Ele largou a advocacia para construir bairros planejados e hoje faz projetos de até R$ 23 bilhões

O gaúcho Fabiano De Marco não chegou ao mercado imobiliário pela arquitetura ou pela engenharia. Formado em direito, ele abriu um escritório de advocacia em Pelotas, no extremo sul do Rio Grande do Sul, e começou a atender indústrias, entre elas empresas ligadas à incorporação imobiliária.

Foi a partir dessas relações que se tornou sócio de um empreendimento ao lado de Ricardo Costa, hoje cofundador da Idealiza Cidades.

De Marco tinha 26 anos quando os dois lançaram o primeiro projeto juntos. O negócio deu certo e abriu caminho para uma trajetória que já soma quase 50 empreendimentos desenvolvidos pela dupla.

“Eu costumo brincar que, se fosse começar novamente como empresário da construção civil, talvez voltasse a fazer direito”, diz. “É mais difícil aprovar loteamentos no Brasil do que construí-los.”

A experiência com licenciamento, aprovação de projetos e negociação de terrenos ajudou a moldar a Idealiza. Fundada em Pelotas, a empresa começou com condomínios fechados de lotes no litoral gaúcho. Anos depois, mudou de escala e de proposta: passou a desenvolver bairros abertos, com apartamentos, escritórios, lojas, parques e espaços de convivência.

Hoje, a urbanizadora e incorporadora opera três bairros Parque Una, em Pelotas, Uberlândia e São José dos Campos. Juntos, os projetos têm potencial superior a R$ 23 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV).

Para este ano, a previsão informada por De Marco é lançar cerca de R$ 1,3 bilhão em empreendimentos dentro desses bairros.

“Durante muito tempo, o mercado olhava para bairros planejados como projetos de prazo longo demais, que demandavam capital paciente. O que conseguimos fazer foi criar um fluxo de caixa positivo desde o início.”

O modelo combina a venda de lotes nas primeiras etapas, a incorporação de edifícios residenciais e comerciais e a manutenção de parte das lojas no patrimônio da própria empresa. Em vez de entregar um prédio isolado, a Idealiza planeja áreas que podem receber dezenas de torres e levar de 20 a 30 anos para serem concluídas.

Como foi o começo da Idealiza Cidade

O primeiro empreendimento da Idealiza foi o Bosques de Atlântida, lançado em 2006 no litoral do Rio Grande do Sul. Era um condomínio fechado de lotes voltado à segunda moradia.

Em 2008, veio o Costa Serena, também no litoral. Depois, a empresa lançou o Lagos de São Gonçalo, em 2009, e o Veredas Altas do Laranjal, em 2010, ambos em Pelotas.

Na época, a companhia seguia um modelo comum entre loteadoras: conjuntos cercados por muros, com 300 a 500 terrenos. A virada começou quando a empresa comprou uma área de 18 hectares próxima ao principal shopping de Pelotas.

O terreno era pequeno para um grande condomínio horizontal, mas grande e complexo demais para uma incorporação convencional.

Pelas regras urbanísticas, havia espaço para aproximadamente 32 edifícios. Em 2014, o potencial estimado era de R$ 2 bilhões em VGV.

Em vez de revender a área, a Idealiza decidiu montar uma incorporadora e criar ali seu primeiro bairro planejado. O Parque Una Pelotas foi aprovado em dezembro de 2014 e lançado em março de 2015.

“O mercado se mostrou bastante cético sobre a viabilidade econômica de um empreendimento daquelas dimensões em Pelotas”, diz.

Dez anos depois, 21 dos 32 edifícios previstos haviam sido lançados. A empresa afirma ter vendido R$ 1,2 bilhão em imóveis nos 18 hectares, onde milhares de pessoas passaram a morar, trabalhar ou frequentar os espaços públicos.

O projeto também ajudou a definir o formato que seria repetido em outras cidades: um parque aberto, prédios de uso misto, lojas no térreo, residências de diferentes tamanhos e uma associação responsável pela manutenção do bairro.

Como são os projetos da Idealiza

Uma das decisões da Idealiza é construir o parque antes da conclusão dos primeiros edifícios.

A ideia é criar um destino que atraia visitantes enquanto os prédios ainda estão em obras. Como uma torre leva três ou quatro anos para ser entregue, o bairro começa a receber pessoas antes de ter moradores.

Em Uberlândia, por exemplo, a primeira entrega residencial estava prevista para ocorrer depois de anos de uso do parque. A companhia estimava haver cerca de 600 trabalhadores envolvidos nas obras e milhares de visitantes frequentando o espaço.

“Terminamos o parque e começamos a subir os edifícios. O bairro pode ter três anos de vida sem nenhum morador”, diz De Marco.

Os projetos não são fechados por muros. Entre 30% e 40% da oferta imobiliária é formada por salas comerciais, escritórios e outros usos não residenciais. Os 60% a 70% restantes são moradias, com áreas que variam de pouco mais de 20 metros quadrados a cerca de 300 metros quadrados.

A companhia também mantém a propriedade das lojas instaladas na base dos prédios. Ao todo, são mais de 200 unidades comerciais nos três bairros.

