
- Valorização
- Quanto o imóvel se aprecia por ano. É patrimônio, mas só vira dinheiro quando você vende.
Dúvidas Frequentes
Tire as principais dúvidas sobre alugar ou financiar um imóvel.
No SAC a amortização é fixa e os juros caem mês a mês, então a parcela começa mais alta e diminui com o tempo — no total, você paga menos juros. Na Price a parcela é fixa do início ao fim, mais previsível para o orçamento, mas o total de juros pago costuma ser maior.
Quando a parcela do financiamento é maior que o aluguel, quem aluga pode investir a diferença. Se a rentabilidade dos investimentos supera a valorização do imóvel no período, esse capital investido pode crescer mais rápido do que o imóvel se valoriza.
O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é o indicador mais usado para reajustar contratos de aluguel no Brasil. Na simulação, esse percentual define quanto o valor do aluguel sobe a cada 12 meses. Um IGP-M alto reduz a vantagem de alugar, já que o custo mensal aumenta mais rápido ao longo do tempo.
Amortização extra é quando você paga um valor adicional além da parcela mensal para reduzir o saldo devedor mais rápido. Você pode escolher entre reduzir o prazo do financiamento (mantendo o valor da parcela) ou reduzir o valor da parcela (mantendo o prazo). Também dá para escolher se quer fazer uma única amortização ou várias ao longo do tempo.
Alguns financiamentos, especialmente os do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), podem ter correção mensal do saldo devedor por TR ou IPCA. Na simulação, ao ativar essa opção, o saldo devedor é reajustado todo mês antes de calcular os juros, o que pode aumentar significativamente o custo total do financiamento ao longo dos anos.
Do Simulador ao Financiamento
Comparar no papel é o primeiro passo. Se financiar fizer sentido para você, a Sacre analisa taxas em múltiplos bancos e acompanha todo o processo até a aprovação do seu crédito.
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