Desconto e dividendos elevados: Este fundo imobiliário é compra para a XP e pode subir até 61% na bolsa

A XP Investimentos recomenda compra para o fundo imobiliário JS Real Estate Multigestão(JSRE11), com preço-alvo de R$ 97,48 para as cotas, o que representa um potencial de valorização (upside) de 61% frente ao valor atual, de R$ 60,49.

Em relatório, os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar apontam que o veículo negocia a “níveis atrativos” sob diferentes métricas de avaliação, sendo uma delas o “desconto” de 40,5% em relação à cota patrimonial (P/VP).

Além disso, a dupla chama atenção para o preço dos imóveis por metro quadrado (m²) negociado em bolsa, de R$ 10.962, abaixo tanto do custo de reposição quanto dos valores observados em transações de ativos semelhantes.

“Portfólio de qualidade”

Constituído em junho de 2011, o JS Real Estate Multigestão é um fundo imobiliário de gestão ativa focado em lajes corporativas. O veículo é administrado pelo Banco J. Safra e gerido pela Safra Asset.

De acordo com a XP, o portfólio do JSRE11 é composto por 10 imóveis de alto padrão, posicionados em regiões tradicionais do mercado corporativo de São Paulo, como Berrini, Paulista, Chucri Zaidan, Pinheiros e Marginal Pinheiros.

A corretora avalia que, embora parte desses bairros ainda seja percebida com certo ceticismo, a busca das empresas por edifícios de elevado padrão construtivo e com maior disponibilidade de áreas, impulsionada pela retomada do trabalho presencial, tem sustentado a demanda por espaços corporativos na capital paulista como um todo.

Nesse contexto, a casa afirma que a oferta restrita e as condições comerciais consideradas atrativas têm favorecido a dinâmica de algumas regiões.

A Chucri Zaidan, por exemplo, registrou queda de 6,8 pontos percentuais na taxa de vacância entre o segundo trimestre de 2025 e o segundo trimestre de 2026, atingindo 11% atualmente.

Fundamentos e revisão de aluguel

A XP destaca também que a recuperação das principais regiões onde o JSRE11 está presente tem se refletido nos indicadores operacionais do fundo.

De acordo com os analistas, a vacância física e a vacância financeira do portfólio do veículo chegaram a 2,1% e 4%, respectivamente, ao final de 2025.

Atualmente, os índices estão acima desses níveis, mas, segundo a XP, a alta está relacionada principalmente à incorporação do WT Morumbi ao portfólio por meio da participação no JS Renda Imobiliária (JSRI) – veículo no qual o JSRE11 detém a totalidade das cotas subordinadas -, e não à piora dos ativos que já faziam parte da carteira.

Isso ocorre porque o WT Morumbi segue com 18,3% de vacância física, embora o percentual tenha recuado dos 34% desde a aquisição do prédio.

“A carteira do JSRE11 é composta por 114 inquilinos, entre os quais estão empresas consolidadas em seus respectivos setores, como Allianz, Zurich, Petrobras, SAP e Unilever. Em nossa visão, esse perfil de locatários reflete a localização estratégica dos imóveis e contribui para a redução do risco de inadimplência”, afirma a corretora.

“A receita imobiliária do FII também apresenta boa diversificação setorial, com 21% provenientes do segmento de tecnologia, 17% de saúde, 16% de seguros, 9% do setor financeiro, 4% dos setores imobiliário e de energia e 29% de outros segmentos”, acrescenta.

Reforço de caixa

Outro ponto destacado pela XP é a operação envolvendo o JS Real Estate Income (JSRI), que permitiu ao JSRE11 eliminar sua alavancagem financeira e aumentar sua posição de caixa.

Ao final de 2025, o JSRI concluiu a aquisição de 75% do WT Morumbi Torre B. À época, também adquiriu 100% do Work Bela Cintra.

Como parte da operação, o JSRE11 integralizou cotas subordinadas do JSRI por meio da cessão de uma fração ideal equivalente a 46% de determinadas matrículas do Tower Bridge, correspondente a 39% da área bruta locável (ABL) do ativo.

Posteriormente, o JSRI realizou uma amortização parcial das cotas subordinadas, de aproximadamente R$ 200 milhões.

Somados ao efeito da reavaliação do Tower Bridge, os recursos permitiram ao JSRE11 quitar integralmente, em fevereiro de 2026, um CRI (chamado Rochaverá) e elevar o caixa de R$ 30 milhões para R$ 61 milhões.

Até então, o fundo possuía R$ 135 milhões em obrigações relacionadas ao CRI, com custo de CDI +2,6% ao ano. A dívida tinha estrutura bullet e, em um cenário de juros elevados, pressionava o resultado do fundo.

“De maneira geral, avaliamos que a operação com o JSRI teve efeito positivo para o JSRE11 em duas principais dimensões: eliminação da alavancagem e do custo financeiro associados ao CRI Rochaverá e aquisição de ativos a um cap rate estabilizado de 10,6% e a preços por m² significativamente inferiores ao custo de reposição nas respectivas regiões, o que abre espaço para potenciais ganhos de capital no futuro”, diz a XP.

Dividendos podem crescer

Diante das movimentações, a corretora destaca que a gestão do JSRE11 atualizou suas projeções para a distribuição de rendimentos nos próximos anos.

No cenário-base, os rendimentos poderão evoluir dos atuais R$ 0,50 por cota para R$ 0,63 por cota até 2029, o que representa um potencial de crescimento de aproximadamente 26%.

A estimativa contempla ainda a elevação da distribuição para até R$ 0,52 por cota em dezembro de 2026 (+4% em relação ao patamar atual), o que elevaria o dividend yield do fundo para 10,3% em termos anualizados, considerando o preço atual do papel.

Pontos de atenção

Já entre os principais riscos apontados pela XP para a tese de investimentos, estão as oscilações do mercado, a liquidez das cotas, a vacância dos imóveis e uma potencial inadimplência dos locatários.

A vacância, por exemplo, pode reduzir a receita de aluguel e elevar despesas como IPTU e condomínio. Já problemas financeiros dos inquilinos podem afetar os pagamentos e, consequentemente, os dividendosdistribuídos aos cotistas.