Com os imóveis em seu patrimônio, a Idealiza seleciona os negócios que ocupam os térreos e busca evitar a repetição excessiva de serviços. O objetivo é garantir conveniência para moradores e circulação de pessoas ao longo do dia.

Depois do projeto de Pelotas, a empresa buscou provar que o modelo também poderia funcionar em uma cidade maior e sem a compra integral do terreno.

A oportunidade apareceu em Uberlândia. A área, próxima a um shoppingda zona sul, pertencia a outra empresa, que fechou uma permuta com a Idealiza. A urbanizadora ficou responsável pela infraestrutura e dividiu os lotes com a proprietária.

Em 30 meses, foram lançados 12 edifícios e vendidos R$ 1 bilhão em imóveis. O plano completo contempla cerca de 40 torres.

Dos 12 projetos iniciais, dez foram desenvolvidos pela própria Idealiza e dois pela Maxi Incorporadora, empresa local. O material institucional da companhia informa que o bairro já atingiu mais de R$ 1 bilhão em vendas e possui VGV de R$ 4 bilhões.

A 'área das vaquinhas'

O projeto mais ambicioso da Idealiza fica em São José dos Campos. O terreno de 560 mil metros quadrados era conhecido na cidade como “área das vaquinhas” e já havia chamado a atenção de diferentes incorporadoras.

A área pode comportar cerca de 60 edifícios e tem potencial estimado pela empresa em R$ 15 bilhões em VGV.

Depois dos projetos em Pelotas e Uberlândia, a Idealiza procurou a proprietária do terreno e apresentou um estudo para a implantação de um novo Parque Una. A negociação avançou, e o bairro foi lançado em dezembro de 2024.

A primeira fase comercializou 143 lotes em 48 horas e movimentou R$ 244,7 milhões.

De Marco diz que a primeira torre residencial, com apartamentos de um a três dormitórios, alcançou VGV de R$ 250 milhões e estava 97% vendida cerca de 60 dias depois do lançamento. O material distribuído pela assessoria, produzido em outro momento, apontava mais de R$ 200 milhões em VGV e 95% das unidades vendidas no lançamento.

A companhia também preparava uma torre de aproximadamente 280 salas comerciais, com VGV informado na entrevista de R$ 350 milhões. Outros dois projetos já aprovados incluíam uma torre de lajes corporativas e um edifício com apartamentos de aproximadamente 300 metros quadrados.

Somados, os quatro empreendimentos representavam entre R$ 800 milhões e R$ 900 milhões em oferta imobiliária, de acordo com De Marco.

Como o bairro paga suas próprias contas

A Idealiza também cria associações de bairro para administrar os espaços públicos. Com autorização municipal, essas entidades contratam serviços de jardinagem, segurança, zeladoria, manutenção do mobiliário urbano e atividades culturais.

O dinheiro vem de contribuições pagas pelos proprietários dos imóveis, além das taxas condominiais dos edifícios.

Segundo De Marco, o dono de um apartamento de 100 metros quadrados paga, em média, cerca de R$ 200 por mês à associação. Em Pelotas, um prédio com 5 mil metros quadrados de área privativa gera aproximadamente R$ 10 mil mensais em contribuições. Em Uberlândia, um edifício com o dobro da área contribuiria com cerca de R$ 20 mil.

No projeto de São José dos Campos, a estimativa apresentada pelo empresário é que cada um dos 60 edifícios contribua futuramente com R$ 30 mil por mês. Isso levaria a uma arrecadação mensal de R$ 1,8 milhão quando o bairro estivesse completo.

“A associação gera um espírito comunitário de colaboração com a administração pública municipal”, diz De Marco. “Ela permite cuidar do parque e das ruas adjacentes com uma capacidade muito diferente da de um bairro que depende somente dos serviços públicos.”

Quais serão os próximos passos da Idealiza

Além de Pelotas, Uberlândia e São José dos Campos, a Idealiza prepara um empreendimento em Santa Rita, na região metropolitana de João Pessoa. O projeto ainda se encontra em fase de licenciamento e aprovação e será a primeira operação do Parque Una no Nordeste.

De Marco também afirma que a empresa negocia dois outros bairros. Os nomes das cidades ainda não foram divulgados porque os contratos definitivos não estavam assinados no momento da entrevista.

Segundo o empresário, um dos projetos fica no estado de São Paulo e o outro em Pernambuco. Caso as negociações avancem, a companhia passará a ter seis bairros planejados em diferentes estágios de desenvolvimento.

A participação da Idealiza muda de acordo com o projeto. Em Pelotas, a empresa é proprietária do terreno, loteadora, incorporadora e dona das lojas. Dessa forma, participa de praticamente todo o ciclo e mantém ativos para renda no patrimônio.

Em Uberlândia, o terreno pertence a uma parceira. A Idealiza executa a infraestrutura e incorpora a maior parte dos edifícios, mas divide o desenvolvimento com outras empresas.

Em São José dos Campos, a área também é de uma proprietária parceira. A Idealiza atua como loteadora e incorporadora, enquanto outros grupos podem construir projetos dentro do bairro.

A empresa tem 120 pessoas em seus escritórios. Nos canteiros, De Marco calcula que existam aproximadamente 1.000 trabalhadores, a maioria contratada por empresas terceirizadas que atuam nas obras da companhia.