Bairro privativo de luxo em Porto Alegre terá apartamento de R$ 28 milhões

A construção do primeiro bairro privativo de alto padrão de Porto Alegre (RS) avança em mais uma etapa. O Golden Lake, da Multiplan, agora entra em sua terceira fase: o lançamento do Lake Baikal. Junto com outros dois complexos, o Lake Eyre e o Lake Victória, o empreendimento contará com 20 torres residenciais, 250 mil metros quadrados de área privativa e um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 5,2 bilhões. O apartamento mais caro custa em torno de R$ 28 milhões.

O intuito do projeto é criar sinergia com o Barra Shopping Sul, também da Multiplan, há menos de 1 km do empreendimento. A ideia é atrair milhares de novos consumidores a partir dos 8,4 mil potenciais moradores que o Golden Lake abrigará em suas 1,4 mil unidades, ampliando o impacto sobre as vendas e o fluxo do shopping.

Em 2025, 31,5 mil pessoas visitaram diariamente o centro comercial, somando um consumo médio de R$ 1.670 por visita no primeiro semestre de 2026.

“É um consumidor que gasta 16 vezes mais que o consumidor comum. A ideia é comprar terrenos onde têm impacto nos shoppings”, diz Hans Christian Melchers, diretor executivo da Multiplan.

A lógica faz parte de uma estratégia mais ampla da companhia, que busca utilizar terrenos próximos aos seus shoppings para criar novos empreendimentos residenciais e comerciais, aumentando o adensamento do entorno e, consequentemente, o fluxo de consumidores.

“Há alguns exemplos que nós fizemos: os cinco prédios ao lado do shopping em Ribeirão Preto. O que era uma fazenda de cana-de-açúcar se tornou uma verdadeira cidade”, comenta Armando d’Almeida, CFO da Multiplan.

O Barra Shopping Sul passou por três expansões recentemente e pode vivenciar mais, segundo, d’Almeida. Atualmente, o complexo no bairro Cistal, que engloba o Barra Shopping Sul, Cristal Tower, Diamond Tower, Residence du Lac, Lake Victor e Lake Eyre somam 314,1 mil metros quadrados de área construída — ainda não contando o Lake Baikal. No shopping, o VGV vendido alcançou a marca de R$ 1 bilhão em junho.

Projetos multiuso

Desde a abertura de capital, em 2007, a Multiplan lançou 10 projetos de uso misto. A estratégia também aparece em empreendimentos como o ParqueShopping Barigüi, em Curitiba, e o BH Shopping, em Belo Horizonte.

Para a companhia, o desenvolvimento imobiliário também pode contribuir para o crescimento do próprio entorno dos shoppings. Os executivos citam como exemplos Ribeirão Preto, Curitiba e Belo Horizonte, onde áreas próximas aos centros comerciais passaram por forte adensamento ao longo dos anos.

A estratégia não está restrita a Porto Alegre. A Multiplan afirma manter projetos e áreas em desenvolvimento ou planejamento próximos a seus shoppings em outras regiões, como Campo Grande e Jacarepaguá, no Rio de Janeiro, e o Parque Shopping Canoas, no Rio Grande do Sul.

Concorrência

A Multiplan minimizou o impacto da concorrência em Porto Alegre e afirmou que sua estratégia não está limitada às fronteiras geográficas em que já atua. Segundo a companhia, a expansão para novas regiões faz parte de uma estratégia adotada desde os anos 1990, quando passou a desenvolver projetos também no exterior.

Em Porto Alegre, a empresa diz enxergar seu papel a partir dos investimentos e empregos gerados na cidade, citando quase mil pessoas trabalhando nas obras do Golden Lake e outros milhares ligados à operação do Barra Shopping Sul.

“Isso, para nós, é muito mais relevante do que saber de onde vem a carteira de motorista”, destaca d’Almeida.

Com relação ao shopping Pontal, em Porto Alegre, a companhia também afirmou que a proximidade entre shoppings não necessariamente reduz o potencial de crescimento de um ativo. Como exemplo, cita o MorumbiShopping, em São Paulo, que tem o Shopping Market Place em frente e, ainda assim, acaba de concluir sua sexta expansão, entregue em março, enquanto as vendas cresceram 25% no segundo trimestre.

Para a Multiplan, a presença de concorrentes, na verdade, aumenta a necessidade de aprimorar continuamente os empreendimentos. “Quando você tem concorrência, tem que ser melhor. Quando você é líder, tem que ser melhor todo dia”, afirmou.

A estratégia, segundo a empresa, é investir em projetos e materiais de qualidade com uma visão de longo prazo, considerando que os empreendimentos podem permanecer relevantes por décadas — como o BH Shopping, que completa 47 anos de operação e segue como líder em sua região.

Um empreendimento de oito fases

O Lake Victoria foi o primeiro a ser entregue. Com quatro torres, 94 unidades e de 10 a 17 pavimentos, ele é o complexo que possui o apartamento mais caro, em R$ 27,8 milhões na metragem de 869 metros quadrados. Já o Lake Eyre começou a construção e tem entrega previsa para 2028. Nele, serão duas torres, 127 unidades, 22 pavimentos e preços que variam de R$ 2,5 milhões (o apartamento mais barato do Golden Lake) a R$ 6,8 milhões. As unidades chegam a 327 metros quadrados.

