Como o ‘cheque gordo’ do Itaú (ITUB4) mexe com o mercado de escritórios de SP

A locação integral do Esther Towers pelo Itaú Unibanco (ITUB4) não representa apenas um contrato bilionário para a Eztec (EZTC3).

O negócio também mexe com os indicadores do mercado de escritórios da região da Chucri Zaidan, em São Paulo, e reforçar a posição do bairro como um dos principais polos corporativos da capital.

O banco alugou as duas torres do empreendimento, que somam aproximadamente 91,4 mil metros quadrados (m²) de área locável, pelo prazo de 10 anos, mas com possibilidade de prorrogação por mais cinco.

A vigência do contrato será iniciada de forma escalonada, conforme cada torre do edifício seja entregue. A primeira está programada para ocorrer ainda no final de 2026 e a segunda, para o primeiro semestre de 2027.

Apesar dos valores do aluguel não estarem claros, o acordo prevê receita de aproximadamente R$ 1,17 bilhão para a Eztec nos primeiros 10 anos. A receita anual, portanto, é de R$ 117 milhões para a construtora.

Os impactos do ‘cheque gordo’

Fato é que o “cheque gordo” do Itaú chama atenção por diversos aspectos. Um deles é a expressividade da operação.

Segundo a Binswanger Brazil, responsável pela intermediação do negócio, trata-se da maior locação corporativa já registrada no mercado paulistano de escritórios de alto padrão.

Nesse sentido, um dos principais impactos imediatos está na taxa de vacância da região da Chucri Zaidan, onde o Esther Towers fica localizado.

De acordo com a Binswanger, a vacância dos imóveis de porte A e A+ no bairro deve passar de 13,5%, atualmente, para aproximadamente 12%.

O efeito contrário poderia ser ainda maior caso o empreendimento da Eztec tivesse chegado ao mercado sem um locatário definido: segundo a consultoria, a vacância da região poderia chegar a 22%.

Cabe destacar que a Chucri Zaidan já vinha apresentando melhora nos indicadores operacionais. No segundo trimestre (2T26), por exemplo, a localidade registrou absorção líquida de 17,8 mil m², enquanto o estoque chegou a 817,8 mil m².

Além disso, pelos dados apresentados pela Binswanger, a taxa de vacância do bairro havia encerrado o primeiro trimestre (1T26) em 14,5%, ante 16,7% no fim de 2025.

Um contrato fora da curva

A dimensão do acordo entre Itaú e Eztec também chama atenção quando comparada a outras locações de escritórios em São Paulo.

De acordo com levantamento da Binswanger, a área locada no Esther Towers, de 91,4 mil m², é superior a quatro vezes a média das maiores operações individuais recentes da capital.

Entre os negócios citados pela consultoria como comparação, estão a locação de 50 mil m² pelo Nubank; 39,2 mil m² pela Amazon; 16,5 mil m² pelas Casas Bahia; 15,9 mil m² pela Uber; e 14,1 mil m² pela Wise.

A operação do Itaú também é relevante quando comparada à absorção do mercado como um todo. Segundo a Binswanger, a absorção líquida média trimestral da cidade de São Paulo tem ficado em aproximadamente 90 mil m².

Ou seja, a área ocupada pelo banco no Esther Towers equivale a praticamente toda a absorção líquida média de um trimestre na capital paulista.

“O fechamento de uma operação do tamanho da movimentação total do mercado em outros trimestres indica que podem começar a faltar áreas de escritórios”, afirma Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger.

Por que o Itaú escolheu a região?

A decisão de alugar o prédio inteiro está relacionada à estratégia do Itaú para seus espaços físicos e tem como objetivo ampliar a presença física da instituição em São Paulo.

Atualmente, o banco mantém sua sede no Jabaquara, em um complexo construído na década de 1980, e também ocupa escritórios na Avenida Faria Lima.

O objetivo do Itaú é levar os funcionários de volta aos escritórios. A partir de 2028, o trabalho presencial passará a ser de três dias por semana. Hoje, são oito dias por mês.