Edifício de R$ 300 milhões com 90 metros será erguido no lugar da churrascaria Rodeio, em SP

Durante quase sete décadas, o número 1.498 da Rua Haddock Lobo foi reconhecido por um nome: Rodeio. A churrascaria abriu as portas no endereço em 1958, cresceu com a ocupação de imóveis vizinhos e se tornou ponto de encontro de empresários, políticos, artistas e nomes da comunicação. Agora, o terreno nos Jardins, em São Paulo, será ocupado por um edifício de 90 metros de altura e aproximadamente R$ 300 milhões em valor geral de vendas (VGV).

O empreendimento será desenvolvido pela incorporadora Helbor e reunirá apartamentos de alto padrão, salas comerciais e lojas. O projeto prevê 24 pavimentos, 13.650 metros quadrados de área construída e apenas 19 unidades residenciais — 18 apartamentos de 350 metros quadrados e uma cobertura duplex de 605 metros quadrados.

As imagens ainda não foram divulgadas porque o projeto está em desenvolvimento e passa pelo processo de aprovação naprefeitura de São Paulo. A expectativa da empresa é obter a licença até setembro, abrir as vendas entre outubro e novembro e começar a obra oito meses depois do lançamento. A construção deverá durar aproximadamente três anos.

“É um dos endereços mais emblemáticos que temos. Quando você diz Haddock Lobo com Oscar Freire, onde era o Rodeio, as pessoas sabem imediatamente de que lugar estamos falando”, afirma Marcelo Bonata, diretor de Vendas da Helbor.

O projeto marca uma nova etapa para um ponto que atravessou parte importante da transformação dos Jardins. Ao mesmo tempo, reflete um movimento mais amplo na região: a substituição de casas, restaurantes, estacionamentos e construções menores por edifícios residenciais de alto padrão, erguidos a partir da reunião de diferentes terrenos.

De onde é a Helbor e como ela cresceu em São Paulo

A Helbor foi criada em 1977, em Mogi das Cruzes, na Região Metropolitana de São Paulo, onde ainda mantém sua sede. O nome deriva das iniciais de Hélio Bornstein, patriarca da família controladora.

A companhia surgiu para administrar os imóveis da família e, inicialmente, participava de incorporações como investidora. Na década de 1990, passou a desenvolver projetos com marca própria e consolidou o modelo de incorporadora sem construtora interna, baseado em parcerias.

A empresa abriu o capital na B3 em 2007, durante o ciclo de ofertas de ações de companhias imobiliárias. Nos anos seguintes, expandiu pelo país e chegou a atuar em 32 cidades. A crise dos distratos, que atingiu o setor a partir de 2015 e 2016, levou a companhia a reduzir sua presença geográfica, rever projetos e concentrar a operação.

Hoje, o foco está na capital paulista, na Região Metropolitana e em Mogi das Cruzes. O portfólio vai de apartamentos compactos, com cerca de 25 metros quadrados, a unidades de altíssimo padrão com centenas de metros quadrados.

Em relatório divulgado no final do segundo trimestre de 2026, a Helbor revelou que possui um banco de terrenos com potencial de R$ 11,6 bilhões em VGV. Desse total, 74% correspondem à participação econômica da companhia. A cidade de São Paulo concentrava 82% do landbank, enquanto os 18% restantes estavam na Região Metropolitana.

A concentração ajuda a explicar o interesse por endereços como o da antiga Rodeio. Terrenos disponíveis nos Jardins são raros, exigem negociações longas e frequentemente envolvem permutas com os proprietários — mas permitem lançamentos de alto valor com poucas unidades.

No primeiro semestre, a Helbor lançou dois empreendimentos, com VGV líquido total de R$ 469,7 milhões. O novo edifício da Haddock Lobo ainda não faz parte dessa conta, porque permanece em fase de aprovação e deverá ser comercializado apenas no fim do ano.

Quando o projeto sair do papel, o terreno manterá sua vocação comercial no térreo, mas ganhará uma escala completamente diferente. No lugar da construção formada por décadas de ampliações sucessivas da churrascaria, surgirá uma torre de 90 metros.

O Rodeio, por sua vez, continuará na mesma calçada. Sai o restaurante do terreno, mas o endereço deverá permanecer associado ao nome que o tornou conhecido.

“Quando contamos onde será o empreendimento, a reação ainda é: ‘Como assim, o Rodeio saiu?’”, diz Bonata. “É um terreno único.” 

Como será o novo edifício

O prédio ocupará uma área de 1.235,52 metros quadrados formada pelo antigo imóvel da churrascaria e por outro terreno voltado para a Rua Oscar Freire. A área tem formato de “L”, já que a Helbor não conseguiu adquirir o imóvel da esquina entre as duas vias.

