Como o entregador de aplicativo virou cliente cobiçado do mercado imobiliário

A nova regra da Caixa Econômica Federal que permite usar os ganhos de plataformas de delivery e mobilidade para comprovar renda está transformando entregadores e motoristas de aplicativo em um novo público-alvo do mercado imobiliário.

Com uma renda que antes era classificada como informal, esses trabalhadores passam a ter uma barreira a menos para acessar o financiamento da casa própria e, para construtoras, representam um grupo numeroso de potenciais compradores de imóveis populares. Mas essa mudança ainda não significa crédito garantido. O histórico financeiro, o endividamento, a capacidade de pagamento e a estabilidade da renda continuam pesando na decisão do banco para a concessão do crédito imobiliário.

A inclusão desses profissionais nas regras da Caixa para acesso à casa própria já começam, contudo, a aparecer nas vendas. Em 7 de agosto, logo após o anúncio da medida, a Cury vendeu 50 imóveis em um único dia durante uma ação voltada a entregadores de aplicativos em São Paulo.

Esta semana o iFood também lançou o Rota da Casa Própria, programa que aproxima entregadores de construtoras e permite que trabalhadores elegíveis utilizem o histórico de ganhos na plataforma para iniciar a busca por um imóvel.

Por trás dessas iniciativas está uma mudança na forma como o mercado enxerga a renda desses profissionais. Para José Urbano Duarte, consultor e ex-vice-presidente de Habitação da Caixa, a questão não é que os trabalhadores de aplicativos tenham passado a ter renda agora, mas que o sistema financeiro encontrou uma maneira mais consistente de enxergá-la.

“Ele passou a ter a mesma faculdade de aprovação que qualquer outro da economia formal”, afirma Duarte.

Segundo o ex-vice-presidente da Caixa, os trabalhadores de aplicativos fazem parte de um público que historicamente encontrava mais dificuldade para acessar o crédito imobiliário justamente porque não conseguia comprovar sua capacidade de pagamento pelos modelos tradicionais.

Duarte, que vê com bons olhos a iniciativa, avalia que embora não haja uma relação trabalhista tradicional, o profissional mantém uma relação recorrente com a plataforma e recebe pagamentos pelos serviços prestados. Com isso, esse trabalhador cria um histórico que pode ser utilizado para avaliar sua capacidade de pagamento.

"Ele [entregador] tem uma relação com uma empresa e recebe regularmente em função desse trabalho", diz. Para o consultor, a regularidade dos pagamentos torna essa renda mais facilmente comprovável do que outras formas de informalidade.

Um público grande demais para ser ignorado

Segundo dados do Insituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), havia 1,7 milhão de pessoas trabalhando por meio de plataformas digitais e aplicativos de serviços no terceiro trimestre de 2024, 25,4% a mais do que em 2022.

Desse total, 485 mil tinham como atividade principal o trabalho em aplicativos de entrega de comida, produtos e outros itens, enquanto 878 mil atuavam no transporte particular de passageiros.

Os trabalhadores plataformizados também têm características que ajudam a explicar o interesse do mercado. O rendimento médio mensal era de R$ 2.996 no terceiro trimestre de 2024, acima dos R$ 2.875 registrados entre trabalhadores não plataformizados. Ao mesmo tempo, a jornada média era maior: 44,8 horas por semana, contra 39,3 horas.

Para Duarte, esse contingente representa uma oportunidade que incorporadoras e instituições financeiras não podem mais ignorar. "Eu não posso olhar para um grupo grande desinteressadamente como se não tivesse relevância para o meu negócio", afirma.

A mudança da Caixa, na avaliação do ex-vice-presidente, altera justamente a forma como esse público pode ser percebido pelas empresas.

Por que o mercado imobiliário olha para esse trabalhador

A mudança ocorre em um momento em que o mercado de habitação popular tem um público potencialmente compatível com a renda de parte dos trabalhadores de aplicativos. Duarte destacaa expansão do Minha Casa, Minha Vida (MCMV) nos últimos anos e a concentração do déficit habitacional entre famílias de menor renda.

Segundo dados da Fundação João Pinheiro, 89,3% do déficit habitacional brasileiro está entre famílias que ganham até três salários mínimos. Sendo que mais da metade, um total de 62,1% desse déficit, está relacionado ao chamado ônus excessivo com aluguel, quando a família compromete mais de 30% da renda com a moradia.

É nesse público que o trabalhador de aplicativo pode se encaixar, dependendo de sua renda e de sua situação financeira.

No caso do programa do iFood, Inicialmente, a Rota da Casa Própria é destinada a entregadores Super Diamante que estejam nessa categoria há 12 meses consecutivos e atuem em São Paulo. Os participantes podem gerar no aplicativo o histórico de ganhos e encaminhá-lo às construtoras.

As empresas parceiras oferecem imóveis enquadrados no Minha Casa, Minha Vida. Entre as opções divulgadas, há unidades a partir de R$ 142 mil, além de imóveis a partir de R$ 224 mil e R$ 237 mil, dependendo do empreendimento.

O Grupo Direcional, que tem foco no segmento econômico em todo o Brasil, é um dos parceiros do programa. A iniciativa se conecta ao público-alvo da companhia ao ampliar o acesso de entregadores a imóveis voltados à baixa renda e ao facilitar a análise de crédito para trabalhadores com renda variável ou informal.

