Com juros altos, construtoras trocam bancos por fundos na construção de residências

Durante décadas, a construção de imóveis residenciais no Brasil foi financiada quase exclusivamente pelos bancos tradicionais. Nos últimos anos, porém, o mercado de capitais ganhou importância na expansão imobiliária por meio de instrumentos como fundos e CRIs.

O fenômeno passa despercebido para a pessoa que compra um apartamento, por exemplo. Na prática, porém, boa parte dos empreendimentos lançados hoje tem alguma conexão com investidores da bolsa.

O dinheiro aplicado por pessoas físicas e institucionais pode financiar desde a aquisição de terrenos até a conclusão de obras ou a monetização de estoques de unidades prontas.

A mudança ganhou força justamente quando uma das principais fontes tradicionais de recursos começou a encolher. O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) — historicamente a principal fonte de funding do setor — vem perdendo relevância rapidamente.

E a perda de fôlego da poupança vem acelerando a migração do setor imobiliário para novas fontes de financiamento. Em 2025, a captação líquida do SBPE ficou negativa em R$ 62,98 bilhões. No mesmo período, os financiamentos à produção imobiliária com recursos da poupança somaram R$ 37,98 bilhões. Já as operações realizadas com recursos livres alcançaram R$ 30,5 bilhões, segundo dados da Abecip

Embora a poupança continue sendo motor do mercado habitacional, a maior parte dos recursos hoje é destinada ao comprador final, por meio dos financiamentos contratados na entrega das chaves. As incorporadoras passaram a depender mais de fontes alternativas para financiar a construção.

"Todas as incorporadoras passaram a procurar o mercado de capitais como uma alternativa de captação de recursos", afirma Fernando Gadelho, sócio-diretor da HSI. A gestora tem sido procurada diariamente por empresas em busca de financiamento para compra de terrenos, execução de obras ou reforço de caixa.

A pressão por recursos se intensificou em um cenário de juros elevados e menor liquidez. Segundo Gadelho, muitas incorporadoras e loteadoras iniciaram projetos em um contexto diferente do atual e agora precisam de capital para manter os cronogramas de construção.

"Tem muito empresário que lançou, começou a obra e precisa de dinheiro para a obra não parar", afirma à EXAME.

Mauro Dahruj, sócio-diretor da Hedge Investments, afirma que a gestora também tem sido procurada em praticamente todos os segmentos. "Tem coisa boa, mas também situações de estresse mesmo, com obra desacelerada ou até paralisada por falta de recursos", afirma.

Critérios diferentes

A estratégia das gestoras difere da lógica tradicional dos bancos. No caso da HSI, em vez de analisar apenas o balanço da incorporadora, a casa avalia cada empreendimento individualmente. A preferência é por projetos que já provaram sua viabilidade comercial, com pelo menos 75% a 80% das unidades vendidas e obras em andamento.

"A gente não financia a incorporadora. A gente financia o projeto", resume Gadelho.

Na prática, a HSI atua no que o mercado chama de "barriga" da incorporação: o período entre a venda das unidades na planta e o repasse final aos bancos, quando os compradores contratam o financiamento imobiliário. Durante essa fase, a construtora já precisa de capital para continuar a obra, mas ainda não recebeu a maior parte dos recursos das vendas.

A gestora adota uma postura conservadora. Só entra em empreendimentos em que o aporte é suficiente para concluir toda a construção, independentemente do ritmo das vendas futuras. "Eu tenho que ter capital suficiente para financiar a construção inteira sem depender de fluxo de recursos", afirma.

Dahruj também compartilha do conservadorismo. "Existem oportunidades, mas o momento exige muito critério. Vemos que o mercado está alocando capital em excesso nessas operações e nem sempre com o cuidado adequado", afirma o sócio-diretor da Hedge.

Segundo ele, além dos juros altos, o cenário global ficou mais desafiador com o conflito no Oriente Médio, que pressiona custos de insumos e pode impactar projetos.

"Não basta escolher bem o segmento, o desenho da estrutura de investimento também é crucial. Alguns projetos vão naufragar se não houver cuidado", alerta.

Dahruj reforça ainda que há espaço para crescimento controlado: "É a hora de gestores e investidores aumentarem o critério de seleção, não de afrouxar".

P. Segundo Gadelho, a meta é entregar ganhos líquidos entre 2,5% e 3% acima do CDI, em um ambiente no qual a escassez de crédito tornou o capital privado ainda mais valioso para as construtoras.

A próxima fronteira: o Minha Casa, Minha Vida

O avanço do mercado de capitais não se limita aos empreendimentos de médio e alto padrão. Para a Paladin, a próxima fronteira está no Minha Casa, Minha Vida, segmento que a gestora define como um dos mais resilientes do mercado imobiliário brasileiro.

Enquanto nos empreendimentos financiados pela poupança o mercado de capitais frequentemente substitui o crédito bancário tradicional, no Minha Casa, Minha Vida a lógica é de convivência com a Caixa.

A Caixa continua sendo a principal financiadora da construção. O banco estatal faz frente à obra e aos desembolsos ligados à execução do empreendimento. O espaço para os investidores privados surge antes disso, nas etapas iniciais que normalmente ficam fora do escopo do financiamento público, como a aquisição de terrenos.

"A Caixa financia a obra, mas não necessariamente toda a exposição inicial do incorporador", explica Pedro Ferronato, sócio da Paladin.

