A empresa dele criou um 'Tinder' para o mercado imobiliário e já soma R$ 2,3 bilhões em projetos

No aplicativo de relacionamentos Tinder, um algoritmo tenta aproximar pessoas com interesses em comum. Na visão do arquiteto Lucas Obino, fundador do Grupo OSPA, o mercado imobiliário brasileiro vive um problema parecido: de um lado, existem investidores com recursos para aplicar; de outro, incorporadoras em busca de capital e terrenos com potencial de desenvolvimento.

O problema é que essas pontas raramente conseguem se encontrar. Boas oportunidades de negócio não batem assim, do nada, na porta de investidores e construtoras. Terrenos ociosos que parecem estar mal localizados, na verdade, podem abrigar projetos ousados e rentáveis.

Foi justamente para resolver essa desconexão que nasceu uma das apostas da OSPA, grupo criado em Porto Alegre que, ao longo de duas décadas, deixou de ser um escritório tradicional de arquitetura para se transformar em um ecossistema de desenvolvimento urbano.

"A gente traduz o mercado imobiliário para o mercado financeiro. Existem bons investidores e bons empreendimentos, mas esses mundos ainda falam línguas diferentes", diz Obino.

A empresa encerra 2026 com receita estimada em cerca de R$ 20 milhões e projeta alcançar R$ 100 milhões em faturamento até 2030. No braço de estruturação de ativos imobiliários, possui um pipeline de R$ 2,3 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) distribuídos em nove empreendimentos, espalhados por cinco cidades e previstos para lançamento até o fim da década.

Hoje, a companhia mantém bases em Porto Alegre e São Paulo, além de presença operacional em Miami. Também reúne mais de 70 funcionários permanentes e cerca de 60 professores ligados ao seu braço educacional.

Como surgiu a OSPA

Obino nunca quis ser funcionários em escritórios de arquitetura de terceiros. Para fazer as coisas do seu próprio jeito, criou, em 2005, a OSPA, inicialmente desenvolvendo projetos de interiores para familiares e amigos. Desde o início, porém, ele e seus primeiros sócios tinham ambições maiores.

"Queríamos fazer arquitetura com protagonismo, mas também aplicar aquilo em escala urbana", afirma.

A ideia original era criar uma incorporadora própria. O problema era a falta de capital. Sem acesso a crédito, a equipe começou a observar dois movimentos que aconteciam simultaneamente no início da década passada: a popularização das plataformas de compras coletivas e o surgimento das primeiras iniciativas de crowdfunding para investimentos.

A combinação dessas referências deu origem, em 2014, à Urbe.me, considerada uma das pioneiras do crowdfunding imobiliário no país. A iniciativa colocou a OSPA em contato direto com incorporadoras, investidores e gestores de recursos e revelou um problema maior: a enorme assimetria de informações do mercado imobiliário brasileiro.

"Muitas incorporadoras não têm clareza do que estão fazendo. O projeto arquitetônico é apenas uma parte do problema", afirma Obino.

Como o negócio cresceu

Foi dessa percepção que surgiu a principal diferenciação da OSPA.

Enquanto boa parte das empresas do setor atua na construção ou na operação dos imóveis, o grupo decidiu concentrar esforços na etapa anterior: a inteligência necessária para entender o potencial de um terreno, sua viabilidade econômica e o melhor produto imobiliário possível para aquele local.

Uma das ferramentas criadas para isso foi a Place, plataforma de inteligência territorial que transforma regras urbanísticas, dados socioeconômicos e informações de mercado em um mapa interativo. Na prática, o usuário consegue clicar em um terreno e entender instantaneamente seu potencial construtivo.

A tecnologia passou a ser utilizada tanto por empresas privadas quanto por prefeituras interessadas em melhorar o planejamento urbano e a transparência das informações.

A partir daí, a OSPA estruturou um modelo próprio de atuação dividido em quatro verticais: arquitetura e urbanismo, inteligência territorial, mercado de capitais e formação acadêmica.

"A OSPA não é um escritório de arquitetura que criou braços complementares. É uma plataforma de desenvolvimento urbano que tem na arquitetura sua essência e forma de pensar", diz Obino.

Como a OSPA usa IA para conectar incorporadoras e investidores

A mais nova frente do grupo é a OSPA Capital.

A plataforma usa inteligência artificial para analisar empreendimentos imobiliários e identificar quais fundos de investimento, gestoras ou family offices possuem maior aderência para financiar cada projeto. O sistema considera fatores como região, tipo de empreendimento, tamanho do VGV e momento de entrada do capital.

Segundo a empresa, a tecnologia nasce apoiada em uma base de mais de 800 incorporadoras cadastradas, cerca de 600 investidores monitorados e mais de 300 operações intermediadas ao longo de uma década de atuação.

Para Obino, esse processo funciona como uma espécie de aplicativo de relacionamentos para o mercado imobiliário.

"O incorporador médio brasileiro nunca acessou o mercado de capitais. A gente organiza as informações e já sabe, do outro lado, quais investidores têm apetite para aquele tipo de operação. O que antes levava meses pode acontecer em dias", afirma.

Como a OSPA quer crescer junto com cidades que atraem pessoas

Embora tenha nascido em Porto Alegre, a OSPA atualmente desenvolve mais projetos fora do Rio Grande do Sul do que em seu estado de origem.

Segundo Obino, o movimento acompanha uma lógica demográfica. O grupo prioriza mercados que continuam atraindo moradores, gerando empregos e apresentando demanda de longo prazo por novos empreendimentos.

Hoje, as principais apostas estão no litoral de Santa Catarina, na Serra Gaúcha, em São Paulo e também em projetos internacionais desenvolvidos em Miami.

"As cidades existem porque as pessoas querem trocar. Trocas econômicas e trocas humanas. Quando conseguimos criar lugares que favorecem essas conexões, criamos cidades mais responsivas e melhores para viver", afirma o fundador.