"Sabemos que, por muito tempo, o sonho da casa própria pareceu distante para muitos deles, especialmente em razão da informalidade. Agora, com as condições exclusivas aliadas à nova análise de crédito, estamos contribuindo para tornar esse objetivo uma realidade", afirma Eduardo Quintella, diretor Comercial e de Incorporação do Grupo Direcional.

O iFood, porém, não concede o crédito nem aprova o financiamento. A análise é feita pela Caixa, enquanto a construtora conduz as etapas relacionadas ao imóvel.

A própria Caixa ressalta que a comprovação da renda é apenas uma etapa do processo. O banco também verifica a consistência, a recorrência e a suficiência dos ganhos, além da situação cadastral, da capacidade de pagamento e das demais condições exigidas para o financiamento.

Extrato não significa crédito aprovado

É justamente nesse ponto que está um dos principais cuidados para quem trabalha por aplicativo. A nova regra resolve uma dificuldade importante, de provar quanto ganha, mas não elimina os demais critérios usados pelos bancos.

A Caixa exige, para esse tipo de comprovação, por exemplo, extratos de quatro meses consecutivos da mesma plataforma. O documento mais recente deve ter sido emitido no máximo dois meses antes da avaliação. Também é necessário apresentar o resumo fiscal mensal gerado pela própria plataforma.

Para o ex-vice-presidente da Caixa, olhar apenas para esses quatro meses seria insuficiente para compreender a trajetória de renda de um trabalhador.

"É preciso olhar não apenas para os últimos quatro meses de recebimentos, mas também para o histórico de relacionamento do trabalhador com a plataforma. Se ele está há três ou quatro anos prestando aquele serviço, isso também pode ser atestado. Ou seja, eu tenho os últimos quatro meses para saber qual foi a renda média, mas também tenho um histórico de quanto tempo essa pessoa atua naquela plataforma". afirmou.

O risco de confundir faturamento com renda

Para quem pretende financiar um imóvel, porém, existe outra conta que precisa ser feita antes mesmo da análise do banco: o quanto efetivamente sobra da renda depois dos custos do trabalho.

Henrique Soares, planejador financeiro CFP pela Planejar, afirma que o mais importante não é estabelecer uma renda mínima, mas verificar se existe estabilidade financeira suficiente para assumir uma dívida de longo prazo.

No caso de um entregador, esse cuidado é ainda maior porque os ganhos podem variar significativamente de um mês para outro. Como referência de planejamento, o especialista recomenda que a parcela fique entre 20% e 25% da renda líquida média, ainda que o banco possa trabalhar com limites diferentes na análise de crédito. A conta também não deve partir do faturamento bruto.

"Se o entregador recebe R$ 6 mil em determinado mês, mas gasta R$ 1,5 mil com combustível, manutenção, seguro e outros custos da atividade, o valor a ser considerado nesse exemplo é de R$ 4,5 mil", afirma Soares.

O cálculo, diz, deve ser repetido ao longo de vários meses para chegar a uma média mais próxima da renda efetivamente disponível. E, para evitar uma parcela que só seja suportável nos meses de maior faturamento, a recomendação é trabalhar com uma estimativa conservadora.

Entrada não é o único custo

Outro erro seria utilizar todo o dinheiro disponível para aumentar a entrada do imóvel. Além da parcela do financiamento, o comprador precisa considerar despesas como documentação, impostos relacionados à aquisição, registro, mudança e eventuais reformas ou móveis.

Depois da compra, entram na conta gastos recorrentes como condomínio, IPTU, seguro e manutenção. Por isso, o planejador financeiro recomenda preservar uma reserva de emergência. Como referência, uma margem entre seis e 12 meses das despesas essenciais pode ser adequada, principalmente para quem possui renda variável.

"A aprovação de crédito não significa necessariamente capacidade financeira para assumir aquela dívida", afirma Soares.

Entre os sinais de alerta estãonão ter reserva de emergência, depender dos melhores meses de renda para pagar a parcela, já possuir uma parcela relevante da renda comprometida com outras dívidas ou precisar usar praticamente todo o patrimônio disponível para dar a entrada. A pergunta, diz o planejador, deve ser: se a renda cair durante alguns meses, a parcela continuará cabendo no orçamento?

Uma oportunidade de mercado, não uma revolução

Apesar do impacto comercial, Duarte não considera que a mudança da Caixa represente uma transformação estrutural no mercado imobiliário. Para o consultor e ex-vice-presidente do banco, trata-se principalmente da abertura de uma oportunidade para um público que já existia, mas encontrava uma barreira adicional para acessar o crédito.

O mercado de habitação popular continua altamente dependente do financiamento. Segundo uma estatística que Duarte afirma ter acompanhado durante sua passagem pela Caixa, cerca de 98 de cada 100 unidades doMinha Casa, Minha Vida eram comercializadas com financiamento.

Nesse sentido, a mudança não altera a lógica do setor. Ela amplia o grupo de consumidores que consegue chegar à etapa de análise de crédito em condições mais próximas às de trabalhadores com renda formal. "É uma oportunidade de mercado para quem está vendendo e para quem está comprando", afirma Duarte.

Para as incorporadoras, isso significa incorporar os entregadores às estratégias de vendas e marketing. Para os bancos, significa ter uma forma mais consistente de avaliar uma renda que já circulava na economia. E, para a política habitacional, representa a possibilidade de incluir no financiamento famílias que antes enfrentavam uma barreira documental.