Essa exposição cresceu nos últimos anos. Terrenos que antes eram adquiridos por meio de permutas passaram a exigir aportes em dinheiro. Ao mesmo tempo, os estandes de vendas se tornaram estruturas cada vez mais sofisticadas, exigindo investimentos relevantes em marketing, tecnologia e equipes comerciais antes mesmo do início da construção.

É nesse momento que entram fundos, FIDCs e operações estruturadas de mercado de capitais. O objetivo é ajudar o incorporador a chegar nos critérios exigidos pela Caixa para liberar o financiamento principal, como metas mínimas de vendas ou avanços específicos no desenvolvimento do projeto.

Para a Ferronato, a evolução é natural. Depois de aprender a financiar incorporadoras de médio e alto padrão, o mercado de capitais passou a olhar para as grandes companhias focadas no segmento econômico, que hoje concentram parte relevante dos lançamentos residenciais do país.

Uma das ferramentas quemais ganhou espaço nesse processo é o FIDC. Embora menos conhecido do investidor pessoa física do que os CRIs, o instrumento é visto pela gestora como particularmente adequado para o Minha Casa, Minha Vida.

A razão está na agilidade. Enquanto um CRI costuma ser utilizado em estruturas maiores e de prazo mais longo, o FIDC permite operações menores, com desembolsos mais rápidos e vencimentos mais curtos, funcionando como uma ponte financeira até que os recursos do FGTS e da Caixa entrem na operação.

O movimento também exigiu uma sofisticação das estruturas jurídicas. Um dos maiores desafios é justamente dividir espaço com a Caixa nas garantias dos empreendimentos.

Como o banco estatal normalmente exige preferência na alienação fiduciária dos imóveis, as gestoras passaram a desenvolver mecanismos alternativos para proteger seus investidores. A solução envolve desde a cessão de recebíveis até garantias acessórias desenhadas especificamente para cada operação.

Essa flexibilidade é justamente um dos principais diferenciais do mercado de capitais em relação ao crédito bancário tradicional.

Na visão de Gabriel Marreta, da Paladin Realty Partners, uma operação estruturada via CRI ou fundo funciona quase como um "papel em branco", permitindo que incorporadora e gestor construam uma solução sob medida para cada necessidade. Isso abre espaço para financiar despesas que normalmente não se enquadram nas regras da poupança, como a compra de terrenos, o pagamento de outorgas urbanísticas ou mesmo a aquisição de estoques prontos.

O próprio desembolso dos recursos passou a ficar mais parecido com o modelo bancário. Em vez de liberar todo o capital de uma única vez, muitas gestoras passaram a fazer aportes em tranches, acompanhando a evolução física da obra e reduzindo o custo financeiro para o empreendedor.

Na prática, os instrumentos de financiamento variam conforme a necessidade do projeto: financiar a compra do terreno, o início da construção, a substituição de um credor, a conclusão da obra ou até um estoque de unidades prontas ainda não comercializadas. Abaixo, uma descrição dos instrumentos que tem sido utilizados no mercado imobiliário residencial.

O que é FIDC?

O Fundo de Investimento em Direitos Creditórios, do mesmo modo que ocorre com os demais fundos de investimentos presentes no mercado, capta recursos dos investidores para alocar em seus ativos.

No caso do FIDC, esse ativo que o gestor do fundo irá alocar os recursos captados no mercado se chama direito creditório, que é, em linhas gerais, um título de crédito que uma empresa emite para antecipar uma dívida.

Entre esses ativos que o fundo aloca, podemos citar os recebíveis de cartão de crédito, aluguéis, duplicatas e as demais fontes de renda de uma empresa que se tornam uma dívida e são antecipadas.

Por ser um fundo onde os ativos são originados de uma dívida a ser recebida e, por elas apresentarem um indexador de remuneração, esse fundo é classificado como de renda fixa, porém jamais deverá ser utilizado como um fundo para reserva de emergência.

Uma vez que o fundo está tomando o risco de receber a dívida existente, as remunerações são elevadas, o que torna o FIDC uma maneira de diversificação dentro da renda fixa.

O que são CRIs?

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são títulos de crédito que representam a promessa de pagamento vinculada a recebíveis imobiliários. Esses recebíveis podem vir de financiamentos de imóveis, contratos de aluguel de longo prazo ou outros créditos originados no mercado imobiliário. Ao comprar um CRI, o investidor está, de certa forma, financiando o setor imobiliário e, em troca, espera o pagamento de juros e o principal no vencimento do título.

Esses títulos são emitidos por securitizadoras, empresas especializadas na aquisição e transformação desses créditos em investimentos negociáveis. A segurança do investidor é garantida pela separação dos recebíveis do patrimônio da securitizadora, criando um fundo exclusivo para o pagamento dos títulos.

Além disso, os CRIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, o que aumenta sua atratividade, principalmente em tempos de taxas de juros mais altas.

O que é um home equity?

O home equity é um tipo de crédito no qual o solicitante usa um imóvel quitado como garantia para obter um empréstimo. Como há um bem de alto valor assegurando a operação, as instituições financeiras oferecem taxas de juros mais baixas e prazos de pagamento estendidos.

As taxas de juros do home equity variam entre 1% e 2% ao mês, enquanto outras modalidades, como o crédito pessoal, podem ultrapassar 5% ao mês. Isso o torna uma opção mais atrativa para quem precisa de financiamento para reformas, investimentos ou quitação de dívidas mais caras.