A frente residencial estará orientada para a Oscar Freire. Segundo Bonata, os apartamentos dos andares mais altos poderão ter vista para áreas de baixa verticalização dos Jardins, onde as regras urbanísticas preservam casas e edifícios menores.

As 18 unidades terão 350 metros quadrados e quatro vagas de garagem cada. A cobertura duplex contará com 605 metros quadrados e seis vagas. O empreendimento também terá 24 salas comerciais, com área média de 43,37 metros quadrados, e três lojas no térreo. Ao todo, serão 8.618 metros quadrados de área privativa.

As entradas dos diferentes usos serão independentes. As lojas atenderão à exigência urbanística de fachada ativa, mecanismo que procura manter movimento e atividades abertas para a rua no térreo dos edifícios. Duas ficarão voltadas para a Haddock Lobo e uma para a Oscar Freire.

As três unidades comerciais já foram destinadas aos antigos proprietários dos terrenos como parte da negociação de permuta. Por isso, não pertencem à Helbor e ainda não têm marcas definidas para ocupá-las.

A incorporadora também decidiu colocar salas comerciais na parcela não residencial do empreendimento, em vez de ampliar o número de apartamentos. A combinação cria um edifício de uso misto, mas preserva a separação entre moradores, profissionais e frequentadores das lojas.

O projeto arquitetônico é do Aflalo/Gasperini. Para as áreas comuns, a Helbor pretende contratar um profissional com atuação mais autoral e menos associada aos projetos tradicionais de incorporação. O nome ainda não foi divulgado.

“A ideia é dar um toque de exclusividade. Será um empreendimento boutique, com poucas unidades e de altíssimo padrão”, diz Bonata.

A empresa ainda não escolheu a construtora responsável pela execução. A Helbor atua como incorporadora e desenvolve os projetos por meio de parcerias com empresas de construção. O valor do investimento na obra também não foi fechado, pois dependerá da aprovação final do projeto e da atualização dos custos. A previsão inicial é que o canteiro empregue cerca de 120 pessoas.

Como serão entregues os apartamentos

As unidades serão entregues no modelo conhecido no segmento de alto padrão como “no osso” ou shell: sem revestimentos, pisos, bancadas e outros acabamentos internos. A proposta é permitir que o comprador contrate arquitetos e personalize completamente o apartamento.

Esse padrão se tornou comum nos empreendimentos de luxo de São Paulo. A avaliação das incorporadoras é que os compradores desse perfil dificilmente mantêm os acabamentos escolhidos originalmente pela empresa e, em muitos casos, iniciam uma obra para retirar materiais novos logo depois de receber as chaves.

“No alto padrão, 99% dos compradores querem mudar tudo. Quando você coloca o acabamento, quem acaba ganhando dinheiro é o responsável pela caçamba, porque aquilo será quebrado”, afirma Bonata.

A área social e os espaços comuns, em contrapartida, serão entregues prontos. A Helbor pretende adotar no novo edifício um padrão semelhante ao do Helbor Jardins por Artefacto, empreendimento vizinho já concluído, com apartamentos de grandes dimensões e uma unidade por andar.

O novo prédio terá, porém, um componente comercial mais relevante e ocupará um endereço com maior peso simbólico. Para a incorporadora, a antiga sede da churrascaria funciona como uma referência capaz de diferenciar o lançamento em uma região já repleta de projetos de luxo.

“Ali, você começa pelo endereço. Depois vem o projeto”.

Como foi a negociação pelo terreno

A relação entre a Helbor e a família responsável pelo Rodeio começou antes da aquisição do imóvel da churrascaria.

A incorporadora desenvolveu, a poucos metros dali, o Helbor Jardins por Artefacto. Parte do terreno usado naquele empreendimento pertencia à família Macedo, fundadora do restaurante. Como pagamento pela área, os antigos proprietários ficaram com uma loja voltada para a Haddock Lobo e vagas de garagem.

No início, não havia planos de transferir a churrascaria para o novo espaço. A possibilidade surgiu quando a construção estava próxima da conclusão e Silvia Macedo Levorin, filha do fundador e atual proprietária do Rodeio, começou a considerar a abertura de um restaurante inteiramente novo, em vez de reformar novamente o antigo imóvel.

A loja recebida na permuta não era grande o suficiente para a operação. A Helbor ainda detinha o espaço comercial vizinho e o vendeu à família, permitindo a união das duas áreas. Esse acerto ajudou a destravar a compra da sede histórica do restaurante.

“Uma das coisas que facilitaram muito o nosso entendimento foi que ela precisava da loja ao lado, que era nossa. Isso abriu caminho para a aquisição do terreno onde estava o Rodeio”, diz Bonata.

