Com todas suas lojas ocupadas, Copan volta a ser 'cool' e prepara reabertura de mirante no terraço

Aos fins de semana, entre 15 mil e 20 mil pessoas cruzam as galerias do Copan. Algumas entram para comprar um livro na Megafauna. Outras disputam uma mesa no Bar da Dona Onça, fazem fila para conhecer uma nova loja ou apenas atravessam o térreo a caminho da Avenida São Luís. Acima desse vai e vem, mais de 3 mil pessoas vivem em 1.160 apartamentos. Nos bastidores, 120 funcionários mantêm funcionando uma engrenagem que inclui sete portarias, 22 elevadores, oficinas próprias de marcenaria e serralheria e uma operação diária comparável à de uma pequena cidade.

Poucos edifícios conseguem reunir tantos mundos em um único endereço.

Sessenta anos depois de sua inauguração, o edifício projetado por Oscar Niemeyer vive seu melhor momento desde que se tornou um dos maiores símbolos da arquitetura brasileira. Todas as 72 lojas do térreo estão ocupadas. Há fila de interessados por novos espaços comerciais.

O antigo cinema será reaberto como um complexo cultural. Um mirante voltará a receber visitantes. E a administração busca recursos para concluir o mais ambicioso projeto de restauração de sua história: recuperar a fachada ondulada que transformou o Copan em um cartão-postal de São Paulo.

A recuperação do Copan ajuda a explicar um fenômeno maior. Depois de décadas associadas à degradação, insegurança e esvaziamento econômico, as ruas do centro histórico voltaram ao radar de investidores, incorporadoras, restaurantes, empresas e empreendedores criativos.

Prédios passam por retrofit, galerias comerciais são reocupadas e novos negócios transformam antigos endereços em pontos de encontro. Se existe um lugar onde essa mudança pode ser observada ao mesmo tempo, ele atende pelo número 200 da Avenida Ipiranga.

“O Copan voltou a ser 'cool'”, diz Guilherme Milani, síndico e morador do edifício. “Não só para o turista, mas para o paulistano também.” Segundo ele, a virada não aconteceu de uma hora para outra. Foi o resultado de um processo iniciado ainda nos anos 1990, quando moradores e administradores começaram a tentar conter a degradação do prédio.

“Quando eu comprei meu apartamento aqui, uma pessoa que trabalhava comigo disse: ‘Você vai comprar um apartamento num prédio que vai ser demolido’”, lembra.

Como o Copan passou de desacreditado a ter todas as suas lojas ocupadas

A ocupação total das lojas dá ao Copan uma dinâmica rara para um edifício residencial. O térreo funciona como galeria, rua, praça, shopping, ponto turístico e corredor de passagem. Há restaurantes, cafés, bares, livraria, lojas, espaços culturais e serviços de bairro.

O Bar da Dona Onça, aberto pela empresária Janaína Torres em 2006, foi um dos primeiros a apostar no endereço quando o centro ainda carregava forte estigma de abandono. Hoje, divide a vizinhança com nomes como Cuia, Megafauna, Paloma, Brisa do Baru e outros negócios que ajudam a fazer do edifício um roteiro gastronômico próprio.

A reabertura do antigo Cine Copan deve ampliar esse fluxo. Fechado há décadas, o espaço será transformado no Nu Cine Copan, um complexo cultural multiúso com capacidade para 440 pessoas, tela de 17 metros, som Dolby Atmos e integração com o Pivô, organização de arte contemporânea que ocupa o mezanino do edifício.

Para Milani, cultura virou uma das formas de sustentar a nova fase do prédio. A administração planeja reativar o mirante no terraço, criar visitas guiadas, fechar convênios com operadores de turismo e alugar áreas para eventos. “O condomínio precisa da visibilidade”, diz. “A gente está tentando trazer bem esse viés cultural. O Copan tem essa vertente cultural. Ela é muito importante.”

Como é a manutenção do maior prédio habitacional do Brasil

Do lado de fora, o Copan parece um cartão-postal. Do lado de dentro, funciona como uma pequena cidade que nunca para. Em visita aos bastidores do edifício, a EXAME encontrou uma estrutura pouco visível para quem passa pelas galerias. No subsolo, além das vagas de moradores e do estacionamento rotativo, ficam setores de manutenção que ajudam a explicar como um prédio dessa escala se mantém de pé.

Há uma marcenaria e uma serralheria dedicadas às portas, janelas e reparos internos do edifício. Também há um pintor responsável por áreas comuns, pilastras e paredes — e que, com muito talento, pinta quadros e caricaturas dos funcionários nas horas vagas.

Essa operação cotidiana é parte essencial da história recente do Copan. O edifício tem 120 mil metros quadrados de área construída, 32 andares, seis blocos e apartamentos de tamanhos muito diferentes, de kitnets a unidades de 190 metros quadrados. A diversidade, diz Milani, ainda reflete a ideia original de reunir diferentes perfis de moradores no mesmo endereço.

“A ideia do Oscar era trazer moradia sem observar classe social. Juntar todas as classes”, afirma.

A volta do interesse pelo prédio também passou pelos apartamentos. Segundo Milani, havia cerca de 150 unidades fechadas, sem reforma ou abandonadas. Parte delas foi recuperada com o avanço das locações de curta temporada, movimento que trouxe novas tensões para a rotina do condomínio, mas também ajudou a reduzir a vacância e valorizar os imóveis.

“Trouxe essa questão? Trouxe. Mas trouxe valorização”, diz. Hoje, segundo ele, há cerca de 188 apartamentos em Airbnbno Copan, número que a administração ainda pretende regulamentar.

Em que pé anda o restauro da fachada do Copan

O maior desafio continua do lado de fora. A famosa fachada curva está há 12 anos coberta por uma grande tela de proteção. O restauro é caro, complexo e demorado. Segundo a administração, a obra deve levar três anos se houver recursos.

A estratégia em estudo é fazer a recuperação por etapas, retirando faixas da tela e restaurando trechos da fachada aos poucos. O edifício também tenta viabilizar a captação de recursos com publicidade por projeção, tema que depende de regras urbanísticas e de ajustes ligados à Lei Cidade Limpa.

O investimento para o restauro total da fachada é estimado em R$ 68 milhões. A prefeitura de São Paulo aprovou um aporte de R$ 13,3 milhões para o restauro, cerca de 22% do valor total das obras previstas. Entre as intervenções estão a recuperação da fachada, a remoção de elementos que descaracterizam o edifício, a recomposição de cobogós e a padronização de letreiros comerciais.

O movimento acontece em um centro que também tenta virar a página. Dados da prefeitura mostram que, em 2026, até abril, foram abertas 9.226 empresas na região central. Em todo ano de 2025, foram 29.859 novas empresas, o equivalente a 15,5% das aberturas da cidade. A Subprefeitura da Sé também registrou crescimento de 15,9% nos empregos formais entre 2023 e 2024, passando de 797.970 para 924.818 vínculos.

Na habitação, a prefeitura diz haver 49 edifícios em processo de retrofit na região central, sendo 15 já concluídos. O plano urbanístico para o setor central tem como meta atrair 220 mil novos moradores para a região.

Há alguns anos, o desafio do Copan era convencer pessoas a atravessar suas galerias. Hoje, o problema é administrar uma lista de espera por lojas, receber até 20 mil visitantes em um fim de semana e encontrar recursos para restaurar um dos edifícios mais conhecidos do país. O maior símbolo do centro de São Paulo voltou a atrair gente. E, junto com ele, o próprio centro voltou a ser observado de outra forma.