Como um fundo virou 'banco' do Minha Casa, Minha Vida sem competir com a Caixa

O Minha Casa, Minha Vida virou uma nova fonte de negócio para o mercado de capitais. A CIX Capital, gestora da família Zogbi, captou R$ 330 milhões para seu primeiro fundo imobiliário dedicado ao programa e já começou a usar o dinheiro para comprar estoques de incorporadoras.

A primeira operação somou R$ 33 milhões e envolveu cerca de 330 unidades ainda em construção, distribuídas por cinco empreendimentos em Juiz de Fora (MG), São José do Rio Preto (SP) e Uberaba (MG). A incorporadora responsável pelos projetos, que não pôde ser citada, é mineira e fatura mais de R$ 650 milhões por ano.

A operação não significa necessariamente que os apartamentos estejam encalhados. A estratégia da CIX é usar a compra como uma forma alternativa de funding paraas incorporadoras. O fundo compra as unidades à vista, com desconto, injeta dinheiro no caixa da empresa e recebe uma opção para que a incorporadora recompre os imóveis em até 36 meses.

A gestora já avalia operações semelhantes com pelo menos outras duas grandes incorporadoras, afirma Eduardo Fonseca, CEO da CIX Capital, à EXAME.

O modelo tenta resolver uma necessidade específica das incorporadoras do programa habitacional, que é a chamada “barriga” de caixa entre o início de um projeto e o momento em que os recursos do financiamento bancário começam a ser liberados. Afinal, a Caixaexige que o empreendimento alcance determinados níveis de vendas e de avanço da obra antes de realizar os desembolsos previstos no financiamento.

Nesse intervalo, a incorporadora precisa colocar dinheiro próprio no projeto. É nesse ponto que entra o fundo da CIX. Em vez de conceder simplesmente uma dívida, o fundo compra parte das unidades ainda em construção e paga à incorporadora à vista.

“Se eu for dar uma dívida, ela vai aparecer um passivo no balanço dela. Na hora que eu faço um estoque, ela fica com balanço muito mais saudável, muito mais limpo”, explica Fonseca.

A incorporadora mantém a possibilidade de recomprar as unidades posteriormente. Se isso não acontecer dentro do prazo estabelecido, o fundo pode vender os imóveis diretamente no mercado.

A intenção da gestora é continuar aumentando a exposição ao segmento. A CIX espera alocar integralmente os R$ 330 milhões captados ainda em 2026 e planeja fazer um follow-on do fundo no primeiro trimestre de 2027.

O valor da nova emissão ainda não foi definido, mas a gestora afirma que não pretende captar menos do que os R$ 330 milhões levantados na primeira oferta.

A gestora também estuda criar um produto separado para financiar o mercado de classe média, mas a iniciativa ainda está em análise e deve avançar depois do follow-on do fundo de MCMV.

Um fundo para financiar o MCMV em várias etapas

A compra de estoque é apenas uma das estratégias do CIX MCMV FII. O fundo foi estruturado como um veículo híbrido, que pode atuar tanto com crédito quanto com participação em projetos imobiliários.

A estratégia inclui financiamento de obras, aquisição de recebíveis, compra de terrenos para permuta financeira, operações de equity, coincorporação e aquisição de estoque.

“Eu posso fazer operações de equity, posso fazer operações de dívida, posso comprar um terreno e permutar, posso comprar recebíveis, posso financiar obra, posso comprar estoque”, afirma Fonseca.

A proposta é atuar de maneira discricionária em diferentes momentos do ciclo de desenvolvimento de um empreendimento.

A CIX não vê o modelo como uma concorrência à Caixa. A ideia é complementar o financiamento bancário justamente nos momentos em que a incorporadora precisa colocar mais capital próprio.

“A gente não está competindo com a Caixa, eu estou complementando com a Caixa”, afirma o executivo.

A captação do fundo superou a meta inicial de R$ 280 milhões e chegou a R$ 330 milhões. A demanda, porém, foi ainda maior, segundo o executivo. Mais de 7.000 investidores participaram da oferta, com aplicação mínima de R$ 1 mil.

O fundo tem cotas sênior com remuneração de IPCA + 9% ao ano e distribuição mensal de dividendos. Há ainda uma classe de cotas subordinadas equivalente a 15% do patrimônio, mantida majoritariamente pela própria CIX.

A estrutura cria uma camada de proteção para o investidor sênior, já que o capital subordinado absorve primeiro eventuais perdas.

A CIX também prevê mecanismos que podem elevar o retorno das cotas sênior. Segundo Fonseca, um kicker inicial adicionou cerca de três pontos percentuais à rentabilidade, enquanto um mecanismo de saída pode levar o retorno final para aproximadamente IPCA + 10,2% ao ano.

Por que o MCMV virou uma aposta para fundos

A estratégia chega em um momento de forte expansão do Minha Casa, Minha Vida.

No primeiro semestre, foram contratadas 349 mil unidades, alta de 17% em relação ao mesmo período do ano anterior. O programa também ampliou seu público com a criação da Faixa 4, que passou a atender famílias de renda mais alta dentro do MCMV e alcança uma parcela da classe média que, segundo a gestora, estava menos atendida pelo financiamento imobiliário tradicional.

Para a CIX, isso cria um mercado suficientemente grande para sustentar uma estratégia de crédito e investimento imobiliário voltada exclusivamente ao programa.

O gestor também vê uma característica adicional: o MCMV tem alta penetração entre os brasileiros e é um programa conhecido pelo investidor de varejo.

“Eu não estou trazendo uma ciência de foguete que é difícil do investidor entender. Na hora que você senta e explica que está suportando ou complementando o Minha Casa, Minha Vida, fica muito fácil do investidor perceber”, afirma.

Eleição não muda a tese do MCMV, diz gestora

A CIX vê pouca diferença para o programa dependendo do resultado das eleições presidenciais.

Segundo Fonseca, há uma percepção no mercado de que o Minha Casa, Minha Vida continuará relevante sob qualquer que seja o governo, dada sua importância econômica e capacidade de geração de empregos.

“O Minha Casa, Minha Vida é um programa muito difundido, muito enraizado e ele tem uma influência na economia muito grande. Ele é um tremendo gerador de emprego”, afirma.

A preocupação é maior com o segmento de imóveis voltados à classe média, que depende mais das condições de crédito e dos juros. “Em contrapartida, a gente também observa uma preocupação do segmento dessa faixa média, muito em função dos juros mais altos e tudo mais. Então, a gente percebe uma preocupação do empresário do segmento”, diz.