Dos Correios a hotéis falidos, Moura Dubeux compra ativos para reviver Salvador

Salvador, Bahia – Quando era criança, Diego Villar, CEO da Moura Dubeux, passava pelo imponente prédio dos Correios no bairro da Pituba, em Salvador, e se impressionava com a altura da estrutura, incomum para a cidade, que se destacava na paisagem urbana. Mais de três décadas se passaram e agora, à frente da incorporadora, ele arrematou o imóvel em leilão por cerca de R$ 98 milhões, após 28 tentativas anteriores.

"O bairro da Pituba era de classe média alta. Por conta de todos os terrenos já estarem ocupados, ele foi perdendo a vocação imobiliária. A própria crise dos Correios, por exemplo, fez com que o ativo se deteriorasse, necrosando ainda mais o entorno. Afinal, ninguém quer um prédio abandonado e sem uso na vizinhança. Ver hoje a Moura Dubeux comprar esse ativo me deixa bastante feliz", afirma o CEO à EXAME.

O prédio ocupa um terreno de cerca de 35 mil metros quadrados, com potencial construtivo estimado em 140 mil metros quadrados de área privativa. O plano é implodir a estrutura atual de 20 andares para aproveitar ao máximo o potencial do terreno, permitindo a construção de um empreendimento residencial integrado ao bairro.

"Do ponto de vista de desenvolvimento imobiliário, se apenas fizéssemos o retrofit do prédio para transformá-lo em apartamentos, não seria possível pagar o valor que desembolsamos pelo terreno, porque isso deixaria muito potencial na mesa. O ideal é, como o prédio apesar de bonito não é histórico, provavelmente implodi-lo e desenvolver um novo grande projeto na cidade, aproveitando todo o potencial do terreno da melhor forma possível", explica Villar.

A operação se insere em um contexto mais amplo. Salvador passou por uma década de crise no mercado imobiliário, combinando efeitos da Lava-Jato,fenômenos de distrato e a própria crise interna dos Correios, que resultou em prédios abandonados e bairros parcialmente desvalorizados.

"Acresce a isso fatores naturais, como a maresia em áreas de beira-mar, que aceleram a degradação dos imóveis", diz o executivo.

Os Correios passam por uma crise financeira marcada por prejuízos bilionários, patrimônio líquido negativo e alta nos gastos administrativos e judiciais. A estatal acumula 14 trimestres seguidos de resultados negativos, impulsionada pelaconcorrência no setor de encomendas, queda nas postagens internacionais e provisões para precatórias e processos trabalhistas.

O prédio da estatal em Salvador encerrou as atividades em 2018, permanecendo sem uso e sofrendo degradação e furtos de materiais. Os Correios tentaram vendê-lo em mais de 20 licitações, mas os leilões falharam sucessivamente devido ao valor elevado de avaliação inicial e à complexidade de requalificação da grande estrutura.

Moura Dubeux e as perolas de Salvador

Diego Villar explica que, embora hoje a Moura Dubeux tenha uma grande projeção até mesmo no Sudeste, o reconhecimento é recente, de menos de cinco anos para cá. O executivo atribui isso à ambição da companhia de ser a referência nacional em incorporação e engenharia, mesmo mantendo sua atuação focada exclusivamente na região Nordeste.

Além disso, a companhia persistiu no mercado soteropolitano, apesar da crise que afetou grandes construtoras nacionais, como Odebrecht e OAS, e o mercado imobiliário local entre 2010 e 2014. "Nos destacamos por ser uma das poucas incorporadoras a apostar na cidade, consolidando nossa posição no mercado de média e alta renda, com participação estimada entre 20% e 25%", afirma o executivo.

Além do prédio dos Correios, a Moura Dubeux tem um plano mais amplo para a capital da Bahia, atuando na recuperação de outros imóveis emblemáticos, incluindo hotéis que faliram. A proposta da empresa é substituir esses espaços por novos projetos capazes de movimentar bairros e atrair novos investimentos.

Entre os principais projetos estão o Othon, em Ondina, considerado um dos maiores desafios de engenharia da companhia, no qual a empresa pretende preservar a estrutura original, tratada como uma “joia” arquitetônica, para criar um complexo com uso residencial, hoteleiro e corporativo.

Inaugurado em 1975, o hotel fechou as portas em novembro de 2018, quando a rede Hotéis Othon entrou com pedido de recuperação judicial. A Moura Dubeux foi a vencedora do leilão para a compra do ativo, ocorrido em dezembro de 2023, por por R$ 109 milhões, somados impostos, taxas e dívida.

Ao longo de quatro décadas, o hotel cinco estrelas hospedou diversas personalidades, como o ex-rei da Espanha Juan Carlos, o ex-presidente Juscelino Kubitschek e os cantores Caetano Veloso, Maria Bethânia e Milton Nascimento.

O Pestana, no Rio Vermelho, também passa por um processo de retrofit para se transformar no projeto residencial Ciano, classificado pelo CEO como um "sucesso de vendas". O hotel foi inaugurado na década de 1970 como Meridien.

Mais tarde, ele passou a ser administrado pelo grupo português Pestana, vivendo seu apogeu nas décadas de 1990 e 2000. A torre de 22 andares tinha vista para o mar, 433 quartos, piscinas, quadras de tênis, spa, academia e áreas para eventos, hospedando celebridades como Pelé, Luciano Pavarotti e Hillary Clinton.

Em 2016, o grupo desativou a torre principal e passou a operar em modelo reduzido, encerrando definitivamente as atividades em 2017. Desde então, o prédio permaneceu fechado.

Já o Sol Bahia, em Patamares, que será demolido após três anos de negociação para dar lugar ao Mood Patamares, um condomínio com três torres que deve homenagear a marca original do hotel. Antes da aquisição pela Moura Dubeux, o prédio estava abandonado e chegou a ser invadido, mas o proprietário original conseguiu retirar os ocupantes.

Enquanto o hotel permanecia sem operação, o entorno continuou recebendo novos empreendimentos e se desenvolvendo. A compra do imóvel foi resultado de uma negociação que durou pelo menos três anos com uma família proprietária do ativo.

"Muitos equipamentos hoteleiros envelheceram e tornaram-se inviáveis como um todo devido a mudanças no mercado, como o surgimento do Airbnb e a evolução para o conceito de hotelaria moderna. Isso fez com que hotéis em localizações excelentes perdessem sua função original e acabassem fechados", lamenta o CEO da Moura Dubeux, que agora tenta repaginar o mercado imobiliário da capital baiana.

A incorporadora também ocupará parte do terreno do antigo campus da Universidade Católica do Salvador (UCSal), localizado na Avenida Cardeal da Silva, com um novo empreendimento residencial da marca Ún1ca. O projeto, batizado de Ún1ca Cardial, terá mais de 650 unidades e um Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 200 milhões, com lançamento previsto para o quarto trimestre de 2026.

*A reportagem viajou para Salvador a convite da Moura Dubeux