Bioma capta R$ 100 milhões para levantar prédios em terrenos que ninguém quer

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A incorporadora Bioma captou R$ 100 milhões nos últimos 12 meses para desenvolver projetos residenciais boutique em bairros consolidados de São Paulo. A empresa aposta em terrenos menores ou com restrições urbanísticas e empreendimentos de cerca de 20 unidades. Com pouco mais de R$ 200 milhões em VGV, a Bioma busca atingir R$ 300 milhões em VGV anualizado.

Enquanto grandes incorporadoras disputamterrenos cada vez maiores para viabilizar empreendimentos de centenas de unidades, a Bioma decidiu seguir uma direção oposta. A incorporadora captou R$ 100 milhões nos últimos 12 meses para acelerar uma estratégia baseada em projetos residenciais boutique em bairros consolidados de São Paulo.

A nova rodada, de R$ 50 milhões, foi concluída neste ano após uma captação anterior realizada no segundo semestre de 2025. Os recursos serão usados para desenvolver projetos previstos para os próximos anos e ampliar o portfólio da companhia.

Hoje, a Bioma tem pouco mais de R$ 200 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV) e pretende chegar a R$ 300 milhões em VGV anualizado, mantendo uma operação de menor escala.

A nova captação reuniu gestoras e plataformas de investimento imobiliário como BSide, TRX, SPX, Trinus, Captal e Jive Mauá, além de investidores pessoas físicas que passaram a participar dos projetos desde o início.

O modelo da empresa parte de uma característica do mercado paulistano: a dificuldade de encontrar terrenos grandes em bairros consolidados.

Em vez de disputar áreas capazes de receber grandes condomínios, a Bioma procura terrenos menores, muitas vezes ocupados por casas ou com restrições urbanísticas, que acabam ficando fora do radar de grandes incorporadoras.

“A nossa tese é fazer projetos boutiques em terrenos que grandes incorporadoras não olham, seja por tamanho ou por restrição de legislação”, afirma Henrique Geroni, CEO da Bioma.

Segundo ele, esses terrenos podem estar em bairros valorizados, mas não necessariamente justificam a estrutura necessária para uma grande incorporadora. “São bairros disputados, mas pelo tamanho do terreno ele fica fora do holofote de grandes. Uma incorporadora média ou grande não paga a estrutura dela para desenvolver um produto num terreno desse”, diz.

A empresa trabalha principalmente em bairros da Zona Oeste de São Paulo, como Pinheiros, Vila Madalena, Perdizes, Alto da Lapa e Jardins.

A estratégia da Bioma depende justamente deencontrar áreas que não conseguem competir pelo modelo tradicional de incorporação.

“Falamos que é uma espécie de 'terreno que sobrou'. Tem um prédio do lado, um prédio do outro. Mas quando a gente coloca o produto aqui, ele fica superinteressante, porque é o único que vai ter aqui na rua com essas características”, afirma Geroni.

Um exemplo está no Casa Vertical Jardins, na Rua José Maria Lisboa. O terreno, de cerca de 530 metros quadrados, tinha características que limitavam o potencial construtivo, apesar da localização valorizada.

Segundo Geroni, a área havia sido ocupada anteriormente por um pet shop e um restaurante. A Bioma conseguiu viabilizar o projeto justamente porque a proposta não dependia da formação de um grande lote.

A empresa também tem um projeto em Alto de Pinheiros em um terreno maior, de aproximadamente 1.850 metros quadrados, mas que possui restrições de legislação que afastam concorrentes tradicionais.

Menos unidades reduzem risco de estoque

A estratégia também muda a dinâmica financeira dos empreendimentos. Diferentemente de grandes projetos residenciais, com centenas de unidades que exigem um esforço comercial prolongado, os projetos da Bioma têm poucas unidades e plantas maiores. “Todos partem de pelo menos 60 metros quadrados com uma vaga de garagem. Não são estúdios”, afirma Geroni.

Os empreendimentos costumam ter cerca de 20 unidades, com exceção do Morá Alto da Lapa, que terá 32 apartamentos.

As plantas variam conforme o bairro e o público-alvo. No Casa Vertical Apinajés, em Perdizes, as unidades vão de 60 a 190 metros quadrados. Já no Casa Vertical Jardins, chegam a 300 metros quadrados.

“A gente não tem aquela pressão de venda que grandes empreendimentos têm. Obviamente a gente precisa vender, mas não é um volume muito grande. A exposição ao risco de um estoque grande fica reduzida”, afirma.

Segundo ele, a lógica permite uma comercialização mais gradual.

“Você pega cada empreendimento vendendo uma unidade por mês. Quando eu acabar uma obra que dura em média 24 meses, eu já estou com o estoque zerado.”

R$ 100 milhões financiam quatro projetos

A captação será usada principalmente para desenvolver quatro projetos já no pipeline da empresa.

São eles:

• Casa Vertical Apinajés, em Perdizes;
• Morá Simpatia, na Vila Madalena;
• Morá Alto da Lapa, no Alto da Lapa;
• Casa Vertical Jardins, nos Jardins.

A média de VGV dos projetos gira em torno de R$ 50 milhões, mas há diferenças relevantes conforme a localização.

O Casa Vertical Apinajés, por exemplo, tem VGV próximo de R$ 30 milhões, enquanto o projeto nos Jardins chega a cerca de R$ 70 milhões.

“A diferença acontece muito pelo valor do metro quadrado do bairro. O terreno ainda é muito relevante na formação de preço”, afirma Geroni.

De um projeto a uma incorporadora de nicho

A Bioma começou sua trajetória com o Casa Vertical Fradique, em Pinheiros, primeiro empreendimento entregue pela companhia. Depois, veio o Casa Vertical Apinajés, em Perdizes, atualmente em fase final de obras. O portfólio também inclui o Casa Vertical Jardins e os projetos Morá Simpatia e Morá Alto da Lapa.

Segundo Geroni, a evolução da empresa ajudou a validar a tese perante investidores. “A gente era uma incorporadora de um projeto. Ano passado começou mais dois, e esse ano mais dois. Hoje a gente está com quatro projetos.”

Para ele, o que chamou atenção foi justamente o posicionamento diferente no mercado. “Eu acho que o que chamou atenção foi a cara do produto: a marca autoral, poucas unidades, arquitetura e plantas inteligentes.”