Como a JHSF construiu um trimestre de R$ 985 milhões – de Punta a Milão
Resultado representa alta de 81% na comparação anual, no melhor segundo trimestre de sua história
A JHSF encerrou o segundo trimestre com receita bruta de R$ 985 milhões, alta de 81% na comparação anual, no melhor segundo trimestre de sua história. O Ebitda ajustado — lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização — mais que dobrou, para R$ 502 milhões, enquanto o lucro líquido avançou 81%, para R$ 444 milhões.
O salto do resultado teve uma contribuição importante da incorporação. No trimestre, a companhia reconheceu contabilmente parte da primeira tranche da venda de estoques do Boa Vista Estates para sua gestora, a JHSF Capital. Mas os negócios de renda recorrente, que vêm ganhando peso na estratégia da companhia, também cresceram: a receita bruta avançou 30%, para R$ 439 milhões, e o Ebitda ajustado subiu 31%, para R$ 197 milhões.
É justamente nessa segunda frente que a companhia concentra boa parte de seus planos para os próximos anos.
Os ativos de renda recorrente já têm uma geração estabilizada de Ebitda de R$ 750 milhões. Com os projetos contratados e em desenvolvimento, a expectativa é levar esse número a R$ 2 bilhões em até cinco anos. A conta inclui a expansão de shoppings, hotéis, aeroporto, clubes (focados em surfe e tênis) e residências para locação, além do crescimento da gestora.
Os pregos da fundação
A estratégia é resultado de uma transformação que a JHSF vem conduzindo. A companhia nasceu concentrada no desenvolvimento imobiliário e continua tendo a incorporação como uma de suas principais atividades. Ao longo dos anos, porém, adicionou negócios com foco na alta renda capazes de gerar receita independentemente dos ciclos de lançamentos imobiliários.
Primeiro vieram os shoppings. Depois, hospitalidade e gastronomia, com o Fasano, seguidas pelo Aeroporto Catarina, clubes (focados em especialidades como tênis e surfe), residências para locação e, mais recentemente, a gestora de recursos.
Segundo Augusto Martins, CEO da JHSF, a diversificação permite reduzir a exposição da companhia aos ciclos do mercado imobiliário e, ao mesmo tempo, escolher melhor o momento para colocar novos empreendimentos à venda. “Se a companhia fosse puramente de incorporação, faça chuva, faça sol, todo trimestre a gente teria que lançar os produtos, independentemente do momento de mercado e da relação de oferta e demanda”, diz.
Com uma base maior de resultado recorrente, a JHSF pode preservar os estoques e evitar lançamentos em momentos menos favoráveis. "Nos preparamos para desafios futuros em um país de ciclos longos e juros altos", prossegue.
No segundo trimestre, os shoppings responderam por 29% do Ebitda ajustado dos negócios recorrentes. Aeroporto representou 28%; residências e clubes, 27%; hospitalidade e gastronomia, 14%; e a JHSF Capital, 2%.
Shoppings e aeroporto crescem
Nos shoppings, a receita bruta avançou 10% no segundo trimestre, para R$ 106 milhões. As vendas dos lojistas cresceram 6%, para R$ 1,2 bilhão, e o aluguel mesmas lojas, medido pelo SSR, aumentou 10,7%.
A ocupação do portfólio ficou em 98,2%. No Shopping Cidade Jardim, chegou a 100%.
A companhia inaugurou no fim de maio o CJ Village Boa Vista, em Porto Feliz, com aproximadamente 15 mil metros quadrados de ABL e cerca de 100 operações. Também está ampliando o Shopping Cidade Jardim e desenvolvendo um novo shopping na Faria Lima, com inauguração prevista para 2027.
No aeroporto, a receita cresceu 54%, para R$ 107 milhões, enquanto o Ebitda ajustado avançou 26%, para R$ 56 milhões.
O crescimento, contudo, veio acompanhado de pressão sobre as margens. A margem Ebitda ajustada caiu de 68,8% para 56%, em meio ao aumento do custo do combustível e a novos gastos operacionais.
A JHSF prepara agora a sexta expansão do Aeroporto Catarina, que deverá chegar a 20 hangares. Em abril, a companhia também concluiu a aquisição da Embassair, operação de aviação executiva no aeroporto de Opa-Locka, em Miami.
Boa comida e cama aquecida
Hospitalidade e gastronomia tiveram crescimento mais moderado de receita, mas com melhora da rentabilidade.
A receita bruta avançou 5,8%, para R$ 133 milhões, enquanto o Ebitda ajustado aumentou 16,6%, para R$ 27 milhões. A margem Ebitda ajustada passou de 20,2% para 22,6%.
Nos hotéis, a diária média subiu 6%, para R$ 4.384, e o RevPar, métrica de desempenho no setor, avançou 7,3%.
A expansão internacional é uma das principais avenidas para essa vertical. O pipeline inclui novos projetos Fasano em Miami, Londres, Cascais, Sardenha e Milão, além de Punta del Este. Fora do Brasil, a estratégia é crescer preferencialmente com um modelo asset light, no qual a companhia pode receber receitas de operação e de marca sem necessariamente financiar sozinha os ativos.
Tijolo por tijolo
Para executar seus planos de expansão, a JHSF vem investindo aproximadamente R$ 500 milhões por ano. A expectativa é manter os investimentos próximos desse patamar nos próximos anos. Parte do crescimento, no entanto, deverá contar com recursos de terceiros.
A JHSF Capital foi criada em 2023 justamente para combinar o capital da companhia com o de investidores. A gestora já reúne mais de R$ 12 bilhões em ativos sob gestão e 21 fundos. Em dezembro, a companhia concluiu a venda de seus estoques prontos e em desenvolvimento para um Fundo de Investimento Imobiliário, arrecadando R$ 5,2 bilhões. O fundo será gerido pela JHSF Capital.
A contribuição direta da gestora para o Ebitda da JHSF ainda é pequena, mas a função estratégica é financiar parte da expansão sem concentrar toda a necessidade de capital no balanço da companhia.
A estratégia também apareceu na incorporação. Em dezembro do ano passado, a JHSF vendeu R$ 5,2 bilhões em estoques imobiliários para um fundo gerido pela JHSF Capital, operação que ajudou a reforçar o caixa e teve reflexo no resultado deste trimestre.
Poupança em terrenos
Mesmo depois da venda, a companhia mantém um banco de terrenos com potencial de aproximadamente R$ 28 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV).
Em até cinco anos, parte desses projetos poderá seguir um modelo semelhante ao da transação anterior, com a utilização de fundos e capital de terceiros.
Se o pipeline for executado como previsto, a companhia espera sair de uma base estabilizada de cerca de R$ 750 milhões de Ebitda nos negócios de renda para R$ 2 bilhões no médio e longo prazo. É sobre esse crescimento que a companhia calcula um valor de mercado potencial entre R$ 30 bilhões e R$ 40 bilhões em um horizonte de três a cinco anos.
Composição da dívida
A expansão encontra a companhia com uma posição financeira mais confortável. A JHSF encerrou o período com caixa líquido de cerca de R$ 1,2 bilhão e spread médio da dívida abaixo de 1% do CDI, o menor nível da história da empresa. O prazo médio de pagamento é de sete anos. "A estrutura foi montada para permitir que os investimentos continuem mesmo se o ambiente de juros elevados persistir", diz Martins.