Comprar casa na praia para ficar no condomínio é o negócio desta empresa no litoral gaúcho

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A urbanizadora Melnick Arcadia lançará em novembro o Poente, condomínio horizontal em Osório com VGV estimado em R$ 300 milhões e 398 lotes. O empreendimento receberá R$ 80 milhões e terá marina, píer, praia artificial e áreas esportivas às margens da Lagoa do Passo.

Em Xangri-lá, no litoral norte do Rio Grande do Sul, a 130 quilômetros de Porto Alegre, há quem compre uma casa de praia para passar o dia entre a piscina, a quadra de tênis e um lago — sem pisar na faixa de areia junto ao mar. Nos condomínios fechados que se tornaram uma marca da cidade, parte da experiência de veranear acontece da portaria para dentro. A estrutura de lazer disputa com o próprio mar a atenção das famílias.

Foi nesse mercado que nasceu a Arcádia, em 2001. A empresa começou com o projeto Porto Coronado, em Xangri-lá, e cresceu desenvolvendo condomínios horizontais: vende os terrenos e entrega a infraestrutura e as áreas comuns para que os compradores construam suas casas. Desde 2015, atua nesse segmento em associação com a incorporadora Melnick.

Hoje, a operação mantém uma média de três lançamentos por ano, equivalentes a aproximadamente R$ 600 milhões em valor geral de vendas (VGV), segundo Alessandra Sehn, sócia-diretora da Melnick Arcadia. É o valor potencial de comercialização dos projetos, e não o faturamento da empresa.

“Quando se lança condomínios de terrenos, a gente precisa estimular a construção de casas, para que os condomínios ganhem vida”, diz Sehn.

A preocupação ajuda a explicar o negócio. Vender os lotes é uma etapa; transformar grandes áreas urbanizadas em lugares frequentados pelas famílias é outra. Clubes, piscinas e estruturas esportivas fazem parte dessa tarefa.

A próxima aposta será o Poente, cujo lançamento está previsto para novembro. O condomínio terá VGV estimado em R$ 300 milhões e será o décimo empreendimento da trajetória da empresa no litoral gaúcho. Dessa vez, o endereço fica em Osório, às margens da Lagoa do Passo, com uma estrutura náutica que amplia o repertório desenvolvido em Xangri-lá.

Como a empresa nasceu em uma família do mercado imobiliário

Antes de desenvolver condomínios, a família por trás da Arcádia já trabalhava com a venda de imóveis. Gilberto Sclovsky fundou a imobiliária Habitat, na qual seus filhos cresceram acompanhando o mercado gaúcho.

A empresa participou da comercialização de alguns dos primeiros condomínios do litoral gaúcho. A experiência aproximou a família de um produto que, mais tarde, passaria a desenvolver por conta própria.

A Arcádia surgiu com a segunda geração dos Sclovsky, que decidiu avançar da intermediação para a incorporação. O primeiro projeto, o Porto Coronado, foi lançado em 2001. Depois vieram empreendimentos como Las Dunas e Ventura.

“Na época, tinha-se mais vontade do que certezas”, afirma Sehn. A executiva entrou na empresa dois anos depois daquele primeiro lançamento e, posteriormente, tornou-se sócia. Acompanhou uma operação que desenvolvia um empreendimento a cada dois ou três anos ganhar escala até passar a conduzir vários projetos simultaneamente.

Essa trajetória se encontrou com a transformação de Xangri-lá em um polo de condomínios horizontais. O modelo ganhou espaço na cidade como alternativa para famílias que buscavam uma casa de lazer com estrutura esportiva, convivência e serviços compartilhados.

O que mudou com a entrada da Melnick

A associação com a Melnick, em 2015, alterou o ritmo da Arcádia. A incorporadora, conhecida pelos edifícios em Porto Alegre, buscava ampliar sua atuação. A urbanizadora tinha experiência no mercado horizontal, mas precisava de recursos e estrutura para crescer.

“Nós tínhamos a bagagem, mas precisávamos do impulso, e eles tinham o impulso, mas precisavam da experiência”, diz Sehn.

A divisão de responsabilidades preservou na Arcádia a condução das áreas de produto, projetos, comercial e marketing. A Melnick passou a dar suporte financeiro e de controladoria.

No primeiro ano da sociedade, foram lançados dois grandes empreendimentos. A frequência avançou até a média atual de três por ano. O portfólio informado pela companhia soma 32 projetos ao longo de sua trajetória, incluindo a fase anterior à associação.

Com o crescimento, também mudou a relação entre as parceiras. Sehn afirma que a Arcádia passou a dispor de capital para contribuir com sua parcela nos empreendimentos, reduzindo a dependência do impulso inicial.

