Cheque bilionário do Itaú (ITUB4) para a Eztec (EZTC3) deve impactar mercado de escritórios em São Paulo

O Itaú (ITUB4) fechou a maior locação já vista no mercado de escritórios no Brasil. O banco alugou 100% do Esther Towers, empreendimento da Eztec (EZTC3) na Avenida Chucri Zaidan, na região da Chácara Santo Antônio. Porém, a operação não representa só um contrato bilionário entre o bancão e a construtora.

O negócio também mexe com os indicadores do mercado de escritórios da região da Chucri Zaidan, em São Paulo, e reforça a posição do bairro como um dos principais polos corporativos da capital.

Para recapitular: o banco alugou as duas torres do empreendimento, com 91,4 mil metros quadrados de área locável (distribuídos entre duas torres de pouco mais de 45 mil metros quadrados cada) pelo prazo de dez anos e possibilidade de prorrogação por mais cinco. A área é equivalente a 12 campos de futebol.

A vigência do contrato será iniciada de forma escalonada, conforme cada torre do edifício seja entregue.

A primeira está programada para ocorrer ainda no final de 2026 e a segunda, para o primeiro semestre de 2027.

Apesar dos valores do aluguel não estarem claros, o acordo prevê receita de aproximadamente R$ 1,17 bilhão para a Eztec nos primeiros dez anos. A receita anual, portanto, é de R$ 117 milhões para a construtora.

Para a Eztec, o negócio transforma o empreendimento em uma fonte relevante de receita recorrente. Segundo a companhia, a operação está alinhada à estratégia de “gerar valor a partir de seus ativos”.

Já para o Itaú, a locação do imóvel atende à necessidade de ampliar os escritórios para comportar o crescimento das atividades do banco e, principalmente, a o aumento da frequência do trabalho presencial. 

Em junho, o Itaú alterou as regras do modelo de trabalho híbrido.

A nova política determina que os funcionários administrativos frequentem o escritório pelo menos três dias por semana a partir do primeiro semestre de 2028. Para os superintendentes, a exigência será de quatro dias e começa em janeiro de 2027, mesma regra dos diretores.

O que muda com o 'cheque gordo' do Itaú

Fato é que o “cheque gordo” do Itaú chama atenção por diversos aspectos. Um deles é a expressividade da operação. Segundo a Binswanger Brazil, responsável pela intermediação do negócio, trata-se da maior locação corporativa já registrada no mercado paulistano de escritórios de alto padrão.

Nesse sentido, um dos principais impactos imediatos está na taxa de vacância da região da Chucri Zaidan, onde o Esther Towers fica localizado.

De acordo com a Binswanger, a vacância dos imóveis de porte A e A+ no bairro deve passar de 13,5%, atualmente, para aproximadamente 12%.

O efeito contrário poderia ser ainda maior caso o empreendimento da Eztec tivesse chegado ao mercado sem um locatário definido: segundo a consultoria, a vacância da região poderia chegar a 22%.

Cabe destacar que a Chucri Zaidan já vinha apresentando melhora nos indicadores operacionais. No segundo trimestre de 2026, por exemplo, a localidade registrou absorção líquida de 17,8 mil metros quadrados, enquanto o estoque chegou a 817,8 mil metros quadrados.

Além disso, pelos dados apresentados pela Binswanger, a taxa de vacância do bairro havia encerrado o primeiro trimestre do ano em 14,5%, em comparação aos 16,7% no fim de 2025.

Um contrato fora da curva

A dimensão do acordo entre Itaú e Eztec também chama atenção quando comparada a outras locações de escritórios em São Paulo.

De acordo com levantamento da Binswanger, a área locada no Esther Towers, de 91,4 mil metros quadrados, é superior a quatro vezes a média das maiores operações individuais recentes da capital.

Entre os negócios citados pela consultoria como comparação, estão a locação de:

• 50 mil metros quadrados pelo Nubank, no Cyrela Oscar Freire e Capote 210;
• 39,2 mil metros quadrados pela Amazon, no Biosquare;
• 16,5 mil metros quadrados pelas Casas Bahia, no Edifício Centenário;
• 15,9 mil metros quadrados pela Uber, no JK Square;
• 14,1 mil metros quadrados pela Wise, no River South.

A operação do Itaú também é relevante quando comparada à absorção do mercado como um todo. Segundo a Binswanger, a absorção líquida média trimestral da cidade de São Paulo tem ficado em aproximadamente 90 mil metros quadrados.

Ou seja, a área ocupada pelo banco no Esther Towers equivale a praticamente toda a absorção líquida média de um trimestre na capital paulista.

“O fechamento de uma operação do tamanho da movimentação total do mercado em outros trimestres indica que podem começar a faltar áreas de escritórios”, afirma Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger.

Por que o Itaú escolheu a região?

A decisão de alugar o prédio inteiro está relacionada à estratégia do Itaú para seus espaços físicos e tem como objetivo ampliar a presença da instituição em São Paulo.

Atualmente, o banco mantém sua sede no Jabaquara, em um complexo construído na década de 1980, e também ocupa escritórios na Avenida Faria Lima.

O banco tem mais de 80 mil funcionários no Brasil, dos quais cerca de 40% atuam presencialmente, com atendimento ao público ou funções que dependem de apoio físico dos escritórios ou agências.

Os outros cerca de 60% estão no modelo híbrido, ou seja, dão expediente em casa, mas com a obrigação de comparecer um mínimo de dias aos escritórios.

A decisão de aumento dos dias presenciais acompanha um movimento mais amplo no setor financeiro de reavaliação dos sistemas de trabalho adotados após a pandemia.

O Nubank, por exemplo, também alugou uma série de prédios após anunciar a redução do sistema de home office.

A Eztec iniciou a construção do complexo Esther Tower em 2019. A primeira torre já recebeu o Habite-se (documento que libera a ocupação), e a segunda será entregue no terceiro trimestre do ano que vem.

O nome do complexo é uma homenagem à Dona Esther Zarzur, esposa do fundador da empresa, Seu Ernesto, um dos maiores empreendedores do mercado paulistano, falecido em 2021.

*Com informações de Money Times e Estadão Conteúdo