O personagem central desta reportagem realizou o sonho da casa própria 10 anos atrás. Aqui o chamaremos de Carlos, já que ele prefere não ter sua identidade revelada. Com menos de 30 anos de idade na época, ele conseguiu financiar um estúdio retrofitado no centro de São Paulo. Agora em 2026, se preparava para dar mais um passo.

Carlos decidiu que compraria o apartamento do vizinho. A ideia era derrubar a parede entre os imóveis e torna-los uma coisa só.

"A negociação estava andando normalmente com o vendedor até chegar na conferência final da documentação", conta.

O apartamento vizinho estava registrado como Habitação de Interesse Social (HIS), com restrições sobre quem poderia adquirir ou alugar a unidade.

Ao solicitar a documentação do imóvel que pretendia comprar, encontrou uma anotação na matrícula informando que a unidade estava enquadrada como HIS. O problema escalou quando ele decidiu verificar a situação do próprio apartamento.

"Desconfiado, solicitei no cartório a matrícula do meu imóvel e vi que também nela constava essa notação", e explica

Segundo Carlos, a informação não aparecia no contrato de compra e venda, no financiamento bancário nem no memorial de incorporação do empreendimento. A classificação, porém, aparecia na planta do alvará de aprovação e reforma.

"Isso acabou gerando um prejuízo duplo para mim. Além de eu não poder comprar o apartamento do lado, eu fiquei com restrição para quem vender ou alugar o meu próprio, reduzindo o preço potencial que eu posso cobrar e o escopo de potenciais compradores", diz Carlos.

"Também não posso explorar economicamente com um aluguel de curta duração, que é a vocação do prédio."

O que dizem os especialistas

Especialistas ouvidos pela EXAME afirmam que as possibilidades para o imóvel do Carlos depende da análise de documentos do empreendimento, da legislação vigente na época da aprovação e da forma como a unidade foi comercializada. Mas apontam que a ausência de informação clara ao comprador pode representar uma falha relevante.

“O principal ponto é identificar se o imóvel já era HIS quando foi adquirido, se essa condição foi devidamente informada ao comprador e se constava da matrícula naquele momento”, afirma Ivana Cota, advogada do Ciari Moreira Advogados.

A sigla HIS significa Habitação de Interesse Social. Trata-se de uma categoria criada pela legislação urbanística de São Paulo para estimular a construção de imóveis destinados a famílias de determinadas faixas de renda.

O modelo funciona por meio de incentivos urbanísticos e, em alguns casos, fiscais, permitindo que incorporadoras construam empreendimentos com regras específicas em troca da destinação de parte das unidades para habitação social.

A legislação municipal também criou a categoria HMP (Habitação de Mercado Popular), voltada a famílias de renda um pouco mais elevada.

Essas classificações não são apenas uma característica comercial do imóvel. Elas podem limitar quem pode comprar, alugar e como a unidade pode ser utilizada.

“Esses imóveis foram criados exclusivamente para o uso residencial de famílias dentro das faixas de renda previstas, e a locação por curta temporada representaria desvirtuamento da sua função social”, afirma Paulo Matheus Guimarães Alhadas, advogado do Arruda Alvim & Thereza Alvim Advocacia e Consultoria Jurídica.

A incorporadora deveria ter informado?

Esse é o principal ponto de discussão no caso do Carlos.

Segundo os advogados, a classificação como HIS pode existir desde a aprovação do projeto, mesmo que a anotação na matrícula tenha aparecido apenas posteriormente.

A obrigatoriedade de registrar essa informação na matrícula passou por mudanças ao longo dos anos. Segundo Renata Baldin, executiva jurídica especialista em direito tributário, a ausência da anotação na matrícula de 2016 não significa necessariamente que a restrição não existia.

“A obrigatoriedade de averbar HIS/HMP na matrícula só passou a existir com a Lei nº 17.975/2023. Antes disso, cartórios simplesmente não tinham essa obrigação”, afirma.

Segundo ela, a restrição poderia estar prevista desde a aprovação do projeto, por meio do alvará e da planta aprovada, como contrapartida aos benefícios concedidos pela prefeitura.

