Bancos deixam mercado imobiliário de R$ 400 bilhões sem crédito, mostra levantamento
O setor de construção brasileiro é um dos mais pulverizados da economia, mas enfrenta um paradoxo. Enquanto movimenta bilhões em obras e serviços, grande parte das empresas tem acesso restrito ao crédito bancário.
De acordo levantamento da Pilar Capital, divulgado em primeira mão pela EXAME, apenas cerca de 0,7% das empresas do setor atendem ao critério de grande porte, enquanto mais de 95% são micro, pequenas ou médias.
Segundo levantamento do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) de maio de 2025, o país contava com 165,8 mil empresas de construção, que empregavam 2,5 milhões de pessoas e geraravam R$ 484,2 bilhões em valor de incorporações, obras e serviços.
Apesar disso, a média nacional é de apenas 15 funcionários por empresa, caindo para 14 na construção de edifícios, indicando que o setor é formado majoritariamente por micro, pequenas e médias companhias.
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Pelo critério do BNDES, uma empresa é considerada de grande porte quando tem receita operacional bruta anual acima de R$ 300 milhões. As médias empresas ficam entre R$ 4,8 milhões e R$ 300 milhões.
O descompasso entre a estrutura do setor e os critérios dos bancos gera um fenômeno chamado de crowdout.
“Se você pegar financiamento à produção, houve períodos de quase 50% de queda. Bancos tornaram-se mais rígidos ou pararam de operar o segmento por falta de funding ou mudança na política de crédito”, explica Cassio Viana, diretor de investimentos e novos negócios da Pilar Capital.
A lógica é simples: os grandes bancos priorizam apenas empresas de porte elevado, com governança robusta, histórico de entrega comprovado e capacidade de suportar ciclos longos de análise. Empresas médias, mesmo com terrenos, projetos viáveis e demanda, acabam fora do radar, especialmente se os empreendimentos têm VGV abaixo de R$ 70 milhões ou R$ 100 milhões.
O caminho aberto aos FIDCs
André Luiz Haas Caruso, CEO da gestora, destaca que essas lacunas abriram espaço para FIDCs e outras estruturas de crédito privado.
Dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) mostram que os FIDCs obtiveram umacaptação líquida de R$ 57,6 bilhões em 2025, com alta de 92,5% no número de contas de investidores, saindo de 172,2 mil em janeiro para 331,4 mil em dezembro.
"Isso reforça o papel desses produtos como importantes financiadores da economia real e como destino de uma parcela crescente dos recursos dos investidores", afirmou a diretora da Anbima, Julya Wellisch, à época da divulgação do balanço de 2025.
E a afirmação é atestada pelo levantamento da Pilar. “Existe uma faixa importante de construtoras médias que não busca crédito por falta de adequação ao modelo bancário tradicional. São empresas com obra bem localizada, histórico regional e demanda comprovada, mas que não atingem os critérios de tamanho ou garantias exigidas pelos grandes bancos", afirma Caruso.
Neste contexto, FIDCs e crédito privado funcionam como uma ponte entre investidores e construtoras médias, financiando desde a aquisição de terrenos até a entrega das unidades.
“O impacto do crédito restrito não se limita ao incorporador. Ele se espalha pelo atraso de obra e menor geração de empregos. Destravar financiamento para construtoras médias é destravar a economia real”, conclui Caruso.
Hoje, operações atendidas por essas estruturas variam entre R$ 15 milhões e R$ 70 milhões, mas podem chegar a R$ 150 milhões, permitindo que empresas que não se encaixam no modelo bancário tradicional continuem lançando projetos e mantendo cronogramas.