A receita que está fazendo mais de 50 prédios abandonados no Centro de SP ganharem nova vida

Por décadas, o Centro de São Paulo acumulou um estoque de prédios vazios, escritórios desocupados e imóveis que perderam função conforme empresas e moradores migraram para outras regiões da cidade. Agora, esse mesmo patrimônio começa a entrar no radar de investidores e do poder público como uma nova fronteira imobiliária: a reforma de edifícios existentes, o chamado retrofit.

O movimento foi um dos temas do 4º Encontro Cidades Responsivas, realizado em Porto Alegre nos dias 27 e 28 de agosto, que reuniu representantes da academia, governos e mercado para discutir caminhos para a transformação urbana.

Em painel que abriu a tarde de sexta-feira, 28, o incorporador francês Maxime Barkatz, fundador e sócio da Ilion Partners, e Pedro Fernandes, diretor-presidente da SP Urbanismo, discutiram como a recuperação de imóveis antigos passou a fazer parte da estratégia de reocupação do Centro paulistano.

Segundo dados apresentados pela Prefeitura de São Paulo, hoje há mais de 50 edifícios em processo de requalificação na região central, somando 5.238 moradias em projetos enquadrados em programas como o Requalifica Centro e aSubvenção Econômica. Desse total, 15 prédios já concluíram as obras. 

Para Barkatz, o retrofit deixou de ser apenas uma solução arquitetônica e passou a representar uma oportunidade de negócio imobiliário. A tese, segundo ele, combina a compra de ativos depreciados, a recuperação de áreas centrais consolidadas e a criação de novos usos para edifícios que ficaram obsoletos.

“O prédio vazio tem uma importância negativa muito maior. Quando a gente resolve, de repente vê o interesse de matéria, de investimento, trazendo para os vizinhos. É incrível a diferença”, afirmou durante o painel.

Como prédios antigos viraram uma nova tese imobiliária

A Ilion Partners é uma das empresas que apostam nesse movimento. Segundo Barkatz, a companhia atua desde 2012 com projetos de retrofit e já investiu cerca de R$ 400 milhões em empreendimentos desse tipo.

O executivo afirmou que os projetos costumam envolver ativos comprados por valores inferiores aos de imóveis novos e investimentos médios entre R$ 15 milhões e R$ 20 milhões por empreendimento.

A lógica, segundo ele, está ligada à própria dinâmica urbana de São Paulo. Enquanto novos empreendimentos precisam ocupar terrenos cada vez mais disputados, os prédios antigos estão localizados em áreas já servidas por infraestrutura, transporte e comércio.

“Não faz sentido ter um eixo de desenvolvimento da cidade se o centro está vazio”, disse Barkatz. Para o incorporador, a região central reúne uma infraestrutura que demorou décadas para ser construída e que não deveria ser desperdiçada.

O executivo também defendeu que o retrofit responde a uma mudança de comportamento dos moradores. A expansão urbana baseada em bairros cada vez mais afastados criou custos de deslocamento e reduziu a eficiência da cidade, enquanto a reocupação do centro permite aproximar moradia, trabalho e serviços.

Qual é o papel do dinheiro público para acelerar os retrofits

Apesar do interesse crescente do setor privado, a reforma de edifícios antigos ainda enfrenta desafios financeiros. Diferentemente de uma construção nova, um retrofit pode revelar problemas estruturais, adaptações de instalações e custos difíceis de prever antes do início da obra. 

É justamente essa lacuna que a Prefeitura de São Paulo tenta reduzir com a Subvenção Econômica, programa que prevê até R$ 1 bilhão em recursos públicos para apoiar projetos de requalificação no Centro. O mecanismo pode bancar até 25% do custo elegível das obras.

Nos três primeiros chamamentos do programa, realizados entre 2023 e 2025, 31 empreendimentos foram selecionados e receberam cerca de R$ 67,5 milhões em subvenções, diante de R$ 400 milhões disponibilizados nos editais.

Pedro Fernandes explicou que a política busca criar uma combinação entre investimento privado e incentivos públicos. A prefeitura avalia projetos considerando critérios como habitação de interesse social, preservação do patrimônio, fachada ativa, circulação pública, reúso de água e certificações ambientais.

“O retorno que a gente pede é que o imóvel tenha atividade, que volte a ser usado e deixe de ser mais uma ferida na cidade”, disse o prefeito Ricardo Nunes à EXAME sobre a lógica do programa.

Quando o retrofit deixa de ser reforma e vira transformação urbana

Para os participantes do painel em Porto Alegre, a recuperação do Centro de São Paulo depende menos de uma única intervenção e mais da soma de diferentes projetos. O retrofitaparece como uma ferramenta para devolver moradores, consumidores e atividades econômicas a uma região que perdeu ocupação ao longo dos anos.

Barkatz citou a experiência da própria Ilion com projetos anteriores para defender que os impactos vão além do prédio reformado. Segundo ele, imóveis recuperados ajudam a mudar a percepção do entorno e estimulam novos investimentos.

A empresa já tem novos projetos em desenvolvimento, incluindo um empreendimento na Rua da Consolação, em São Paulo, que segue a mesma estratégia de transformar um edifício existente em um novo ativo imobiliário.

Para o incorporador, o movimento ainda está no início. “A cidade tem um estoque limitado de prédios”, afirmou. Na visão dele, o retrofit não substituirá todos os novos empreendimentos, mas pode ocupar um espaço relevante na recuperação de áreas centrais.

O que o Cidades Responsivas debateu sobre o futuro das cidades

O retrofit foi um dos exemplos apresentados dentro de uma discussão mais ampla sobre como transformar cidades existentes.

O 4º Encontro Cidades Responsivas, promovido pelo Grupo Ospa reuniu, em Porto Alegre, especialistas nacionais e internacionais, gestores públicos e representantes do mercado para discutir planejamento urbano, habitação, financiamento e novas formas de desenvolvimento das cidades.

A programação partiu da ideia de que cidades são sistemas formados por diferentes agentes — governos, empresas, universidades e sociedade — e que a transformação urbana depende da articulação entre esses grupos.

Entre os nomes que participaram do encontro estiveram Alain Bertaud, ex-urbanista-chefe do Banco Mundial, e Carlo Ratti, diretor do Senseable City Lab, do MIT.