A aposta de R$ 1 bilhão na cidade entre Balneário Camboriú e Florianópolis que 'ninguém olhava'

A cidade de Tijucas sempre foi conhecida por ficar no meio do caminho. De um lado, a cerca de 40 minutos, a capital Florianópolis. Do outro, a menos de meia hora, Balneário Camboriú e Itapema, o trecho de litoral queridinho do mercado imobiliário brasileiro.

No meio, uma cidade de quase 60 mil habitantes que o mercado imobiliário tratava como passagem, a "cidade barata do caminho", com quilômetros de rio pouco valorizado.

É nessa cidade que o empresário Ricardo Laus decidiu investir. Nascido e criado em Tijucas, ele fundou a Novo Ambiente Urbanismo e lançou o Rio Parque, um bairro planejado de 400.000 metros quadrados às margens do rio Tijucas, com marina para 90 embarcações e um parque linear de dois quilômetros.

O empreendimento tem valor geral de vendas de 1 bilhão de reais. É o maior lançamento da história da cidade.

O projeto foi lançado há cerca de 45 dias. Na primeira semana de vendas, 80% dos lotes unifamiliares da primeira fase já foram vendidos. Laus priorizou justamente esses lotes na largada e reteve os terrenos mais estratégicos — os destinados a prédios, comércio e escritórios — para desenvolver com parceiros nas fases seguintes.

A ligação de Laus com o terreno é anterior ao negócio.

"Eu fui criado na beira do rio. Morei a vida inteira na beira do rio e era apaixonado por brincar, pescar, fazer coisa desde criança por ali", diz. O rio, aliás, virou a espinha do projeto, e, na visão dele, o embrião de um parque linear que a prefeitura poderia estender pela cidade inteira.

Laus já prepara a segunda fase do empreendimento, que pretende lançar em cerca de 18 meses, junto com a entrega da primeira.

Qual é a história do empreendedor

A trajetória de Laus no mercado imobiliário começou em 1998, quando tinha por volta de 17 anos e passou a trabalhar com o pai.

A porta de entrada foi o financiamento da Caixa Econômica Federal, à época a única linha disponível para quem queria comprar a casa própria com carta de crédito do FGTS. A dupla começou com casas em terreno próprio e construção. Laus estima ter feito algo em torno de 600 a 700 casas nesse período.

A virada veio em 2004, com a compra de um terreno em Tijucas. A família não tinha o dinheiro para o terreno inteiro e negociou com o proprietário — um ex-diretor da cerâmica Portobello — um acordo em que pagaria uma entrada e apostaria no resultado das vendas. O terreno virou o loteamento Mata Atlântica, e depois o Bosque da Mata, lançado em 2018. Os dois se tornaram, segundo Laus, o bairro mais valorizado da cidade.

A primeira fase daquele projeto tinha cerca de 350 lotes. Era muito para a Tijucas da época.

"O pessoal da cidade, empresários dali, achava que a gente estava louco, porque 300 e poucos lotes na cidade e a gente iria ter lote para vender para o resto da vida", diz. Os lotes venderam. Naquele trecho, ao longo de três fases, saíram cerca de 2.000 lotes.

Nas duas décadas seguintes, Laus participou de projetos que somaram milhares de lotes na região, trabalho que o colocou perto do ciclo de valorização de Balneário Camboriú, Itapema e Porto Belo sem que ele fosse o dono do empreendimento. O Rioparque é a primeira vez que ele assina sozinho, à frente da Novo Ambiente Urbanismo, um projeto dessa escala. "Chegou nessa hora que é a minha vez, sozinho, de dar o meu passo", diz.

Como é a aposta no Rioparque

O terreno do Rioparque tem 468.000 metros quadrados no total, dos quais cerca de 150.000 foram executados na primeira fase. Está dentro da malha urbana, no centro de Tijucas, com dois quilômetros de margem de rio.

Para o projeto, Laus reuniu escritórios que assinaram empreendimentos conhecidos no litoral catarinense, como o Pedra Branca, em Palhoça, e o Viva Parque, em Porto Belo.

A proposta segue o conceito de novo urbanismo, corrente de planejamento urbano que privilegia o deslocamento a pé e a mistura de usos — moradia, comércio e trabalho no mesmo bairro. Nenhuma casa tem muro na frente, o cabeamento de energia é subterrâneo e há regras sobre onde pode haver prédio, comércio ou casa. A ideia, diz Laus, é que a pessoa possa morar, trabalhar e se divertir sem depender do carro.

O metro quadrado do Rioparque começa na faixa de dois mil reais. É a peça central do argumento de venda de Laus. Para quem já conhece os preços de Balneário, Itapema e Porto Belo, diz Laus, o Rioparque parece barato.

O desafio pode ser para o morador de Tijucas, acostumado a outro patamar de preços. A estratégia de Laus é evitar mandar tabela e material por WhatsApp. "A gente faz com que as pessoas venham conhecer o empreendimento no local", diz. Segundo ele, é a visita ao espaço físico, a maquete, os vídeos, a sala de vendas, é que converte.

Como está o setor imobiliário no litoral catarinense

A aposta de Laus se apoia num movimento maior. Santa Catarina foi um dos estados que mais receberam migrantes no Brasil nos últimos anos, e a faixa litorânea entre Garopaba e Penha concentrou boa parte da valorização imobiliária do estado. Balneário Camboriú verticalizou primeiro, depois veio Itapema, Porto Belo explodiu quando o plano diretor liberou construções de maior porte.

Tijucas, na leitura de Laus, é o próximo elo dessa cadeia.

O perfil de comprador é variado, o que dificulta cravar um público único. Há o gaúcho e o paranaense que já buscavam a região, o morador de Balneário ou Itapema cansado do trânsito e da verticalização, e o investidor. Laus diz ter notado um movimento novo: brasileiros que moram no exterior comprando na região. "Já teve um cliente que mora em Boston", diz. Segundo ele, alguns veem no Brasil um destino mais seguro para investir diante de incertezas nas políticas migratórias de outros países.

Laus também aponta um fator que pode ampliar o apelo náutico da cidade.

Segundo ele, um grupo do qual participa obteve recentemente a aprovação de uma licença ambiental ligada à drenagem do rio Tijucas, ainda pendente de oficialização. A obra teria como função principal mitigar problemas de enchente, mas, na avaliação dele, também abriria espaço para explorar melhor o potencial náutico da região.

Quais são os desafios

A tese de Laus depende de variáveis que ele não controla.

A primeira é a mudança de percepção do próprio consumidor de Tijucas, que ainda enxerga a cidade — e seus preços — em outro patamar. Vender qualidade "de Balneário" a quem está acostumado com o metro quadrado local exige convencer o comprador de que a cidade mudou de categoria, um processo que não se resolve em um lançamento.

Há também a dependência de fatores externos.

A valorização projetada se apoia na continuidade do fluxo migratório para Santa Catarina, na licença de drenagem que ainda não foi oficializada e na disposição da prefeitura de estender o parque linear pela cidade.

Por ora, o que existe é uma primeira fase vendida rápido e uma aposta de que o resto da cidade vai seguir o mesmo caminho.