“Hoje não é mais um casamento que se precise, mas sim um casamento que se queira”, afirma.

Por que o lazer pesa tanto na escolha da casa de praia

O produto da Melnick Arcadia combina dois desejos: ter uma casa com espaço próprio e encontrar, a poucos passos, atividades que normalmente exigiriam deslocamentos.

No litoral, essa combinação atende sobretudo ao mercado de segunda residência. São imóveis usados para fins de semana, férias e temporadas, nos quais a estrutura coletiva ajuda a justificar a viagem mesmo quando o programa não inclui banho de mar.

O Raro, em Xangri-lá, incorporou uma praia artificial de águas claras à área de lazer. No Poente, a empresa pretende repetir esse recurso e acrescentar equipamentos para aproveitar a lagoa.

Mas o interesse por esse tipo de empreendimento também trouxe mais concorrentes. A expansão da demanda depois de 2020 atraiu empresas de outros segmentos, pressionou o preço das áreas e aumentou a disputa por mão de obra.

A executiva avalia que o mercado passa agora por uma acomodação, com compradores mais seletivos e menor espaço para projetos pouco diferenciados. “A euforia acabou. Não tem mais aquela euforia do vale tudo, compra tudo, vende tudo”, diz.

Para a urbanizadora, isso aumenta o peso do histórico de entregas e da capacidade de executar a infraestrutura prometida. O trabalho envolve redes de água e esgoto, vias e equipamentos coletivos antes que as casas comecem a aparecer.

O que terá o novo condomínio de R$ 300 milhões

O Poente ocupará uma área de mais de 356 mil metros quadrados na Estrada do Mar, junto ao acesso a Atlântida Sul, em Osório. Serão 398 lotes, com áreas entre 330 e 700 metros quadrados, segundo o material de lançamento.

A implantação receberá R$ 80 milhões da Melnick Arcadia. O projeto terá 400 metros de frente para a Lagoa do Passo e mais de 136 mil metros quadrados entre áreas verdes e espelho d’água.

A localização permite acrescentar uma estrutura náutica aos equipamentos que a empresa já oferece em outros condomínios. Estão previstos marina seca, píer e espaços para embarcações, além de um spa voltado para a lagoa.

O clube terá piscinas cobertas e no rooftop, solário e espaços gourmet. A estrutura esportiva inclui tênis coberto, padel, quatro quadras de beach tennis e campo de futebol de cinco jogadores.

O projeto também prevê uma intervenção de um artista plástico convidado. A empresa apresenta essa combinação como uma proposta de “arquitetura dos sentidos”, na qual paisagem, água e arte participam da concepção dos espaços.

“O bonito não precisa estar somente diante dos olhos. Queremos trabalhar aquilo que é sentido”, afirma Sehn. A lagoa, portanto, passa a orientar o projeto e sua comercialização. Até o nome faz referência ao pôr do sol observado a partir do terreno.

Para onde a empresa quer crescer

Depois de consolidar sua atuação no Rio Grande do Sul, a Melnick Arcadia prepara a entrada em Santa Catarina. A empresa já tem seis contratos de áreas para empreendimentos no estado. O primeiro lançamento está previsto para 2027, em Joinville (SC).

A estreia terá uma diferença em relação aos condomínios de veraneio que marcaram a origem da Arcádia: será voltada à residência principal.

A empresa pretende levar a estrutura de lazer desenvolvida no litoral gaúcho a um público que usará a casa no cotidiano. Na avaliação da executiva, há espaço para o produto em um mercado que recebeu muitos investimentos em edifícios.

A escolha das áreas, porém, exige uma conta própria. Terrenos com potencial para torres tendem a ter preços difíceis de acomodar em um condomínio horizontal, que distribui suas unidades por uma superfície muito maior.

“Onde cabe um prédio não vai caber um condomínio de lotes”, diz Sehn. “Se a área tem vocação para subir, eu nunca vou conseguir comprar a área para fazer produto horizontal.”

Por isso, a busca inclui terrenos mais afastados dos núcleos verticais, desde que tenham acesso aos locais de trabalho e aos serviços. A mobilidade entra na avaliação junto com o preço e as dimensões da gleba.

O avanço também depende do tempo de aprovação. Segundo a executiva, um projeto pode levar pelo menos três anos entre a contratação da área e o lançamento, considerando as etapas ambientais, municipais e das concessionárias.

As negociações em andamento já miram empreendimentos para 2029 e 2030. Em Joinville, o primeiro teste será adaptar ao uso diário uma estrutura que a empresa aprendeu a vender como destino de férias.