E o último que acaba de ser lançado é o Lake Baikal, que possui duas torres, 88 unidades, 31 pavimentos, e metragem que vai até 254 metros quadrados, com valores . A previsão de entrega é junho de 2030. “Temos gente que compra para investir, para ser a segunda casa, mas para ser a primeira também”, comenta Melchers. Entre o perfil estão advogados renomados, médicos, fazendeiros e empresários.

O condomínio custa R$ 15 por metro quadrado, ou seja, no maior apartamento, esse valor seria de R$ 13.035, enquanto no menor apartamento o custo seria de R$ 1.905. Com o novo lançamento, as três primeiras fases (de oito) passam a somar 309 unidades residenciais, cerca de 73 mil metros quadrados de área privativa dos três condomínios e VGV estimado em R$ 1,4 bilhão. “Cerca de 70% de toda a área ainda está para ser lançada”, diz o CFO.

No Lake Victoria, por exemplo, há apartamentos com piscina privativa ou jacuzzi em cada apartamento. Entretanto, há as áreas comuns, com SPA, salão de beleza, sauna, piscina aquecida, piscina externa, academia, sala de pilates, de bicicleta, salão gourmet, entre outras comodidades.

Velocidade nas vendas

Apesar do tamanho e do valor do projeto, a Multiplan afirma que não trabalha com a meta de vender rapidamente todas as unidades. O Lake Victoria foi lançado em outubro de 2021 e, quase cinco anos depois, ainda possui cerca de 19% das unidades disponíveis. O Lake Eyre, lançado em setembro de 2024, também ainda tem estoque.

Para a companhia, a velocidade de vendas precisa ser analisada em conjunto com o preço obtido pelos apartamentos. A estratégia é evitar acelerar a comercialização às custas de uma redução no valor dos imóveis. “Nosso negócio não é fazer rápido, é fazer bem feito, é vender nos preços que a gente acha que é justo”, afirmou d’Almeida.

O executivo afirma que, depois da entrega do Lake Victoria, o tempo necessário para que um potencial comprador conheça o empreendimento, avalie as áreas comuns e tome a decisão de compra diminuiu. “Depois que ele chegou e viu, começou a ver a área comum. O tempo que ele demorava para tomar a decisão, visitar e fechar diminuiu”, disse.

A companhia também afirma que o estoque atual não é visto como um problema, já que há demanda por diferentes tipos de unidades. Segundo os executivos, uma das torres de 200 metros quadrados foi totalmente vendida, o que levou a companhia a lançar outro produto com a mesma metragem para atender essa demanda.

No Lake Victoria, do VGV estimado de R$ 600 milhões, foram vendidos R$ 444,8 milhões. Já no Lake Eyre, dos R$ 350 milhões estimados, R$ 293,6 milhões foram vendidos até então. Os executivos não abriram o indicador sobre velocidade de venda.

Preços subiram mais do que os custos

A construção do Golden Lake, no entanto, sofreu com a pressão de custos nos últimos anos, em um cenário de alta do Índice Nacional de Construção Civil (INCC) e de problemas envolvendo fornecedores e atrasos na obra devido às enchentes do Rio Grande do Sul.

Segundo a Multiplan, o aumento dos custos de construção em Porto Alegre chegou a superar a média nacional, pressionando a margem da operação imobiliária. A companhia, porém, afirma que conseguiu compensar parte desse efeito com a valorização dos preços de venda. “A gente vem crescendo o preço mais do que o custo”, afirmou.

Essa diferença fica mais evidente na trajetória do preço dos apartamentos. Segundo a empresa, o Golden Lake começou a ser comercializado por cerca de R$ 13 mil por metro quadrado e, posteriormente, chegou a uma média acima de R$ 20 mil por metro quadrado, sem considerar a correção pela inflação.

Na avaliação da companhia, a capacidade de elevar os preços acima da evolução dos custos ajuda a preservar a rentabilidade do projeto mesmo diante do encarecimento da construção.

Para as próximas fases, a Multiplan também vê espaço para melhorar a estrutura de custos à medida que o empreendimento ganha escala. Com mais torres e unidades sendo construídas, determinados gastos podem ser diluídos por um número maior de apartamentos, reduzindo o custo médio por unidade.

Apesar da valorização dos apartamentos, a companhia ressalta que a margem da incorporação imobiliária é inferior à dos shopping centers. Segundo d’Almeida, a margem do resultado operacional líquido dos shoppings chegou a 95% no último trimestre, enquanto a margem da venda de imóveis fica entre 20% e 30%.

A expectativa da Multiplan é que a incorporação imobiliária continue relevante para a companhia nos próximos anos, impulsionada pela continuidade do Golden Lake e por novos projetos. “A gente tem um potencial aqui de reduzir o custo exatamente por uma escala maior, porque o volume é muito maior do que já está feito”, disse. O VGV de R$ 5,2 bilhões considera um metro quadrado de R$ 21.463, mas, caso o preço evolua para R$ 30 mil, o VGV poderia chegar a R$ 6,7 bilhões.