A recuperação silenciosa dos escritórios paulistanos — e as oportunidades em fundos imobiliários de lajes corporativas na Bolsa

Poucas vitórias urbanas são tão democráticas quanto encontrar um assento vazio no metrô em plena hora do rush.

Para o passageiro acostumado a disputar cada centímetro do vagão, é uma ótima notícia. Para quem é dono de um prédio de escritórios, talvez nem tanto.

Em Nova York, um dos principais centros corporativos do mundo, o fluxo do metrô ajuda a contar essa história.

Aos fins de semana, o número de passageiros já se aproximou bastante do padrão anterior à pandemia. Nos dias úteis, porém, a recuperação ficou pelo caminho: o movimento ainda está próximo de um terço abaixo do nível de 2019.

Os nova-iorquinos voltaram a circular para passear, jantar e encontrar amigos — mas uma parcela relevante deixou de fazer diariamente o trajeto até o escritório.

A leitura mais provável é simples: isso já não parece apenas uma cicatriz temporária da Covid. Trata-se de uma mudança de hábito com cara de permanência.

O home office não foi uma moda de estação

As pesquisas sobre trabalho remoto apontam na mesma direção. Estima-se que 25,5% dos dias remunerados de trabalho nos Estados Unidos ainda sejam cumpridos integralmente de casa.

É bem menos do que o pico de 61,5% registrado durante a pandemia, mas continua muito acima dos pouco mais de 7% observados imediatamente antes dela.

A tecnologia já empurrava essa curva para cima havia décadas. A pandemia apenas apertou o botão de avanço rápido.

Quando as empresas perceberam que parte do trabalho poderia ser feita à distância e os funcionários reorganizaram a vida ao redor dessa flexibilidade, voltar exatamente ao ponto de partida tornou-se improvável.

O contraste nova-iorquino é quase cinematográfico. O skyline ganhou edifícios imponentes, como o One Vanderbilt e a nova sede do JPMorgan na Park Avenue, com capacidade para 10 mil pessoas.

Ao mesmo tempo, os fundos imobiliários de escritórios dos Estados Unidos sofreram forte desvalorização em Bolsa. O desempenho do segmento imobiliário tornou-se bastante heterogêneo, com vencedores e perdedores mais claramente definidos.

• Leia também: Escritórios vivem o melhor momento desde a pandemia, mas FIIs de lajes corporativas ainda sofrem. O que falta para voltarem a brilhar?

No mercado imobiliário, localização é tudo

É aqui que vale frear a generalização. O mercado imobiliário não viaja bem em uma planilha. A dinâmica muda de cidade para cidade, de bairro para bairro e, às vezes, de uma calçada para a outra.

Se o metrô de Nova York conta uma história de deslocamento ainda incompleto, isso não significa que todas as praças convivem com espaços vagos. Os dados das lajes corporativas de alto padrão em São Paulo mostram um mercado em uma fase bem diferente.

São Paulo em recuperação

Após um ciclo prolongado de vacância elevada e pressão sobre os aluguéis, o mercado de lajes corporativas de alto padrão em São Paulo apresenta sinais mais consistentes de recuperação.

O avanço da absorção, a oferta mais restrita e a alta dos preços reforçam uma dinâmica mais favorável para ativos de qualidade e bem localizados.

Em geral, os principais eixos de São Paulo operam com vacância reduzida e maior poder de precificação, embora ainda existam desocupações pontuais.

Mercado de lajes corporativas em São Paulo (A+)

No segundo trimestre de 2026, a absorção líquida das lajes A+ paulistanas atingiu 93,2 mil metros quadrados. Em um português menos imobiliário: as empresas ocuparam mais espaço do que devolveram.

Como o novo estoque entregue no período foi de 57 mil metros quadrados, a demanda superou a oferta, e a vacância caiu para 12,7%, redução de 0,8 ponto percentual frente ao trimestre anterior.

Mais importante: não se trata de um único trimestre favorável. Depois do saldo negativo de 2021, a absorção líquida caminha para o quinto ano consecutivo em terreno positivo.

