A conta chegou? Juros altos e saúde dos lojistas acendem alerta para FIIs de shoppings em 2027, apontam gestores

Os gestores dos fundos imobiliários de shopping centers estão com o radar ligado para 2027 diante dos efeitos dos juros elevados sobre o consumo e a saúde financeira dos lojistas.

Apesar de a ocupação ainda mostrar resiliência, o segmento apresenta sinais de atenção em alguns indicadores, conforme debate durante painel sobre FIIsno Latam Retail Show 2026, evento realizado em São Paulo.

De acordo com Paulo Tilkian, head de Investimentos em Shopping Centers da TRX Investimentos, o comportamento das vendas é uma das métricas que mais merecem acompanhamento no curto prazo.

Isso porque, segundo ele, a ocupação dos shoppings até está em níveis historicamente elevados, mas o crescimento das vendas tem sido heterogêneo entre os empreendimentos.

“Quando a gente olha para os indicadores, a gente vê alguns nas máximas e outros com mais dificuldade”, afirmou. “A gente tem, sim, essa questão dos juros que preocupa muito, porque muito tempo com taxas muito elevadas dificulta a vida do lojista”, prosseguiu.

XPML11: Piora em alguns indicadores

Felipe Teatini, gestor da XP Asset e responsável pelo XP Malls (XPML11), chamou atenção para três indicadores operacionais que, em sua visão, formam o “tripé” dos shopping centers: inadimplência, descontos e vacância.

De acordo com o executivo, apesar de a taxa de ocupação da indústria continuar saudável — reflexo, segundo ele, da resiliência do setor —, o portfólio do XP Malls apresenta uma combinação menos favorável das variáveis.

“Tem me chamado a atenção, negativamente, dois indicadores que estão difíceis de cair, que é inadimplência e descontos”, afirmou.

“A ocupação [do setor] segue bem saudável, que eu acho que é um reflexo da resiliência do nosso segmento, ainda que o varejo como um todo esteja sofrendo com taxa de juros, (…) mas, pelo menos no nosso portfólio, também estamos com uma vacância um pouco alta nesse momento”, disse.

Teatini demonstrou preocupação com os primeiros meses de 2027, especialmente diante dos possíveis efeitos da reforma tributária sobre os lojistas.

Na avaliação apresentada no painel, esse ambiente poderia resultar inicialmente em maior pressão justamente por descontos e inadimplência.

Para o gestor, o principal fator por trás do cenário atual é o custo de capital, que está pressionado pelo elevado nível das taxas de juros brasileira, que se encontra em 14% ao ano.

“A gente fica acompanhando, e tem um sinal amarelo aqui. Tenho algum receio para o primeiro semestre de 2027, em função da reforma tributária. Acho que isso pode, de alguma forma, representar um pouco mais de desconto e um pouco mais de inadimplência num primeiro momento”, afirmou.

“Mas realmente, este ano, em função de tudo o que a gente está vendo, eu diria que o grande vilão é o custo do capital, a taxa de juros. Está definitivamente me chamando a atenção”, acrescentou.

Saúde financeira do lojista é o principal termômetro

Rafael Teixeira, gestor da Vinci Compass, também colocou a saúde financeira dos lojistas no centro da análise. Para ele, um dos principais indicadores para acompanhar essa situação é o custo de ocupação, que relaciona as vendas do lojista aos custos pagos para permanecer no shopping.

O indicador considera despesas como aluguel, condomínio e fundo de promoção, entre outros gastos relacionados à operação da loja.

Na avaliação do executivo, a evolução desse indicador pode antecipar problemas de vacância. Isso porque uma deterioração da saúde financeira do lojista pode aparecer primeiro na inadimplência e, posteriormente, na ocupação.

“Na hora em que o custo de ocupação começa a ser afetado, e aí reflete naturalmente primeiro na inadimplência e depois na vacância, você acende um sinal vermelho de que aquele shopping vai ter um problema no curto e médio prazo”, afirmou.

Para Pátria, raiz do problema está na macroeconomia

Giuliano Ricci, gestor do Pátria Investimentos, que também esteve presente no evento, apontou o ambiente macroeconômico como o principal ponto de atenção para 2027.

Segundo ele, a pressão pode até aparecer em diferentes indicadores dos shoppings, como custo de ocupação, inadimplência, descontos ou demanda, mas a origem do problema vem de algo maior.

“No fim do dia, acho que tem vários parâmetros onde a conta aparece. Mas a raiz desse problema, e acho que a preocupação de todos aqui, é muito a questão macroeconômica mesmo. O patamar de juros está muito alto”, afirmou.

“Para 2027, essa é a grande preocupação. Vai estourar no custo de ocupação? Na inadimplência, no desconto? Numa demanda eventualmente um pouco mais restritiva?”, ponderou.

“Acho que a raiz não está na indústria, acho que a raiz está muito mais na macroeconomia nesse momento de hoje do país”, prosseguiu.

Dividendos x investimentos

Em meio aos temas discutidos no evento, os gestores também apontaram o desafio de equilibrar a distribuição de dividendos aos cotistas dos FIIs com a necessidade de realizar investimentos nos próprios shoppings, um dos setores que mais demandam capex.

No caso do XP Malls, Teatini afirmou que, considerando investimentos de manutenção e allowances, a necessidade anual pode ficar entre 20% e 30% do NOI (resultado operacional) de determinados ativos.

O problema, segundo ele, é conciliar essa necessidade com a estrutura dos fundos imobiliários, que distribuem aos cotistas a maior parte dos lucros gerados.

“Os FIIs têm uma obrigação de repassar 95% de todo o resultado que geram. Então, por definição do nosso produto, não temos caixa”, disse, em tom de crítica. “É muito difícil a gente lidar com essa dinâmica, e os shoppings têm demandado muito investimento.”

“A gente vai precisar evoluir como indústria de FIIs. Já vem evoluindo bastante, mas ainda tem algumas limitações que eu acho que vão ser um desafio daqui para frente.”

Assim como o gestor da XP, Teixeira, da Vinci Compass, destacou que os empreendimentos demandam recursos constantemente para manutenção, expansão e concessão de incentivos a lojistas.

Nesse sentido, o gestor ressaltou a importância do alinhamento entre os proprietários e os administradores dos shoppings para definir quais investimentos devem ser priorizados.

Na avaliação do executivo, cabe ao proprietário tomar decisões estratégicas de maior porte, enquanto o operador fica responsável pela gestão cotidiana do empreendimento.

“Acho que esse equilíbrio e essa confiança entre o empreendedor e o operador é um ponto-chave para o sucesso do shopping.”