8 lugares onde o Airbnb enfrenta restrições — o Brasil pode ser o próximo
Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça colocou o Brasil no centro de um debate que já ocupa governos, tribunais e moradores em dezenas de países. A 4ª Turma do STJ determinou que proprietários de imóveis em condomínios residenciais precisam de aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos para ofertar unidades em plataformas de aluguel de curta temporada, como o Airbnb. A plataforma reagiu à decisão mobilizando anfitriões com um abaixo-assinado que já reuniu mais de 110 mil assinaturas.
A motivação do STJ, conter o impacto do aluguel de curta duração sobre a convivência e a destinação residencial dos edifícios, ecoa ao redor do mundo. A seguir, um "mapa" das principais restrições em vigor.
1. Estados Unidos: Nova York vira referência global
Em setembro de 2023, Nova York passou a aplicar de forma rigorosa a Local Law 18, lei aprovada em 2022 que representa a regulação mais dura para o setor em uma grande metrópole do mundo. A lei proibiu o aluguel de apartamentos inteiros por menos de 30 dias em edifícios residenciais.
O anfitrião deve residir no imóvel, permanecer presente durante toda a estadia e receber no máximo dois hóspedes, sem portas internas com chave entre os espaços. O resultado foi imediato: os anúncios ativos na cidade despencaram mais de 90% em poucos meses.
A escassez habitacional que motivou a medida é real — a taxa de vacância de imóveis em Nova York atingiu 1,4% em 2023, o menor nível desde 1968, segundo a pesquisa trienal da prefeitura.
2. Espanha: Barcelona anuncia extinção das licenças
Barcelona se tornou o símbolo mais radical da reação global ao turismo predatório. Em junho de 2024, o prefeito Jaume Collboni anunciou que a cidade vai cancelar todas as 10.101 licenças de apartamentos turísticos até 2028, sem renovação. Os imóveis deverão retornar ao mercado residencial tradicional.
A decisão veio após anos de protestos de moradores. Em julho de 2024, manifestantes chegaram a esguichar água em turistas sentados em cafés. Estudos indicam que a atividade do Airbnb havia elevado os aluguéis nos bairros mais populares da cidade em até 7% e os preços de imóveis em até 17%.
O movimento se espalha por outras cidades espanholas: Málaga deixou de emitir novas autorizações para aluguéis de curta temporada em dezenas de bairros.
3. França: limite de 120 noites em Paris
Paris adota um modelo de restrição por volume. A residência principal pode ser alugada por no máximo 120 noites por ano. Ultrapassado esse limite — ou no caso de segundas residências —, o imóvel precisa ser registrado formalmente junto ao município e convertido para uso comercial.
A medida visa preservar a oferta de moradia permanente em uma cidade onde o mercado residencial historicamente já é pressionado. O Airbnb tentou contestar regulações similares na Europa, mas os tribunais mantiveram o poder dos municípios de impor restrições ao setor.
4. Áustria: 90 dias e unanimidade dos coproprietários em Viena
A capital austríaca foi além do limite por volume. Desde julho de 2024, Viena restringe o aluguel turístico a no máximo 90 dias por ano em toda a cidade, regra que antes valia apenas para zonas residenciais e agora se estende a todos os imóveis.
Quem quiser superar esse teto deve solicitar uma autorização excepcional à prefeitura, sujeita a uma condição incomum: o pedido precisa ser acompanhado do consentimento por escrito de todos os coproprietários do edifício.
A lógica é idêntica à do STJ no Brasil, em que o interesse coletivo dos moradores prevalece sobre o uso individual da unidade. Alugar sem a permissão correta pode resultar em multas de até 50 mil euros.
5. Alemanha: permissão distrital em Berlim
Berlim opera sob a lei de proibição de uso indevido do espaço habitacional em vigor desde 2013 e endurecida sucessivas vezes. Anfitriões podem alugar a residência principal por até 90 dias por ano, desde que registrem a unidade na administração distrital e exibam o número de cadastro em todos os anúncios.
