Antigo terreno da Globo no Jardim Botânico vai abrigar condomínio de mansões
Fator Realty comprou imóvel que abrigava operação da emissora e aposta em condomínio de casas de 450 metros quadrados em uma das regiões mais disputadas do Rio
RESUMO | A Fator Realty vai transformar um antigo galpão ligado à operação da Globo no Jardim Botânico, no Rio de Janeiro, em um condomínio de alto padrão com seis casas de aproximadamente 450 metros quadrados. O projeto está em fase final de aprovação, e as obras devem começar no ano seguinte ao lançamento.
Durante anos, um galpão ligado à operação da Globo no Jardim Botânico, na Zona Sul do Rio de Janeiro, abrigou atividades internas da emissora. Agora, o espaço dará lugar a um empreendimento residencial de alto padrão com apenas seis casas.
A transformação será conduzida pela Fator Realty, braço de incorporação da Fator, empresa com 70 anos de atuação no mercado imobiliário e da construção civil. A companhia adquiriu o imóvel de uma empresa que havia comprado a área anteriormente da Globo e pretende desenvolver um condomínio de casas com aproximadamente 450 metros quadrados cada.
“O terreno era um galpão utilizado por uma empresa. Não era uma casa residencial há muitos anos, era praticamente um depósito. Era um imóvel que tinha sido da Globo. Uma empresa tinha comprado depois, e nós adquirimos dessa empresa”, explica Vasco Rodrigues, CEO da Fator.
O negócio envolveu uma combinação de dinheiro e permuta física. Isso significa que uma parcela do valor foi paga em dinheiro e outra parte será quitada mediante a entrega de unidades do próprio empreendimento a ser construído.
O imóvel, localizado na Rua Pacheco Leão, foi durante décadas uma das estruturas de apoio e escritório da emissora carioca. Dados do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) mostram que uma transação no mesmo endereço ocorreu em 2021 envolvendo uma área de 3,9 mil metros quadrados, a R$ 37,5 milhões — R$ 9,7 o metro quadrado. Rodrigues, no entanto, adquiriu 1,3 mil metros quadrados do total do terreno.
Por ora, o projeto está em fase final de aprovação junto aos órgãos responsáveis. Já foi realizada a limpeza vegetal da área do terreno, mas o galpão antigo ainda não foi demolido. A expectativa é que o início efetivo das obras ocorra no ano seguinte à aprovação e lançamento do projeto.
O terreno encontrado pela Fator no Jardim Botânico representa justamente o tipo de oportunidade que se tornou rara no mercado carioca. Em regiões valorizadas do Rio, especialmente na Zona Sul, poucas áreas permanecem disponíveis para novos projetos — e, quando aparecem, costumam envolver negociações complexas.
“É difícil encontrar um terreno óbvio, livre e liberado para construir. É uma espécie de garimpo”, afirma Rodrigues. "Quando surgem oportunidades, elas frequentemente envolvem imóveis antigos, terrenos pequenos ou propriedades com algum tipo de restrição. Em muitos casos, a proximidade com bens tombados exige análises dos órgãos de patrimônio municipal, estadual e federal, tornando o processo de aprovação mais longo", complementa Rodrigues.
A solução? O retrofit
Essa escassez de terrenos levou a Fator a olhar também para o retrofit como uma forma de criar novos produtos em regiões onde praticamente não há terrenos disponíveis. “Se você tem muitos imóveis disponíveis para fazer retrofit, é como se tivesse vários terrenos disponíveis, que é uma coisa que era difícil no Rio de Janeiro”, afirma Rodrigues.
Um dos exemplos da estratégia é o First Humaitá, empreendimento desenvolvido a partir da transformação de um antigo prédio comercial da prefeitura localizado no Largo dos Leões, no Humaitá, bairro vizinho ao Jardim Botânico. O imóvel, que abrigava estruturas administrativas como a RioUrbe e a MultiRio, foi adquirido pela Fator em uma concorrência pública promovida pela CCPar (Companhia Carioca de Parcerias e Investimentos).
A mudança de uso, de comercial para residencial, foi viabilizada pelo novo Plano Diretor do Rio. O projeto resultou em um empreendimento com 157 unidades entre estúdios e apartamentos de um e dois quartos.