Lajes corporativas em São Paulo (A+): histórico de absorção líquida anual (em milhares de m²)

Aos poucos, esse movimento começa a se refletir nos preços. O aluguel pedido médio avançou 5% no trimestre, para R$ 134,50 por metro quadrado. A combinação de absorção positiva, oferta mais restrita nos melhores eixos e preços em alta sugere que os proprietários voltaram a ganhar poder de negociação.

De modo geral, a conjuntura paulista reúne fatores que sustentam uma visão mais otimista, incluindo uma economia local saudável, a retomada gradual do trabalho presencial, a menor disponibilidade de grandes lajes em regiões prime e a migração da demanda para eixos com melhor relação custo-benefício.

A tendência é que esse movimento continue, ainda que com oscilações pontuais em determinadas regiões.

Onde Investir - FIIs resistem à SELIC: por que setor segue construtivo para o 2º semestre de 2026

Na Bolsa, o preço ainda olha pelo retrovisor

A verdade é que essa melhora ainda não está refletida nas cotações dos FIIs de lajes corporativas, que permanecem, em diversos casos, negociados com descontos relevantes.

Entre os segmentos de FIIs, as lajes corporativas convivem há anos com um dos maiores descontos patrimoniais da indústria, negociando atualmente a um P/VP (preço sobre valor patrimonial) médio de 0,65 vez.

Diante desse potencial de reprecificação e da perspectiva de crescimento gradual dos proventos, é natural enxergar oportunidades na classe.

Ainda assim, o segmento inclui fundos cujos indicadores operacionais permanecem defasados em relação ao período anterior à pandemia, além de veículos com estruturas de dívida mais restritivas.

Esse contexto, somado à ausência de novas emissões, torna o mercado menos aquecido em comparação com outros segmentos da indústria.

Ou seja, a mensagem não é comprar qualquer fundo de lajes apenas porque a vacância de São Paulo caiu. A melhor forma de capturar esse ciclo é ser seletivo.

Em relatório especial no Empiricus+, destaquei os três fundos preferidos no setor, com portfólios de qualidade e potencial de captura de valor por meio da recuperação operacional e da redução dos descontos no mercado secundário. O resumo de um deles está disponível abaixo.

JS Real Estate (JSRE11)

O JS Real Estate (JSRE11) é um fundo gerido pelo Safra, com foco em lajes corporativas premium em São Paulo.

Seu portfólio próprio é composto majoritariamente por ativos de padrão A+/AAA, como Tower Bridge, Rochaverá, Edifício Paulista e uma participação no WTorre Nações Unidas III.

Os imóveis estão localizados em importantes eixos corporativos da capital, como Marginal Pinheiros, Berrini, Chucri Zaidan e Avenida Paulista.

Além da qualidade dos imóveis e da localização estratégica, o fundo conta com uma base diversificada de inquilinos e apresentou recuperação relevante da ocupação após o período mais desafiador provocado pela pandemia.

Mais recentemente, o fundo ampliou sua exposição ao segmento por meio do JS Renda Imobiliária (JSRI), veículo no qual detém 100% das cotas subordinadas. Por meio dessa estrutura, o JSRE11 ganhou exposição econômica a uma parcela do Tower Bridge, além do WT Morumbi, do Work Bela Cintra e, agora, das Torres I e II do Complexo WTorre Nações Unidas.

Do ponto de vista operacional, ainda há espaço relevante para captura de valor por meio da redução da vacância nesses imóveis, aliada ao crescimento dos aluguéis.

Em termos de valuation, o fundo segue negociando com desconto patrimonial relevante, a um P/VP de 0,6 vez. Mesmo considerando um cenário mais restritivo, nosso modelo indica potencial de valorização de dois dígitos frente à cotação atual.

JSRE11 – cota de mercado / cota patrimonial (P/VP)

Na frente de renda, além do guidance de curto prazo entre R$ 0,48 e R$ 0,52 por cota, a gestão projeta uma trajetória gradual de crescimento dos rendimentos, dos níveis atuais para um patamar próximo de R$ 0,63 por cota até o fim de 2029.

Vale lembrar que o setor convive há anos com maior sensibilidade às oscilações da Bolsa. Por isso, é importante dimensionar adequadamente o peso da posição no portfólio.

Um abraço,
Caio