Allos quer transformar estacionamento de shopping em multiuso de R$ 4,5 bi
O Parque Dom Pedro, em Campinas, vai passar por uma grande transformação com a construção de até 17 torres na área de estacionamento do shopping, criando um verdadeiro centro multiuso. A Allos, proprietária do complexo, recebeu recentemente da Prefeitura de Campinas as licenças para as duas primeiras torres: um prédio corporativo triple-A com 24 lajes e 24,6 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) e um hotel com 224 unidades e 5,8 mil metros quadrados de ABL.
Mas a construção não resultará em perda de vagas para o shopping. O projeto prevê a realocação e reposição do número de vagas ocupadas pelas torres, além da criação das novas vagas necessárias para o uso do prédio e do hotel.
"Quando fazemos uma [torre], ela vai fazer as vagas necessárias para aquele uso. Vamos ocupar aí uns 1.500 metros quadrados de chão, que dá umas 100, 150 vagas", afirma Mário Alves de Oliveira, diretor de desenvolvimento da Allos.
A construção deve começar no segundo semestre, com conclusão prevista em 36 meses, e o VGV das duas primeiras torres é estimado em R$ 340 milhões. Já o VGV das 17 torres chega aos R$ 4,5 bilhões.
O projeto integra uma estratégia da Allos para rentabilizar terrenos ociosos em parceria com incorporadoras especializadas. "Usamos recursos que já estão empregados da companhia, que são os terrenos e o shopping, e os parceiros entram com recurso para desenvolver em cima dessas ativos. Nosso banco de terrenos é enorme. São mais de 5 milhões de metros quadrados", afirma Rafael Sales, CEO da Allos.
No Parque Dom Pedro, as torres serão desenvolvidas via permuta financeira: a Allos fornece o terreno e recebe parte do VGV, sem necessidade de investir capital próprio. Sales, afirma que a companhia deve receber um percentual que varia de 15% a 22% do valor do VGV que será construído ao redor do shopping em Campinas. A incorporadora Áurea, de São Paulo, fica a cargo do corporativo. Enquanto isso, a Diamond, de Minas Gerais, toca a incorporação do hotel.
Mas o ganho não vem apenas daí. Estima-se 30.000 pessoas adicionais, entre residentes e trabalhadores, circulando diariamente no Dom Pedro após a conclusão, incrementando fluxo e venda no maior ativo do portfólio.
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O masterplan segue o conceito de “cidade de 15 minutos”, com infraestrutura que permite que moradores e trabalhadores resolvam suas demandas diárias próximas ao shopping. Além de escritórios e hotelaria, o plano inclui áreas residenciais, hospitais, universidades e escolas, transformando o shopping no núcleo de um ecossistema urbano completo.
Internamente, o shopping já passou por redesenvolvimento. Corredores revitalizados desde 2022 elevaram as vendas em 36%, superando a inflação. Segundo o CEO Rafael Sales, a estratégia busca maximizar o tráfego de recorrência, gerar consumo constante e valorizar os ativos, consolidando o Parque Dom Pedro como um polo urbano que combina trabalho, lazer, moradia e serviços.
Allos pelo Brasil
A Allos busca replicar em todo o Brasil o modelo que vem implementando em Campinas, expandindo seus shoppings por meio de projetos multiuso e parcerias estratégicas. Atualmente, a empresa possui 72 contratos ativos em diferentes estados, representando uma receita contratada de R$ 700 milhões com participações em empreendimentos residenciais, hospitais e instituições de ensino.
O foco é maximizar a recorrência de público: moradores e trabalhadores no entorno frequentam os shoppings cinco vezes mais e consomem 47% mais do que clientes comuns, reforçando o valor da estratégia de adensamento.
No Shopping da Bahia, por exemplo, aprovou uma incorporação de grande porte em terrenos adjacentes que levaram oito anos para serem regularizados. Atualmente, existem seis torres residenciais com contrato assinado para este ativo em parceria com a incorporadora Moura Dubeux. Em Goiânia, foram planejadas seis torres residenciais, das quais três já foram entregues em parceria com a Cyrela.