O diferencial do projeto está justamente em uma característica rara na Zona Sul: uma área de lazer ampla. Como os terrenos da região costumam ser pequenos, a Fator optou por abrir mão de parte do potencial construtivo para criar dois pavimentos completos de convivência.
Antes e depois do First Humaitá: empreendimento desenvolvido a partir da transformação de um antigo prédio comercial da prefeitura do Rio (Fator Realty/Divulgação)
O empreendimento ganhou quase 1.200 metros quadrados de lazer, incluindo piscina no rooftop com vista para o Cristo Redentor e para o Pão de Açúcar. A fachada também passou por uma renovação completa, em uma tentativa de transformar a percepção do antigo edifício.
“A gente se impôs um desafio muito grande, que foi fazer realmente uma plástica nova no prédio. Ficou muito bonito e, com essa área de lazer, conseguimos um diferencial de preço interessante na região”, afirma.
Mas a incorporadora tem concentrado seus estudos de retrofit mesmo na região da central do Rio, como Candelária, incluindo a Praça Pio X e ruas do entorno, além do eixo que conecta a área ao Museu do Amanhã.
Atualmente, a empresa avalia de dois a três novos edifícios para conversão na região. A expectativa é que esses projetos possam representar um volume de aproximadamente R$ 200 milhões em VGV (Valor Geral de Vendas).
Segundo o CEO da Fator, os retrofits no Centro normalmente não resultam em empreendimentos de grandes dimensões, já que os imóveis disponíveis costumam ter menor porte. A oportunidade está justamente em transformar ativos que perderam função comercial em novos produtos residenciais.
“O Centro é onde estão essas oportunidades. Mas também não é fácil, porque você tem que achar um prédio que seja passível de fazer um retrofit, que aceite a conversão em imóveis residenciais, que esteja bem localizado e que seja comercialmente atrativo”, afirma.
Outro critério importante é a estrutura de propriedade dos imóveis. A empresa busca prédios com poucos donos ou, preferencialmente, um único proprietário, para evitar negociações complexas com diversos condôminos. “O ideal é encontrar um imóvel de um ou poucos donos, porque negociar com 100 proprietários torna tudo muito mais difícil”, diz Rodrigues.
O produto desenvolvido pela Fator no Centro tem como foco principalmente estúdios e apartamentos compactos voltados para investidores. A tese é atender uma demanda de locação em uma região que concentra atrações turísticas, empresas e órgãos públicos, mas ainda possui uma oferta limitada de hospedagem.
O que será construído no antigo galpão da Globo no Jardim Botânico?
A Fator Realty planeja construir um condomínio de alto padrão com seis casas de aproximadamente 450 metros quadrados cada no imóvel da Rua Pacheco Leão.
Quando começam as obras do condomínio no Jardim Botânico?
As obras devem começar no ano seguinte à aprovação e ao lançamento do projeto, que está em fase final de análise pelos órgãos responsáveis. A limpeza vegetal do terreno já foi realizada, mas o antigo galpão ainda não foi demolido.
Como a Fator Realty adquiriu o imóvel ligado à Globo?
A Fator Realty comprou o imóvel de uma empresa que havia adquirido anteriormente a área da Globo. Segundo Vasco Rodrigues, CEO da Fator, o negócio combinou pagamento em dinheiro e permuta física, com a entrega futura de unidades do empreendimento.
Por que é difícil encontrar terrenos para novos projetos na Zona Sul do Rio?
Segundo Vasco Rodrigues, terrenos livres e liberados para construção são raros em bairros como Jardim Botânico, Humaitá, Botafogo e Leblon. As oportunidades costumam envolver imóveis antigos, áreas pequenas ou propriedades sujeitas à análise de órgãos de patrimônio.
O que é o First Humaitá?
O First Humaitá é um empreendimento residencial da Fator criado a partir de um antigo prédio comercial da prefeitura no Largo dos Leões, em Humaitá. O projeto reúne 157 unidades e quase 1.200 metros quadrados de lazer, incluindo uma piscina no rooftop.
Quais são os planos da Fator para imóveis no Centro do Rio?
A Fator avalia a conversão de dois a três edifícios na região da Candelária, com potencial de aproximadamente R$ 200 milhões em VGV. Segundo Vasco Rodrigues, os projetos devem priorizar estúdios e apartamentos compactos voltados para investidores.