Carrefour transformou estacionamento ocioso da Zona Sul em maior prédio de SP

O Carrefour Property, braço imobiliário do mesmo grupo dos hipermercados, está prestes a lançar o prédio mais alto de São Paulo. Localizada dentro do complexo multiuso Paseo Alto das Nações, a torre corporativa ainda sem nome definido recebeu o "habite-se" no fim de junho. Com 219 metros de altura distribuídos em mais de 40 pavimentos, cada um com 2.200 metros quadrados, ela deve superar todos os edifícios da capital, incluindo o Platina 220, no Tatuapé.

O projeto foi desenvolvido em parceria com a WTorrese ocupa um dos 400 imóveis que o Carrefourpossui espalhados pelo Brasil.

O terreno escolhido tem história: foi ali, próximo à Marginal Pinheiros, na Zona Sul, que o grupo francês inaugurou sua primeira unidade de hipermercado de grandes proporções, em 1975.

“Entramos com a permuta do terreno e, em troca, recebemos um novo hipermercado, junto com um espaço de conveniência que pode ser locado para outras lojas, como uma Cobasi ou uma Kopenhagen. Além disso, somos donos de parte das lajes do edifício corporativo”, detalha Camila Monteiro, diretora de desenvolvimento imobiliário do Carrefour Property.

O complexo multiuso chamado Alto das Nações transformou o ativo de quase 60 mil metros quadrados do grupo em um polo moderno, seguindo a estratégia de permuta física, na qual o Carrefour atuou como terrenista. Em troca do terreno, a empresa recebeu o novo hipermercado, a área do shopping, participação no estacionamento do subsolo, seis lajes corporativas inteiras e 23% de uma sétima, além de uma compensação financeira previamente acordada, conhecida como torna.

A partir do ano que vem, os locatários poderão iniciar as obras internas das lajes. A companhia já está em conversas avançadas com interessados para acelerar a ocupação assim que receber a posse definitiva dos ativos. Fontes a par do assunto dizem que o Itaú deve locar parte desse mesmo edifício — mas não as lajes pertencentes ao Carrefour.

O projeto todo reúne um minishopping com serviços, conveniência e restaurantes, além da torre corporativa de 219 metros com 45 pavimentos. A área ainda contará com uma torre residencial de alto padrão prevista para 2028, uma torre de uso misto com salas comerciais e unidades long stay, e um futuro teatro.

Para manter a operação contínua, a nova loja do Carrefour foi construída na parte frontal do terreno enquanto a antiga permanecia ativa ao fundo. A transição entre as unidades foi imediata: no dia seguinte à conclusão da obra, a antiga loja foi desligada e a nova entrou em operação.

Uma nova linha de receita

Hoje, essas participações constituem uma nova linha de receita para o Carrefour, proveniente do desenvolvimento imobiliário e da locação das lajes corporativas.

“Quando temos uma área de terreno ocioso estamos pagando IPTU dessa área. Ao vender ou utilizar o terreno, eliminamos essa despesa adicional, o que reduz custos da loja — algo muito relevante, já que a margem do nosso negócio é baixa. Estamos propondo e trabalhando para criar uma linha de receita nova, que será a receita de desenvolvimento imobiliário.

Com a permuta financeira, fechamos o negócio hoje, mas o dinheiro começa a entrar em até três anos, após etapas de diligência, aprovação legal e início das obras. Já temos um fluxo de caixa anual, e essa linha tende a crescer exponencialmente em relevância para a empresa”, explica Monteiro.

Além da geração de receita, a estratégia do Carrefour aumenta a densidade demográfica na área primária, atraindo novos clientes para a loja.

O Carrefour Property consolidou sua estratégia atual a partir de uma trajetória que começou em 2013 justamente com odesenvolvimento do complexo Paseo Alto das Nações. Após um período de estagnação, a estratégia foi retomada em 2023 com foco em acelerar a monetização dos ativos da empresa.

O grupo possui aproximadamente 400 terrenos espalhados pelo Brasil, muitos adquiridos há cerca de 50 anos em áreas então periféricas, que hoje se tornaram centros estratégicos das cidades. Uma parte significativa desse portfólio veio com a aquisição do Grupo BIG, trazendo ativos próximos a lojas já existentes do Carrefour. Embora alguns desses terrenos não sejam prioritários para o varejo, eles se mostram valiosos para o desenvolvimento imobiliário.

Para os ativos considerados não essenciais ao negócio, o Carrefour Property aplica três estratégias principais. Primeiro, a criação de um marketplace próprio para venda de terrenos a valor de mercado, evitando taxas de leiloeiros e aproveitando a força da marca para atrair compradores diretos. Segundo, a realização de leilões de ativos menores ou recebidos por dívidas, com valores abaixo do mercado para liquidação rápida. E terceiro, a transformação de terrenos com potencial em projetos imobiliários em parceria com incorporadores, nos quais o Carrefour atua como “terrenista”.

No curto prazo, a empresa tem três projetos mapeados com perfil semelhante ao Paseo, todos localizados em grandes capitais brasileiras. A meta é fechar cerca de 10 novos negócios por ano, com 100 oportunidades identificadas para o desenvolvimento de torres imobiliárias dentro de terrenos de lojas existentes, sem reduzir a área de vendas dos hipermercados.

Atualmente, o Carrefour Property já possui 13 negócios fechados de desenvolvimento imobiliário pelo Brasil, migrando do modelo de permuta física para a permuta financeira, o que garante fluxo de caixa contínuo para a companhia. "A permuta física, especialmente quando envolve a movimentação de lojas, é difícil de replicar em outros locais devido aos altos custos e ao descasamento de fluxo de caixa”, explica.

Segundo Camila Monteiro, é necessário buscar grandes capitais com demanda mercadológica para diferentes tipos de uso — residencial ou comercial — e áreas com metragem e potencial construtivo suficientes para permitir a verticalização e gerar retorno financeiro adequado.