Como comprar imóvel em leilão: 7 passos para não cair em armadilhas

Comprar um imóvel com desconto de 30%, 50% ou até mais em relação ao valor de mercado pode parecer uma oportunidade difícil de deixar passar. Mas, no mercado de leilões, uma pechincha no anúncio também pode esconder custos, problemas jurídicos e dificuldades para revender o ativo.

O segmento ganhou força nos últimos anos, impulsionado, entre outros fatores, pelos juros elevados e pelo aumento da inadimplência. Quando o comprador deixa de pagar um financiamento, por exemplo, o imóvel pode ser retomado pela instituição financeira e posteriormente colocado à venda em leilão.

Em 2025, o mercado de leilões movimentou R$ 420 bilhões, segundo dados da SPY Leilões. No mesmo período, cerca de 299,7 mil imóveis foram levados a leilão, mas apenas 116,6 mil acabaram efetivamente arrematados.

A diferença ajuda a explicar por que aparecem descontos tão expressivos. Imóveis que não são vendidos continuam nos balanços das instituições financeiras e geram despesas. Além do capital parado, há custos relacionados a condomínio, impostos, manutenção e ao próprio processo de regularização e venda do ativo.

Só que um bom desconto não necessariamente quer dizer um bom negócio, de acordo com o advogado e educador que atua no mercado de leilões de imóveis, Victor Oliveira.

Veja sete cuidados antes de dar um lance.

1. Leia o edital inteiro

O edital é o documento que estabelece as regras da operação e deve ser o primeiro ponto de atenção do interessado. É nele que aparecem informações como forma de pagamento, comissão do leiloeiro, situação do imóvel, responsabilidades por eventuais débitos e condições para concluir a compra.

O CEO do Portal Bayit, Avrham Dichi, recomenda ainda conferir se o leilão é condicional, ou seja, caso em que o maior lance pode depender posteriormente da aprovação do vendedor.

Ignorar essas regras pode fazer com que um imóvel aparentemente barato saia muito mais caro do que o previsto.

2. Descubra quais dívidas acompanham o imóvel

O lance vencedor não necessariamente representa o custo final da compra. Antes de participar, é preciso identificar possíveis débitos relacionados ao imóvel e entender, a partir do edital e da situação jurídica da propriedade, quem ficará responsável pelo pagamento.

Entre os valores que podem entrar na conta estão condomínio, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), comissão do leiloeiro e despesas com documentação e regularização.

Uma diferença relevante entre o preço do leilão e o valor de mercado pode desaparecer rapidamente caso o comprador tenha de absorver custos elevados depois da arrematação.

3. Avalie a situação jurídica e a regularização

Problemas jurídicos estão entre os riscos que mais exigem atenção do comprador. Segundo Oliveira, uma aquisição pode envolver questões de nulidade, pendências documentais e dificuldades para regularizar a propriedade. Por isso, analisar apenas fotos, localização e valor do lance é insuficiente.

Também é importante entender a situação de ocupação do imóvel. Dependendo do caso, o comprador pode precisar tomar medidas para obter a posse efetiva da propriedade, o que significa mais tempo e custos até conseguir morar, alugar ou revender.

Para quem não domina esse tipo de análise, a avaliação de um profissional especializado pode ajudar a dimensionar os riscos antes do lance.

4. Não escolha apenas pelo maior desconto

É natural que anúncios com descontos de 70%, 80% ou 90% chamem mais atenção, mas por esse motivo eles também podem atrair um número maior de interessados. Dichi, porém, vê que a competição pode elevar o valor final da disputa e reduzir a margem de quem pretendia comprar para revender.

Imóveis anunciados inicialmente com descontos menores, na faixa de 30%, 40% ou 50%, podem enfrentar menos concorrência e, dependendo das características da operação, oferecer uma relação entre risco e preço mais interessante.

O importante é estabelecer previamente até quanto faz sentido pagar, em vez de deixar a disputa determinar o preço.

5. Calcule o custo total, e não só o lance

O investidor precisa fazer as contas como se estivesse avaliando uma operação completa. Além do valor pago no leilão, entram no cálculo impostos, taxas, comissão, regularização, eventuais dívidas, reformas e o custo de manter o imóvel até conseguir vendê-lo ou alugá-lo.

Para quem usou capital próprio, há ainda o custo de oportunidade daquele dinheiro. Se houver financiamento, os juros precisam entrar na conta. Por isso, o desconto deve ser comparado ao desembolso total esperado, e não apenas ao preço anunciado no leilão.

6. Analise se será fácil vender o imóvel depois

Para quem compra pensando em revenda, conseguir entrar barato é apenas metade da operação. A saída também precisa estar clara. Imóveis que despertam pouco interesse no leilão podem continuar apresentando baixa liquidez posteriormente.

Oliveira pontua que propriedades de menor valor e que atendem a uma parcela maior da população tendem a ter um mercado potencial mais amplo. A localização também pesa.

Transporte público, escolas, supermercados, padarias e serviços de saúde próximos podem ampliar o número de possíveis compradores ou inquilinos. "Quanto mais próximo desse centro reduzido, mais líquido vai ser o imóvel", esclarece o advogado.

7. Evite contar com lucro rápido

O aumento da oferta de imóveis retomados e os descontos praticados pelos bancos abriram espaço para investidores interessados em formar patrimônio ou comprar, reformar e revender propriedades.

Entretanto, o leilão não deve ser tratado como atalho para enriquecimento, na avaliação de Oliveira. "Construção de patrimônio leva tempo e dedicação. Você precisa estudar muito, trabalhar muito, investigar muito."

Uma estratégia possível para quem atua de maneira recorrente nesse mercado é reinvestir o resultado das operações seguintes, ampliando gradualmente o capital disponível.

Antes disso, no entanto, a prioridade é evitar que a busca pelo desconto leve a uma decisão precipitada. "Não pode se emocionar com desconto", segundo Dichi.