Após disparada na Bolsa, Log Commercial (LOGG3) deixa de ser compra para o Safra
O Safra rebaixou a recomendação das ações da Log Comercial (LOGG3) de compra para neutra, citando que a forte valorização recente do papel, de 27% no ano, reduziu a atratividade da relação entre risco e retorno.
O banco, porém, segue com uma visão positiva sobre os fundamentos da companhia e manteve o preço-alvo de R$ 32 para os próximos 12 meses, o que representa um potencial de valorização de cerca de 18%.
Em relatório, o Safra destacou que a Log segue apresentando desempenho operacional sólido, sustentada pela demanda por galpões logísticos de alto padrão.
O banco também ressaltou que cerca de 80% do pipeline de expansão da companhia está fora da região Sudeste, em mercados que ainda apresentam déficit de galpões logísticos de alto padrão e demanda crescente por parte de empresas industriais e de comércio eletrônico.
De acordo com os analistas, a companhia acumula 15 trimestres consecutivos de crescimento real dos aluguéis, além de manter níveis reduzidos de vacância, em 1,1%, e inadimplência de 0,3% no primeiro trimestre de 2026.
Apesar dos bons indicadores, o banco aponta que a expansão acelerada da companhia exige um volume elevado de investimentos em um ambiente de juros ainda altos.
Expansão da Log depende de vendas de ativos
Segundo o relatório, a estratégia da Log envolve desenvolver novos empreendimentos, capturar ganhos com a valorização dos ativos e vender parte do portfólio para financiar novos projetos.
O Safra estima que o plano de expansão da companhia até 2028 demandará aproximadamente R$ 3,5 bilhões em capex, que deverão ser financiados pela venda de cerca de 1 milhão de m² de área bruta locável (ABL).
Até o momento, de acordo com os analistas, o modelo tem funcionado: desde 2023, a companhia entregou cerca de 1 milhão de m², enquanto realizou a venda de aproximadamente 1,4 milhão de m² em ativos.
Os projetos desenvolvidos apresentaram retorno sobre custo (yield on cost) entre 12% e 13%, enquanto as vendas ocorreram com cap rates (taxa de capitalização) de 8% a 8,5%.
Para o Safra, porém, o maior risco está na capacidade da companhia de manter o ritmo de vendas em um cenário de custo de capital elevado.
O banco destaca que as vendas recentes foram favorecidas por um ciclo positivo de captação dos fundos imobiliários. Isso porque, nos últimos 12 meses, a Log vendeu cerca de 490 mil m², acima da média anual de aproximadamente 300 mil m² registrada entre 2022 e 2025.
Com condições financeiras mais restritivas, o Safra avalia que repetir esse ritmo pode ser mais difícil.
Além disso, o banco calcula uma taxa interna de retorno (TIR) real de 11,7% para a companhia, abaixo de sua estimativa de custo de capital e ligeiramente inferior à média do setor de shopping centers, o que contribuiu para a revisão da recomendação.
Safra reduz projeções para expansão
O banco também revisou suas estimativas para a companhia e passou a projetar 1,6 milhão de m² entregues até 2028, abaixo do plano original de 2 milhões de m².
As expectativas de área bruta locável foram reduzidas para:
800 mil m² em 2026;
1,1 milhão de m² em 2027.
A revisão levou a uma queda de aproximadamente 27% nas estimativas de receita para 2026 e 2027. O Safra agora prevê FFO recorrente de R$ 34 milhões em 2026 e R$ 68 milhões em 2027.
Apesar da revisão, o banco destaca que a companhia continua se beneficiando de fundamentos operacionais sólidos e da escassez de galpões AAA em diversas regiões do país. Entre os principais riscos para a tese de investimento, o Safra cita dificuldades para manter o ritmo de venda de ativos, aumento da concorrência em mercados estratégicos, vacância acima do esperado e pressão de custos de construção sobre a rentabilidade dos projetos.