Como a greve da Caixa pode afetar o financiamento da casa própria

A greve dos funcionários da Caixa pode atrasar financiamentos imobiliários e comprometer outras etapas da compra de um imóvel, mesmo quando o processo já está em andamento. Os principais impactos estão na análise de documentos, aprovação do crédito, assinatura de contratos e liberação dos recursos.

O problema pode atingir tanto quem ainda pretende contratar um financiamento quanto compradores que já cumpriram sua parte e aguardam uma providência do banco para concluir a operação.

O advogado especialista em direito imobiliário e sócio-fundador do Stéfano Ferri Advogados, Stéfano Ribeiro Ferri, explicou que o financiamento envolve uma sequência de etapas que ainda dependem da atuação da instituição financeira apesar da digitalização de parte dos procedimentos.

"A principal consequência é o aumento do tempo de tramitação dos financiamentos imobiliários", destacou Ferri.

Algo também mencionado pelo advogado especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Vicentini Advogados, Daniel Vicentini, que apontou, ainda, para eventuais atrasos no repasse de valores e na conclusão de processos que já estavam em andamento.

O problema pode continuar mesmo depois do fim da paralisação, conforme Vicentini, diante do acúmulo de processos durante a greve.

Por que a greve pode atrasar a compra do imóvel?

O financiamento imobiliário está ligado a outras etapas da transação, já que, depois da aprovação, ainda podem ser necessários a elaboração e a assinatura do contrato, o registro no Cartório de Registro de Imóveis e a liberação do dinheiro ao vendedor. Um atraso em uma dessas fases pode provocar um efeito cascata.

O comprador pode, por exemplo, ter apresentado todos os documentos e estar apenas aguardando a análise ou a assinatura do contrato. Se a paralisação se prolongar, documentos e certidões com prazo de validade podem precisar ser emitidos novamente.

Vicentini afirmou que, na prática, muitos procedimentos ainda dependem da atuação de funcionários da Caixa e isso faz que a greve afete tanto processos em análise quanto operações que já estavam próximas da conclusão.

Quem já está com o financiamento aprovado pode ser afetado

Um dos pontos de atenção é que os efeitos da greve não ficam restritos a quem está começando a buscar crédito. Processos que já passaram por boa parte das etapas podem ficar parados na fase de assinatura ou liberação dos recursos, afetando o pagamento ao vendedor, a entrega das chaves e o registro da operação.

Ferri citou como exemplo uma greve de bancários de 2016, que durou 31 dias. O episódio contribuiu para uma queda de 24,2% nas concessões de crédito imobiliário em setembro daquele ano, em um contexto no qual o Banco Central destacou a complexidade da tramitação desse tipo de financiamento.

O advogado ressaltou, porém, que os efeitos de uma nova paralisação dependerão da duração da greve e do estágio de cada operação.

Se a Caixa atrasar, o comprador pode pagar multa?

Não há, de acordo com Ferri, uma regra que suspenda automaticamente todos os prazos contratuais por causa de uma greve. É preciso verificar o contrato e identificar quem foi responsável pelo atraso, mas nada garante que não haverá multa.

Só que, se o comprador cumpriu todas as obrigações que estavam sob sua responsabilidade e a quitação ficou pendente exclusivamente porque a Caixa não liberou o financiamento dentro do prazo, há fundamento para questionar a caracterização da mora do comprador, explicou o advogado.

Vicentini fez ainda uma ressalva de que, em contratos de crédito de repasse, nos quais o financiamento é assinado próximo à entrega das chaves, o comprador pode estar sujeito a multa, juros e correção monetária caso não quite o imóvel no prazo previsto em contrato.

A obrigação de obter o financiamento é do comprador e, quando o imóvel e a documentação estão disponíveis, é necessário observar as condições previstas no contrato.

A recomendação é não deixar o prazo simplesmente vencer, pelo contrário, o comprador deve comunicar formalmente ao vendedor ou à incorporadora que o financiamento está aprovado ou em andamento e registrar que a quitação depende de uma providência da Caixa.

Se houver possibilidade de negociação, o ideal é formalizar uma prorrogação do prazo.

E se certidões e documentos vencerem durante a greve?

Outro possível problema é a perda de validade de documentos necessários para concluir o financiamento, como certidões do imóvel. Também pode haver situações envolvendo guias de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) que já foram pagas e precisam ser atualizadas ou reemitidas.

Para Ferri, o ponto central é identificar se o comprador apresentou a documentação dentro do prazo e se a validade terminou exclusivamente porque a Caixa demorou para concluir uma etapa sob sua responsabilidade. Nesses casos, pode haver "fundamento para discutir a transferência desse prejuízo."

O advogado ponderou, porém, que a responsabilidade pode variar conforme o documento e a obrigação envolvida. No caso do ITBI, por exemplo, trata-se normalmente de uma obrigação relacionada ao comprador.

Vicentini também entende que, em determinadas situações, a responsabilidade pode ser discutida com base no Código de Defesa do Consumidor, mas afirma que a questão pode acabar sendo levada à Justiça. A recomendação é que o consumidor arque com o custo e, posteriormente, avalie a possibilidade de buscar ressarcimento.

O que o comprador deve fazer durante a greve?

A principal recomendação dos especialistas é documentar todas as etapas do financiamento. O comprador deve guardar protocolos de entrega de documentos, comprovantes de aprovação do crédito, e-mails, mensagens, registros de atendimento e comunicações com a Caixa, além das datas previstas para assinatura e liberação dos recursos.

Também é importante comunicar formalmente vendedor, incorporadora ou construtora sobre qualquer atraso causado pela paralisação. "Para o consumidor, a principal recomendação neste momento é não permanecer inerte", segundo Ferri.

A documentação pode ser importante para demonstrar posteriormente que o comprador cumpriu suas obrigações e que determinado atraso ocorreu por uma etapa que dependia da instituição financeira.

Vicentini também chamou atenção para possíveis efeitos financeiros de uma demora na quitação. A paralisação pode interferir em discussões envolvendo correção monetária e valores cobrados por incorporadoras, especialmente em contratos de imóveis quitados em prazo inferior a 36 meses.

Nesse ponto, o advogado recomenda que o comprador procure orientação especializada antes de aceitar cobranças que considere indevidas.

O que diz a Caixa sobre atendimentos durante a greve?

Procurada para esclarecer qual é a orientação oficial para clientes que precisam de atendimento presencial urgente, incluindo assinatura de financiamento imobiliário, a Caixa não informou um procedimento específico para esses casos.

Em resposta, o banco afirmou que mantém o diálogo com as entidades que representam os empregados e que voltou à mesa de negociação para buscar um entendimento sobre a paralisação.

A Caixa orientou os clientes a utilizarem os canais digitais da Caixa, como o app Caixa, o Internet Banking, o WhatsApp da Caixa (0800 104 0104) e os aplicativos Caixa Tem, Cartões Caixa, Habitação Caixa, Seguro de Danos Pessoais Causados por Veículos Automotores de Vias Terrestres (DPVAT) e FGTS.

O banco também informou que o atendimento telefônico está disponível pelo "Alô Caixa", nos números 4004-0104 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800 104 0104 (demais localidades).

Além disso, a instituição afirmou que mantém atendimento presencial em unidades lotéricas e Correspondentes Caixa Aqui (CCA). A localização desses pontos pode ser consultada nos canais de atendimento do banco.