A negociação levou anos. A família havia recebido propostas de diferentes incorporadoras ao longo das décadas, mas resistia a deixar um endereço diretamente ligado à identidade da marca.

A solução permitiu que o Rodeio permanecesse na mesma rua, a apenas 50 passos de distância. Em julho, a churrascaria deixou o número 1.498 e começou a operar no número 1.448 da Haddock Lobo. O investimento no novo restaurante foi de R$ 20 milhões.

“Foi uma oportunidade de fazer um projeto pensado desde o início, e não mais adaptado. Isso estimulou muito a gente”, afirmou Silvia à EXAME durante a mudança.

Qual é a história da Rodeio e como ela está expandindo

O Rodeio foi fundado em outubro de 1958 pela família Macedo, quando os Jardins ainda consolidavam sua vocação como polo gastronômico e empresarial.

A ampliação ocorreu aos poucos. Conforme a clientela aumentava, a família alugava imóveis vizinhos, derrubava paredes e acrescentava novos salões. O conjunto chegou a 1.900 metros quadrados de área construída e capacidade para 250 pessoas, incluindo o bar.

“Eu brinco que era uma colcha de retalhos. Fomos alugando os imóveis do lado e colocando mais mesas para servir mais gente”, disse Silvia em entrevista à EXAME no mês passado.

A churrascaria virou endereço frequente de empresários, jornalistas, políticos, atletas e artistas. Pelé, Ayrton Senna, Diego Maradona, Luciano Pavarotti e Omar Sharif estiveram entre seus clientes. A casa também se ligou à história do futebol paulistano: o arroz Biro-Biro, um de seus pratos mais conhecidos, nasceu durante encontros de jogadores da Democracia Corintiana.

A gestão atravessou três gerações. Silvia começou a trabalhar no restaurante em 1986, aos 21 anos, e assumiu a gerência-geral em 2001. A partir daquele período, a família implantou processos de profissionalização, criou estruturas formais de treinamento e buscou a certificação ISO 9001.

Durante mais de 50 anos, o negócio teve apenas uma unidade. A segunda operação foi inaugurada no Shopping Iguatemi em 2011, depois de um processo que ajudou a empresa a se preparar para administrar mais de uma casa simultaneamente.

Hoje, as unidades do Jardins e do Iguatemi empregam 200 pessoas e recebem, juntas, aproximadamente 16 mil clientes por mês.

O novo Rodeio dos Jardins é menor que o anterior, com capacidade para 150 pessoas, mas foi desenhado desde o início para funcionar como restaurante. O projeto de Isay Weinfeld inclui sistemas atualizados de exaustão e acústica, novas áreas de manipulação de alimentos e uma distribuição mais eficiente dos espaços.

A mudança de endereço também acompanha uma fase de expansão. Em 2027, a churrascaria pretende inaugurar sua primeira unidade fora de São Paulo, no Shopping Iguatemi Brasília. O investimento deverá superar os R$ 20 milhões desembolsados no novo restaurante paulistano.

Verticalização dos Jardins

A construção do edifício no lugar da Rodeio ocorre em uma área onde a escassez de terrenos disponíveis faz incorporadoras reunirem diferentes propriedades para viabilizar lançamentos.

Nos trechos mais disputados dos Jardins, próximos à Oscar Freire, à Haddock Lobo e à Melo Alves, os novos empreendimentos frequentemente dependem da compra de estacionamentos, lojas, casas e edifícios baixos pertencentes a proprietários distintos. Basta um deles decidir não vender para que o desenho inteiro precise ser revisto.

Foi o que ocorreu no terreno da antiga Rodeio. A Helbor tentou adquirir o imóvel da esquina, mas o proprietário recusou as propostas. A incorporadora decidiu seguir adiante com uma área em “L”, reunindo a antiga churrascaria e outro lote com frente para a Oscar Freire.

A empresa considera o endereço estratégico não apenas pelo preço do metro quadrado, mas pela capacidade de atrair compradores de fora da capital. No Helbor Jardins por Artefacto, segundo Bonata, entre 60% e 70% dos apartamentos foram vendidos a clientes de outros estados.

Parte dos compradores pretendia se mudar para São Paulo. Outros buscavam uma segunda residência próxima à Oscar Freire e aos restaurantes, lojas e serviços da região.

“Os Jardins têm uma característica diferente. A região atrai pessoas do Brasil inteiro. Há quem compre para morar e quem queira ter uma segunda residência na cidade”, diz Bonata.

O movimento amplia a pressão sobre construções antigas em eixos nos quais a legislação permite maior verticalização. Ao mesmo tempo, cria contrastes com as zonas estritamente residenciais próximas, onde casas e ruas arborizadas continuam protegidas por regras mais restritivas.