Dono de imóvel alugado terá que tirar CNPJ — mas a regra tem limites
A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS e da CBS prorrogou para 1º de janeiro de 2027 a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) para pessoas físicas que precisarem emitir documentos fiscais no âmbito da Reforma Tributária sobre o consumo. Até lá, pessoas que têmimóveis alugadospoderão continuar utilizando seus CPFs como identificadores fiscais.
O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) são tributos sobre operações de consumo, que substituem parcialmente PIS e Cofins, e passam a exigir documentos fiscais eletrônicos.
Quem se enquadrar como contribuinte continua devendo os tributos, mas ganha mais tempo para se adaptar aos sistemas eletrônicos, que serão digitais, simplificados e inspirados no modelo do Microempreendedor Individual (MEI).
A medida, no entanto, tem caráter exclusivamente operacional e não altera a tributação. "O CNPJ será exigido apenas para identificação e emissão fiscal, não significando abertura de empresa", diz Caio Cesar Braga Ruotolo, tributarista do Silveira Advogados.
Além disso, segundo Ruotolo e demais advogados consultados pela EXAME, a exigência não se aplica a todos os proprietários.
Guillermo de Toledo Piza Kam-Chings, do Fabio Kadi Advogados, reforça que a inscrição é uma mera formalidade. “É apenas o número cadastral que permite emitir a nota fiscal do IBS e da CBS. Quem não se enquadra nos critérios continua fora da obrigação, usando CPF normalmente.”
Jean Paolo Simei e Silva, da Fonseca Brasil Serrão Advogados, acrescenta que o adiamento serve como período de adaptação operacional. "Durante 2026, a pessoa física ainda pode emitir os documentos de teste com destaque simbólico das alíquotas-teste (0,1% IBS + 0,9% CBS)", explica.
A partir de 2027, o CNPJ será necessário para emissão de notas fiscais com os campos dos novos tributos devidamente preenchidos.
O que muda e o que permanece
Abrir o CNPJ não altera a carga tributária da pessoa física. Quem possui imóveis alugados continuará sujeito ao Imposto de Renda, calculado pela tabela progressiva de até 27,5%. O IBS e a CBS, por sua vez, são tributos sobre o consumo e, no caso da locação, geralmente são repassados ao inquilino conforme contrato.
Marco Aurélio Bottino Junior, do BBC Advogados, explica que a confusão comum é achar que o CNPJ transforma o locador em empresa. “Ele continua sendo pessoa física. O número cadastral apenas formaliza o enquadramento e permite a emissão do documento fiscal eletrônico", explica.
O que muda efetivamente a carga tributária é constituir uma holding patrimonial para administrar os imóveis. Nesse caso, a tributação passa a seguir regras de empresas, com IRPJ e CSLL, podendo reduzir a alíquota efetiva para 9,5% a 12,7%, frente aos cerca de 30% que uma pessoa física pagaria somando IRPF, IBS e CBS.
Os advogados reforçam que cada caso deve ser analisado individualmente. Para pequenos locadores, manter-se como pessoa física pode ser mais vantajoso, enquanto grandes proprietários podem se beneficiar da estrutura jurídica de uma holding.
O importante é entender que obter o CNPJ é cumprir a lei, e criar uma empresa é planejamento patrimonial e tributário. "A abertura de CNPJ cadastral não gera economia de impostos, mas garante conformidade operacional com a Reforma Tributária", resume Caio Cesar Braga Ruotolo.
Dúvidas frequentes
O IBS e a CBS começam a ser cobrados ao mesmo tempo?
Não exatamente. Embora a obrigatoriedade do CNPJ e a extinção do PIS/Cofins ocorram em 2027, a cobrança será escalonada. A CBS passará a ser recolhida em 2027, enquanto o IBS terá seu recolhimento iniciado apenas a partir de 2029
Como será o sistema de inscrição para a pessoa física?
A Receita Federal está desenvolvendo um sistema totalmente digital e automatizado, inspirado no modelo do MEI. A previsão é que essa ferramenta esteja disponível em novembro de 2026, incluindo um ambiente de testes para os usuários.
O limite de R$ 240 mil é fixo para sempre?
Não. Esse valor de referência será atualizado anualmente pelo IPCA (inflação), conforme previsto na Lei Complementar 214/2025
Existem regras diferentes para quem aluga por plataformas como o Airbnb?
Sim. Para locações residenciais de até 90 dias (curta temporada), a atividade é equiparada à hotelaria. Nesses casos a redução da alíquota é de 40% (em vez dos 70% das locações comuns) e o redutor social, mecanismo de redução da carga tributária voltado para locações residenciais comuns, não se aplica.
Há também entendimentos de que, se a atividade for habitual, a incidência pode ocorrer independentemente do número de imóveis ou do faturamento.
A nova regra se aplica apenas a quem aluga imóveis?
Não. O grupo afetado é mais amplo e inclui profissionais autônomos, liberais em geral e pessoas físicas que realizam a venda de imóveis em determinada escala.
Devo mudar meus contratos de locação atuais?
Os especialistas fazem um alerta importante para a renegociação dos contratos em curso. Como o IBS e a CBS incidem sobre a operação e o ônus econômico tende a ser transferido ao inquilino, é essencial incluir cláusulas que tratem desse repasse para evitar conflitos jurídicos futuros.
Qual a vantagem técnica de uma holding sobre a pessoa física?
A principal diferença técnica é o direito à não cumulatividade. Uma empresa pode aproveitar créditos de IBS e CBS sobre suas aquisições e investimentos para abater o imposto devido, um direito que a pessoa física não possui.
O que é necessário para transformar meu patrimônio em uma holding?
Diferente do CNPJ cadastral (que é apenas uma formalidade gratuita), criar uma holding exige registro de contrato social na Junta Comercial ou Cartório, rransferência da titularidade dos imóveis para a empresa, o que gera custos de ITBI e honorários advocatícios e opção por um regime tributário (como o Lucro Presumido).