Alugar uma segunda residência, ou qualquer imóvel que não seja a moradia principal, requer uma autorização especial, de aprovação difícil na prática.
Desde 2023, todas as listagens em plataformas como o Airbnb devem exibir o número de registro. As multas por descumprimento chegam a 500 mil euros.
6. Singapura: banimento de fato para turistas
A cidade-estado asiática é um dos mercados mais restritivos do mundo para o Airbnb. A lei impõe prazos mínimos de locação que inviabilizam o modelo de curta temporada: três meses consecutivos para propriedades privadas (condomínios) e seis meses para residências do programa de habitação pública HDB, que concentra a maior parte do estoque habitacional do país.
Turistas são expressamente proibidos de alugar unidades do HDB. Proprietários que violam as regras podem ser multados em até 200 mil dólares de Singapura por infração.
Em setembro de 2025, um operador foi multado em mais de 1 milhão de dólares singaporenses por alugar ilegalmente 31 imóveis em plataformas digitais.
7. Malásia: banimento em Penang
Em maio de 2023, Penang se tornou o primeiro estado da Malásia — e o primeiro destino turístico do Sudeste Asiático — a proibir formalmente o aluguel de curta temporada em imóveis residenciais. A decisão abrange propriedades horizontais e verticais: nem casas nem apartamentos residenciais podem operar como locação de curta duração.
Há uma exceção: seis categorias de imóveis comerciais (como apartamentos de serviço e escritórios flexíveis) podem solicitar autorização, mas apenas com a aprovação de pelo menos 75% dos moradores do edifício em assembleia geral, além de registro junto à prefeitura.
8. Japão: 180 dias e registro nacional obrigatório
O Japão regulou o setor com uma lei nacional, de 2018, que permite aluguéis de curta temporada, mas com teto de 180 dias por ano. Todo anfitrião precisa se registrar formalmente perante o governo, cumprir exigências de gestão de lixo e ruído, e exibir o número de registro nos anúncios.
Municípios têm autonomia para impor restrições adicionais, incluindo limites por bairro e restrições sazonais. O Japão é um dos países identificados pelo próprio Airbnb como mercado prioritário de expansão, o que torna sua regulação um termômetro relevante para o setor.
O Brasil pode ser o próximo?
O STJ não proibiu o Airbnb no Brasil. O que a Quarta Turma determinou, em julgamento realizado em maio de 2026, é que condomínios residenciais podem exigir aprovação de dois terços dos condôminos para autorizar a atividade, quando a convenção do edifício prevê destinação exclusivamente residencial. Embora o caso seja específico, o entendimento tende a servir de referência para ações similares em tramitação no país.
O Airbnb argumenta que a decisão gera insegurança jurídica e pode prejudicar os cerca de 600 mil trabalhadores ligados ao setor, além dos anfitriões — 55% mulheres e 20% com mais de 60 anos, segundo a plataforma. A empresa estima que a atividade movimentou mais de R$ 100 bilhões na economia brasileira em 2024 e gerou R$ 8 bilhões em tributos.
Do lado dos condomínios, o argumento é de que o fluxo constante de hóspedes desconhecidos afeta a segurança, a convivência e a destinação dos edifícios residenciais, mesmos fundamentos que levaram Nova York, Viena, Berlim e Penang a endurecer suas regras.
O mercado de aluguéis no Brasil acumula alta superior a 10% nos últimos 12 meses, segundo o índice FipeZap, contexto que pode acelerar o debate regulatório.
O Brasil ainda não tem legislação específica para aluguéis de curta temporada em plataformas digitais. O que existe é a Lei do Inquilinato, que regula a locação por temporada, e os precedentes do STJ, que vêm sendo construídos caso a caso.
A pressão do mercado, a mobilização dos anfitriões e o histórico internacional sugerem que uma regulação mais ampla é questão de tempo.