Em Dubai, 20 metros quadrados valem R$ 1 milhão — e nem a guerra reduziu preços

Dubai, Emirados Árabes — Quem chega a Dubai em outubro de 2026 tem dificuldade para perceber que, poucos meses antes, acidade havia sido atingida por mísseis que colocaram à prova sua fama de porto seguro. O congestionamento de carros seguia intenso, o Dubai Mall, principal shopping do emirado, estava lotado de pessoas de várias as nacionalidades e tapumes espalhados por toda a cidade mostravam um mercado aquecido.

Durante anos, Dubai vendeu ao mundo uma promessa simples na essência. Em uma região marcada por conflitos, o emirado seria um lugar protegido das turbulências ao redor. Mas a guerra entre Estados Unidos, Israel e Irã, que explodiu em fevereiro daquele ano, colocou essa percepção à prova.

Ao longo do conflito, os Emirados Árabes Unidos foram alvo de ataques iranianos, enquanto o aeroporto internacional de Dubai, um dos principais hubs da cidade, chegou a ter operações interrompidas.

A notícia de que os Emirados assistiam a mísseis cruzando o céu estampou os principais jornais do Ocidente. Em Dubai, porém, a percepção de quem vivia a rotina era outra.

“Recebíamos mensagens do governo para ficar em casa. Vários mísseis eram interceptados, de fato. Nem sabia que isso era possível antes dos ataques. Mas a vida continuou. Agora, a guerra ainda não acabou, mas aqui voltamos ao normal”, disse um morador que fazia compras em um mercado na parte antiga de Dubai à reportagem da EXAME.

No mercado imobiliário, porém, o efeito da guerra foi mais visível — ainda que tenha ficado longe de um colapso. A incerteza fez investidores internacionais adiarem decisões, reduziu o ritmo das transações e levou incorporadoras a postergar lançamentos. Mas os dados disponíveis não apontam para uma fuga generalizada de capital.

No segundo trimestre de 2026, as transações residenciais em Dubai caíram 19%, para 35.884 operações, segundo a Savills. No segmento de imóveis de altíssimo luxo, com valor superior a 10 milhões de dirhams, o recuo chegou a 54%.

"Os volumes totais de transação caíram cerca de 40%. Mas a queda basicamente aconteceu porque as incorporadoras pararam de lançar unidades", explica Andrew Cummings, head de mercado residencial do Oriente Médio da Savills.

Cummings menciona que, embora alguns vendedores tenham aceitado vender imóveis com desconto em relação ao valor pretendido antes da guerra por necessitarem de liquidez, esses mesmos investidores ainda obtiveram um lucro massivo em relação ao capital investido anos atrás. Ele define o momento como uma estabilização ou moderação após um ciclo de alta de quatro anos.

"Obviamente tivemos seis meses muito desafiadores, mas você não viu pessoas desesperadas para vender. Elas aceitaram esperar, porque viram isso como um bom investimento de longo prazo", diz.

O mercado sentiu a guerra, mas não entrou em colapso

A desaceleração veio acompanhada de uma reação das próprias incorporadoras. A Savills também registrou uma redução expressiva no número de novos projetos: foram apenas 5.335 unidades lançadas no segundo trimestre, contra mais de 45 mil no primeiro.

As incorporadoras passaram a espaçar lançamentos e alongar prazos de entrega, de cerca de três para quatro anos, numa tentativa de distribuir melhor a oferta futura e evitar uma concentração de unidades chegando simultaneamente ao mercado.

O comportamento dos proprietários também mudou. Segundo a Savills, avaliações de imóveis destinadas a refinanciamento passaram de cerca de 30% do volume historicamente registrado para 70% no fim do trimestre, enquanto as avaliações relacionadas à venda caíram para 30%.

Na prática, muitos donos de imóveis preferiram reorganizar o financiamento a vender ativos durante o período de incerteza.

Essa postura também aparece no relato de Kath Zagatti, lead partner de Legacy & Family Office da MHQ, que acompanha investidores de alta renda no mercado local.

“Como foi o impacto da guerra? Preços menores, aluguéis menores. Tivemos um período entre março e abril em que as coisas ficaram muito devagar, as pessoas não vinham, a hospitalidade zerou, hotéis vazios”, afirma Zagatti.

Segundo ela, o primeiro efeito foi psicológico. Quem estava prestes a comprar preferiu esperar.

“Existe muita confiança nos Emirados como jurisdição, então, no mercado imobiliário, a variação foi imediata, porque as pessoas estavam geralmente com medo. Quem estava prestes a comprar provavelmente preferiu aguardar”, explica.

O movimento, porém, não se transformou em uma onda de vendas a qualquer preço. Proprietários que já estavam posicionados tinham menos incentivo para se desfazer dos imóveis durante a turbulência.

“Embora tenhamos tido um leve declínio nos preços de aluguel e compra e venda, não foi nada demais. Não dá para comparar com a crise de 2008”, afirma Zagatti.

A espera não virou fuga de capital

A aparente contradição entre a desaceleração das transações e a continuidade da atração de capital fica mais clara quando se observa o principal centro financeiro de Dubai.

O Dubai International Financial Centre (DIFC) encerrou o primeiro semestre com 10.018 empresas ativas, alta de 30% em 12 meses. Foi a primeira vez que o centro ultrapassou a marca de 10 mil companhias.

Apenas no primeiro trimestre, 775 novas empresas se estabeleceram no DIFC, 62% acima das 478 registradas no mesmo período de 2025. Em março, foram 258 novas companhias, alta de 59% em um ano. As autorizações para empresas de serviços financeiros cresceram 21%.

