A janela dos fundos imobiliários está fechando, e o BTG Pactual revela os FIIs para surfar a onda enquanto há tempo

Se antes os investidores viam uma tempestade se aproximando no horizonte dos mercados, os resultados das urnas limparam o céu. Com Flávio Bolsonaro (PL) à frente de Lula (PT), as perspectivas são mais favoráveis para os ativos de renda variável, e a bolsa brasileira já está capturando ganhos. 

Os fundos imobiliários, por outro lado, ficaram para trás e ainda registram uma recuperação mais tímida — mas isso pode ser uma boa notícia. Segundo Caio Araujo e Matheus Oliveira, analistas do BTG Pactual Research, essa diferença abre uma janela de oportunidade para investir em FIIs de tijolo, ou seja, fundos que alocam recursos diretamente em imóveis. 

"Se a queda dos juros se consolidar, os fundos de tijolo poderão combinar o recebimento de dividendos com uma reprecificação das cotas", afirmaram em relatório. 

Os analistas avaliam que a oportunidade está em construir exposição a esses ativos enquanto os descontos ainda são relevantes.

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Entre spreads e dividendos, a virada do ciclo 

O levantamento do banco mostra que o Ifix Tijolo negocia com uma relação preço/valor patrimonial (P/VP) média de 0,85x, o que equivale a um desconto de 15% sobre o valor líquido das carteiras.  

O indicador mostra que as cotas ainda estão sendo negociadas em um preço bem abaixo do valor de avaliação dos portfólios. 

Vale lembrar que a medida mostra quando um ativo está sendo negociado com deságio: quanto mais distante de um for o resultado, maior a defasagem entre o preço das cotas na bolsa e o valor real da carteira do fundo.  

"Em fundos com imóveis de qualidade, ocupação saudável e receitas consistentes, esse distanciamento pode oferecer espaço para recuperação dos preços conforme o custo de capital diminui", afirmaram os analistas. 

Araujo e Oliveira destacam ainda que o spread entre o dividend yield (taxa de retorno de dividendos) do Ifix Tijolo e a taxa real da NTN-B 2035 — também conhecida como Tesouro IPCA+ 2035 — reforça essa atratividade. 

Atualmente, a diferença está próxima de 470 pontos-base, ou 4,7 pontos percentuais. Já a média histórica é de 360 pontos-base. 

Embora essa distância indique um espaço para recuperação dos FIIs, não é qualquer ativo que vale a pena colocar na carteira.  

"Não significa que todos os fundos estejam baratos ou que os riscos tenham desaparecido. A seleção continua fundamental", afirmaram.  

Araujo e Oliveira recomendam selecionar portfólios capazes de sustentar os resultados durante o período de transição. 

Os FIIs de tijolo que chamam atenção do BTG Pactual 

Em relatório, os analistas também indicam quais fundos imobiliários são mais promissores para surfar a virada de ciclo. Confira as principais escolhas do banco: 

VBI Prime Properties (PVBI11)  

O PVBI11 é um FII de lajes corporativas gerido pelo Patria Investimentos, com 83,3 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) própria. 

O portfólio é composto por sete edifícios de alto e altíssimo padrão em regiões prime de São Paulo, com forte concentração na Faria Lima. 

Apesar da qualidade do portfólio e da localização premium dos ativos, a precificação das cotas está abaixo dos valores vistos nas transações imobiliárias feitas na região.  

Segundo os analistas, esse contraste configura uma tese de valor de médio prazo. 

Araujo e Oliveira avaliam também que a normalização gradual da vacância é um fator que pode elevar os resultados distribuídos aos cotistas, conforme as carências e os descontos de novas locações se normalizem.

JS Real Estate (JSRE11)  

O FII possui um portfólio de lajes corporativas premium em São Paulo, com imóveis bem localizados e inquilinos diversificados. 

A tese combina qualidade imobiliária com desconto nas cotas, com P/VP de 0,66x.  

O guidance de rendimentos de curto prazo está entre R$ 0,48 e R$ 0,52 por cota, enquanto a gestão projeta crescimento gradual para aproximadamente R$ 0,63 até o fim de 2029. 

Bresco Logística (BRCO11)  

De acordo com os analistas, o BRCO11 é um dos fundos logísticos de maior qualidade da cobertura do banco. O ativo conta com portfólio premium, boa localização e inquilinos de elevada qualidade de crédito.  

A gestão conseguiu reduzir gradualmente a vacância, favorecendo a geração de resultados nos próximos meses.  

Vinci Logística (VILG11) 

O VILG11 é um FII de galpões gerido pela Vinci, com portfólio diversificado geograficamente e foco em ativos de elevado padrão. 

Os analistas avaliam que a tese combina qualidade operacional, gestão ativa de capital e desconto patrimonial frente aos pares. Eles destacam ainda a conclusão da reciclagem da carteira, o potencial de revisão de aluguéis e a sustentabilidade dos rendimentos no ciclo logístico. 

BTG Pactual Shopping Centers (BPML11) 

O BPML11 é um fundo de gestão ativa com oito shoppings, que somam cerca de 122,2 mil metros quadrados e estão distribuídos em cinco estados.  

O portfólio tem perfil regional e maior exposição às classes C e D, o que exige acompanhamento operacional, mas oferece oportunidades de ganho com a maturação e reciclagem dos ativos. 

"Mantemos uma visão positiva para a tese de longo prazo, apoiada no relevante desconto patrimonial e no dividend yield de dois dígitos", afirmaram. 

Porém, Araujo e Oliveira alertam que a distribuição atual está sendo beneficiada por resultados não recorrentes. 

HSI Malls (HSML11) 

O HSML11 é um FII de shoppings gerido pela HSI, com oito empreendimentos em cinco estados, cerca de 179,9 mil metros quadrados de ABL própria e participação majoritária em praticamente toda a carteira, operada pela Alqia. 

Para os analistas, a combinação entre controle dos ativos, administração integrada e desalavancagem recente reforça a previsibilidade do resultado recorrente.  

As avenidas de valor, de acordo com Araujo e Oliveira, são a economia financeira recorrente pós pré-pagamentos e a aproximação do fluxo de caixa operacional (FFO) ao nível distribuído. 

O desconto patrimonial em um setor com espaço de reprecificação no ciclo de juros também sustentam a tese na visão do banco. 

Vinci Shopping Centers (VISC11) 

O VISC11 é um FII de shoppings gerido pela Vinci Compass, com participação em dezenas de empreendimentos, cerca de 310 mil metros quadrados de ABL própria e ampla diversificação geográfica e de administradoras. 

Na visão do BTG, a tese combina escala, diversificação e gestão ativa de capital em um setor ainda descontado em comparação com a média histórica. "Como avenida de valor, destacamos a captura operacional das aquisições", disseram Araujo e Oliveira. 

Hotel Maxinvest (HTMX11)  

Com o objetivo de aproveitar a recuperação do setor de hotéis de São Paulo, o HTMX11 combina renda de diárias com ganho de capital na venda de unidades hoteleiras. O portfólio concentra-se nas regiões da Berrini-Chucri Zaidan, Itaim Bibi e Congonhas.  

Na avaliação dos analistas, o FII é a principal alternativa para investidores interessados em exposição ao setor hoteleiro, considerando principalmente a estratégia consolidada e histórico de distribuição.