Com crédito privado mais caro, Riva, da Direcional, deve priorizar Minha Casa, Minha Vida

Aalta dos juros do financiamento imobiliário nos bancos privados, no fim de outubro, já mexe nos planos da Riva, braço de média renda da Direcional. A subsidiária, que lucrou R$ 109 milhões no terceiro trimestre de 2026, 22% menos que um ano antes, tende a concentrar os próximos lançamentos em imóveis financiados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

A mudança foi sinalizada pelo CEO da Direcional, Ricardo Gontijo, em entrevista à EXAME. O encarecimento do crédito, segundo ele, afeta sobretudo os clientes que compram imóveis fora do Minha Casa, Minha Vida e dependem de bancos privados para financiar a compra.

"Nesse segmento, fora do Minha Casa, Minha Vida, acima da faixa 4, a gente teve aumento das taxas de juros do financiamento, do crédito imobiliário. E aqui, sim, a gente tem percebido uma redução na capacidade de compra dos clientes, principalmente daqueles clientes que buscam se financiar em bancos privados", afirmou Gontijo.

Na comparação com o segundo trimestre, o lucro da Riva ficou praticamente estável, em R$ 109,3 milhões, ante R$ 109,8 milhões. A queda aparece frente ao terceiro trimestre de 2025, quando a subsidiária lucrou R$ 140,5 milhões.

A receita líquida recuou 11,8% na comparação anual, para R$ 429,7 milhões. As vendas líquidas caíram 38%, para R$ 510 milhões, e os lançamentos encolheram 44%, para R$ 666 milhões em valor geral de vendas (VGV).

O resultado financeiro também pesou. A linha, que mostra o saldo entre o que a empresa ganha com aplicações e o que paga de juros, passou de um ganho de R$ 4,6 milhões no terceiro trimestre de 2025 para uma perda de R$ 27,3 milhões agora.

A rentabilidade da operação, por outro lado, subiu. A margem bruta da Riva chegou a 45,4%, ante 41,7% um ano antes, e a margem líquida ficou em 25,4%, acima dos 17,3% do grupo. No acumulado de nove meses, o lucro da subsidiária soma R$ 338,6 milhões, alta de 7,4%.

Onde o juro pesa

A Riva atua em duas frentes. Parte dos empreendimentos se enquadra na faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida, voltada a famílias com renda de até R$ 13 mil por mês e imóveis de até R$ 600 mil. A outra parte é vendida fora do programa.

Na faixa 4, as taxas não mudaram. Gontijo explica que o financiamento usa recursos do FGTS, assim como nas demais faixas, e esse dinheiro não está atrelado à Selic.

Acima desses limites, o comprador precisa recorrer ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), cujas linhas usam recursos da poupança e de instrumentos de mercado. É nessa ponta que os bancos privados subiram os juros.

Na última semana de outubro, o Bradesco elevou a taxa mínima do financiamento imobiliário para 15% ao ano mais Taxa Referencial (TR). O Itaú passou a cobrar a partir de 12,95%, e o Santander, a partir de 12,49%.

A alta veio mesmo depois de cinco cortes seguidos da Selic, sequência que o Comitê de Política Monetária (Copom) interrompeu em 4 de novembro, ao manter a taxa em 13,75% ao ano.

A Caixa, segundo Gontijo, não reajustou as taxas do SBPE. Por isso, a Direcional tem procurado o banco público para financiar os clientes de imóveis acima do teto da faixa 4. "A gente tem procurado trabalhar com a Caixa porque ali não houve aumento de taxa de juros", disse.

A Riva ganhou peso dentro da Direcional nos últimos anos. No terceiro trimestre, respondeu por 49% do VGV lançado pelo grupo.

Com a perspectiva de juros altos por mais tempo e a saída de recursos da poupança, a companhia deve mudar o mix de produtos da subsidiária.

"Se houver essa perspectiva de taxas de juros se manterem próximas dos patamares atuais, com a fuga de depósitos da poupança, é muito provável que a gente evite lançar produtos que não sejam elegíveis ao funding do FGTS", afirmou o CEO.

A tendência, segundo ele, é que empreendimentos elegíveis aos recursos do fundo ganhem participação no portfólio da Riva.

Estoque segurou o resultado

No consolidado, a Direcional lucrou R$ 201 milhões no trimestre, praticamente o mesmo valor do segundo trimestre, mesmo com vendas líquidas de R$ 1,3 bilhão, 21% menores que um ano antes. O resultado veio 6% acima das estimativas do BTG Pactual e do Itaú BBA.

Frente ao terceiro trimestre de 2025, o lucro caiu 12,6%. Naquele período, porém, a companhia teve R$ 25 milhões em ganhos não recorrentes. Sem esse efeito, a queda seria de 1,9%.

A receita líquida somou R$ 1,16 bilhão, estável na comparação anual e 9,4% menor que no segundo trimestre. "Mesmo com a receita menor, a gente entregou exatamente o mesmo patamar de lucro líquido. A gente conseguiu compensar uma redução de receita com ganho de margem", disse Gontijo.

A explicação está no estoque. Com oito dos dez lançamentos concentrados em setembro, a maior parte das vendas veio de unidades lançadas há mais tempo, que têm margem maior porque os preços são corrigidos pela inflação da construção ao longo da obra.

A margem bruta chegou a 43,1%. A ajustada, que exclui os juros embutidos no custo das obras, foi de 45,2%. Nas duas métricas, é o maior patamar da história da companhia.

O lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda) ajustado foi de R$ 341 milhões, alta de 13% em um ano, com margem de 29,4%. O retorno sobre o patrimônio líquido (ROE) anualizado ficou em 32%.

Freio nas vendas

Os lançamentos somaram R$ 1,35 bilhão em VGV, 37% menos que um ano antes. Como os lançamentos se concentraram em setembro, houve menos tempo para vender as novas unidades, e a velocidade de vendas sobre oferta (VSO) caiu de 24% para 19%.

Os distratos subiram para R$ 345 milhões, o equivalente a 21% das vendas brutas, ante 14% no mesmo período de 2025. A empresa atribui o aumento ao fim de subsídios estaduais que ajudavam os compradores a pagar a entrada.

A greve da Caixa em setembro atrasou os repasses, etapa em que o banco assume o financiamento e paga a construtora. Os repasses somaram R$ 987 milhões, queda de 8% em um ano, e cerca de R$ 200 milhões em contratos só foram assinados em outubro. Segundo Gontijo, a operação do banco "voltou absolutamente à normalidade" naquele mês.

O balanço segue folgado. A dívida líquida terminou setembro em R$ 499 milhões, o equivalente a 16,8% do patrimônio, e o caixa somou R$ 2,4 bilhões. No acumulado de nove meses, o lucro chega a R$ 616 milhões, alta de 6,5%.

Para o quarto trimestre, Gontijo espera uma recuperação gradual da velocidade de vendas. Em outubro, a companhia já lançou sete empreendimentos. O CEO evita projetar margens, mas lembra que, em geral, lançamentos têm margens menores que as unidades em estoque.