Os números são particularmente relevantes porque o primeiro trimestre já incorporou o início do conflito regional.

No mercado imobiliário corporativo, a própria guerra não interrompeu os planos do centro financeiro. Segundo Saleh Al Akrabi, porta-voz do DIFC, os projetos imobiliários continuaram durante o conflito, incluindo entregas de edifícios corporativos.

“A guerra afetou esse plano? Não afetou. Nós não paramos e, de fato, todos os nossos desenvolvimentos continuaram”, afirma.

O DIFC tem um plano de expansão imobiliária e urbana estimado em 100 bilhões de dirhams até 2040. Segundo o centro, a estratégia não foi alterada em razão do conflito.

A percepção é de que Dubai consegue funcionar como uma espécie de porto seguro para empresas e capital mesmo quando a região passa por períodos de instabilidade.

Ricos continuam olhando para Dubai

A atração de patrimônio privado é uma das peças dessa estratégia.

As entidades relacionadas a famílias chegaram a 1.408 no primeiro semestre, alta de 36% em um ano. As fundações somaram 1.409, avanço de 67%, enquanto o DIFC abriga 592 empresas de gestão de patrimônio e ativos.

Zagatti afirma que a demanda internacional pelo mercado imobiliário de Dubai não desapareceu.

Há investidores que compram imóveis para morar, enquanto outros usam as propriedades como segunda residência ou como parte de uma estratégia de diversificação patrimonial.

Nesse grupo estão também famílias latino-americanas. Segundo a especialista, há brasileiros que possuem dezenas de propriedades em Dubai e utilizam estruturas jurídicas do DIFC para organizar o patrimônio e o planejamento sucessório.

A comparação com outros destinos também pesa. Para investidores de alta renda, Dubai concorre com centros como Miami não apenas pelo imóvel, mas pela combinação de segurança, tributação, estrutura jurídica e acesso internacional.

Isso ajuda a explicar por que a queda momentânea da atividade não necessariamente significou uma mudança estrutural na percepção do mercado.

O que aconteceu com os preços

O conflito chegou ao mercado residencial em um momento que já seria de moderação. A Cushman & Wakefield ressalta que os preços já começavam a desacelerar antes dos eventos geopolíticos, após cinco anos de forte crescimento.

A guerra acelerou essa tendência e tornou compradores mais seletivos. A Savills registrou a queda nas transações e uma postura mais prudente dos investidores. Já a Cushman & Wakefield observou que, com a redução das tensões e as conversas sobre cessar-fogo, a atividade começou a se recuperar em junho, tanto no mercado de imóveis na planta quanto no secundário.

O mercado de luxo também não parou completamente. Mesmo com a queda de 54% nas vendas de propriedades acima de 10 milhões de dirhams, imóveis considerados “troféus” continuaram sendo negociados.

No corporativo, a reação foi ainda mais limitada. Empresas globais mantiveram suas estruturas físicas e priorizaram renegociações e flexibilidade, sem reduções significativas de espaço ou mudanças relevantes de operação.

Quanto custa um imóvel em Dubai — e o que R$ 1 milhão compra

Mesmo depois da turbulência geopolítica, Dubai continua sendo um mercado residencial caro, com diferenças grandes entre bairros e tipos de imóvel.

Segundo os dados mais recentes de Savills, o preço médio de venda residencial na cidade está em AED 1.855 por pé quadrado, o equivalente a aproximadamente AED 19.967 por metro quadrado ou cerca de US$ 5.435.

Os apartamentos têm preço médio um pouco maior, de AED 1.960 por pé quadrado, ou cerca de AED 21.097 por metro quadrado. Para vilas e townhouses, a média cai para AED 1.646 por pé quadrado, aproximadamente AED 17.717 por metro quadrado.

Para um brasileiro, a conta muda bastante conforme a localização. R$ 1 milhão equivale a aproximadamente AED 650 mil a AED 670 mil, considerando a conversão cambial indicada para o período.

Em bairros mais acessíveis ou emergentes, como Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai South, Dubailand e Discovery Gardens, esse valor pode ser suficiente para comprar um studio espaçoso ou um apartamento de um dormitório com cerca de 45 a 63 metros quadrados.

Na média geral da cidade, o mesmo orçamento corresponderia a um studio ou loft compacto de aproximadamente 31 a 35 metros quadrados.

Já nas regiões mais valorizadas, como Downtown Dubai, DIFC e Palm Jumeirah, AED 660 mil equivaleriam a apenas cerca de 18 a 22 metros quadrados pelo preço médio. Nesses locais, o montante pode funcionar mais como entrada para um imóvel maior comprado na planta do que como suficiente para adquirir uma unidade pronta.

Outro elemento que ajuda a explicar a atração pelo mercado é a possibilidade de parcelamento em empreendimentos off-plan. Segundo os dados levantados para a pauta, incorporadoras locais oferecem planos que permitem pagar a entrada e distribuir o saldo ao longo de três a quatro anos durante a construção.

O mercado imobiliário de Dubai, portanto, não saiu ileso da guerra. A atividade desacelerou, compradores esperaram e incorporadoras reduziram o ritmo de lançamentos. Mas a reação foi diferente daquela observada em uma crise imobiliária clássica: em vez de uma fuga generalizada, houve uma pausa.

E essa distinção é importante. Para parte dos investidores, a guerra mudou o momento de comprar — não necessariamente a decisão de manter Dubai no mapa.

*A repórter viajou a convite do DET (Dubai Department of Economy & Tourism)