Casas novas ficam mais baratas que usadas nos EUA pela primeira vez em 50 anos

Pela primeira vez desde pelo menos 1974, casas novas estão sendo vendidas por um preço menor do que imóveis usados nos Estados Unidos. A inversão histórica reflete construtoras dispostas a negociar e proprietários que insistem em não baixar o preço de venda.

No primeiro trimestre de 2026, o preço mediano de uma casa nova unifamiliar (estrutura para moradia de uma única família) foi de US$ 403.200, cerca de US$ 1.400 abaixo do valor mediano de imóveis usados, de US$ 404.600. Os dados são da National Association of Home Builders (NAHB), com base em levantamentos do Census Bureau e da National Association of Realtors (NAR), e foram divulgados à revista Fortune.

É o quarto trimestre seguido em que o preço de casas usadas supera o de casas novas, uma sequência iniciada no segundo trimestre de 2024. Historicamente, o oposto é a regra: imóveis novos costumam custar mais caro. Segundo a consultoria John Burns Research & Consulting, esse prêmio girava em torno de 16% desde 1987, mas caiu para -2% em abril de 2026, a primeira leitura negativa da série histórica, iniciada há cinco décadas.

Construtoras reduzem o tamanho das casas

O tamanho mediano de uma casa nova vendida encolheu para cerca de 223 m², ante 232 m² em 2022 e 251 m² em meados da década passada. Casas menores custam menos, e isso já explica parte do desconto aparente frente ao mercado de usados, que tende a incluir imóveis maiores.

A NAHB também atribui a mudança à construção em lotes menores, à migração da produção para o Sul do país e a incentivos oferecidos pelas construtoras para escoar estoque, tudo isso em um cenário de custos de construção pressionados por tarifas sobre materiais, que a entidade estima terem adicionado até US$ 9.200 ao preço médio de uma casa nova.

Alex Thomas, gerente de pesquisa da equipe macro da John Burns, disse à Fortune que a leitura, apesar de distorcida por questões metodológicas, reflete uma dinâmica real de oferta e demanda.

"Há muita coisa por trás desse dado. Parte é um artefato da metodologia, mas também há verdade nele", afirmou Thomas.

Diferenças regionais

A localização também pesa na conta. Segundo Thomas, os preços seguem mais firmes no Nordeste e no Centro-Oeste dos Estados Unidos, regiões com menor crescimento da oferta de imóveis.

"Não há tantas casas novas sendo construídas nessas regiões, e as condições de preço mais fracas no Sunbelt estão puxando para baixo a mediana nacional de preços de casas novas", disse o pesquisador.

Os números da NAHB confirmam essa divergência regional. No Nordeste, casas novas ainda custam, em média, US$ 309.200 a mais do que imóveis usados. No Centro-Oeste, o prêmio é de US$ 66.800. Já no Oeste, a conta se inverte: casas usadas custam US$ 55.500 a mais que as novas. No Sul, a diferença é de apenas US$ 700.

Descontos podem ser ainda maiores

Para Thomas, o desconto real pode ser maior do que os números oficiais sugerem, já que muitas construtoras oferecem benefícios que não entram no cálculo do preço mediano do Census Bureau, como créditos para acabamento, redução de taxas de financiamento ou cobertura de custos de fechamento.

Levantamentos da própria John Burns apontam que esses incentivos somam entre 7% e 8% do valor de venda das casas novas, patamar que o pesquisador classificou como "bastante anormal" frente à série histórica.

A pressão sobre as margens é generalizada. De acordo com o Realtor.com, quase 20% das casas novas sofreram corte de preço no quarto trimestre de 2025. Compradores em regiões com maior volume de construção têm aproveitado a concorrência entre incorporadoras para negociar condições melhores.

Por que os vendedores de imóveis usados não cedem

A disposição das construtoras para negociar contrasta com o comportamento dos donos de imóveis usados. Segundo Thomas, essa assimetria explica boa parte do fenômeno.

"Os vendedores querem o mesmo valor que os vizinhos conseguiram um ou dois anos atrás e demoram para ajustar o preço quando o mercado muda. Proprietários podem tirar o imóvel do mercado e esperar, enquanto as construtoras precisam vender o estoque por causa dos custos de manutenção", disse o pesquisador.

Ainda assim, ele pondera que a explicação não se resume à geração baby boomer. Os dados, no entanto, mostram uma clara divisão geracional: segundo o relatório de tendências geracionais de 2026 da NAR, os baby boomers já respondem por 42% dos compradores e 55% dos vendedores de imóveis nos Estados Unidos, e vendem com mais flexibilidade por contarem com patrimônio acumulado, algo que compradores mais jovens não têm.

Um levantamento da Redfin com dados do Census de 2024 mostrou que boomers que já criaram os filhos possuem 28% das casas americanas com três ou mais quartos, contra apenas 16% no caso de famílias millennials com filhos. Muitos desses proprietários não teriam condições de se mudar mesmo se quisessem: a analista Meredith Whitney, conhecida por prever a crise financeira de 2008, já apontou que apenas um em cada dez idosos americanos consegue pagar por uma instituição de longa permanência, o que na prática os mantém presos aos imóveis onde vivem.

Taxas de juros travam o mercado de usados

Outro fator trava a revenda de imóveis nos Estados Unidos: o chamado "efeito lock-in" das taxas de hipoteca. A idade média do comprador de primeira casa chegou a 40 anos em 2025, recorde histórico, enquanto a fatia de compradores de primeira viagem caiu para 21% do total, o menor nível desde que a NAR começou a medir o indicador, em 1981.

Thomas acompanha o gap entre a taxa média das hipotecas já contratadas, hoje próxima de 4,3%, e a taxa vigente no mercado, em torno de 6,5%. Enquanto essa diferença não diminuir, o volume de transações deve seguir baixo, e a pressão para as construtoras seguirem descontando os preços deve continuar.

"O recado é que o prêmio está negativo pela primeira vez na história. E acho que isso está certo: existem oportunidades reais agora", concluiu Thomas.