O problema, na visão da especialista, estaria na comercialização da unidade sem deixar clara essa condição.

“A incorporadora sabia, ou tinha obrigação de saber, que aquelas unidades estavam vinculadas a HIS/HMP e, mesmo assim, vendeu como apartamento comum, sem mencionar isso no memorial de incorporação nem no contrato de compra e venda”, afirma Baldin.

Para Daniela Poli Vlavianos, sócia do Poli, Porto & Andreghetto Advogados, a classificação como HIS deveria ter sido informada porque interfere diretamente no valor econômico do imóvel.

“Não se trata de uma característica secundária do apartamento, mas de uma limitação capaz de reduzir o universo de futuros compradores, restringir a locação, impedir a exploração por plataformas de hospedagem e afetar o valor de mercado do bem”, afirma.

A advogada ressalta, porém, que ainda é necessário analisar o processo administrativo completo para confirmar se a unidade realmente estava enquadrada no regime e quais eram as regras aplicáveis.

Comprador pode processar a incorporadora?

Segundo os especialistas, existe possibilidade de discutir judicialmente a responsabilidade da incorporadora caso fique comprovado que a empresa tinha conhecimento da classificação e não informou o comprador.

Os pedidos dependeriam das provas apresentadas. Entre eles podem estar indenização por danos materiais, eventual desvalorização do imóvel e outros prejuízos diretamente relacionados à restrição.

“Podem ser pleiteados danos materiais, desde que efetivamente comprovados, e, conforme as circunstâncias do caso, danos morais”, afirma Ivana Cota.

A advogada ressalta que lucros cessantes — como uma suposta perda de receita com aluguel ou Airbnb — exigem uma demonstração concreta de prejuízo.

“Uma expectativa de ganho futuro, sem uma oportunidade econômica efetivamente perdida, não é suficiente”, diz. Daniela Poli Vlavianos segue na mesma linha. Segundo ela, uma eventual indenização por receita frustrada dependeria de provas como uma negociação de locação interrompida ou uma proposta recusada em razão da restrição.

O caminho também pode envolver outros responsáveis, dependendo da documentação. A imobiliária, o corretor, o cartório ou até o município podem ser questionados em situações específicas, mas a responsabilidade precisa ser analisada individualmente.

O imóvel ficará restrito para sempre?

A legislação municipal prevê limitações temporárias para determinadas unidades HIS e HMP, mas o prazo e o marco inicial dependem das características de cada empreendimento.

Segundo Renata Baldin, a regra atualmente prevê uma restrição de renda por dez anos, contados da alienação da unidade para uma família que se enquadre na faixa correspondente.

O problema no caso do leitor é que, segundo o relato, ele teria comprado o imóvel sem estar dentro da faixa de renda exigida para HIS.

“Essa contagem começa da venda a uma família devidamente enquadrada e, pelo relato, tanto o apartamento dele quanto o do vizinho parecem ter sido vendidos fora da faixa de renda destinada, ou seja, nunca houve essa venda regular que dispararia o relógio dos dez anos”, afirma Baldin.

Para Ivana Cota, é preciso verificar quando a restrição começou a valer e qual legislação se aplica ao empreendimento. “No caso de um imóvel adquirido em 2016, não é possível afirmar automaticamente que esse prazo tenha começado a correr na data da compra”, afirma.

Segundo ela, devem ser analisados a data de aprovação do projeto, conclusão da obra, primeira comercialização da unidade e as regras vigentes naquele momento.

O que o comprador deve fazer agora

Antes de entrar com uma ação, os advogados recomendam reunir toda a documentação do empreendimento.

Entre os documentos importantes estão o processo administrativo de aprovação do retrofit, plantas aprovadas, alvarás, certificado de conclusão, memorial de incorporação, matrícula completa do imóvel e a decisão que determinou a averbação da restrição.

Segundo Daniela Poli Vlavianos, o comprador também deve buscar informações junto à prefeitura para entender desde quando a unidade é considerada HIS, qual é a categoria exata do imóvel, qual faixa de renda se aplica, se a venda realizada em 2016 foi considerada regular, quando termina a restrição e quais documentos permitem retirar a averbação da matrícula.