Escritórios vivem o melhor momento desde a pandemia, mas FIIs de lajes corporativas ainda sofrem. O que falta para voltarem a brilhar?

Quem anda pela Faria Lima hoje talvez nem se lembre mais de quando os restaurantes não tinham filas enormes e o trânsito não era caótico — durante a pandemia de covid-19, até o local mais disputado pelas empresas teve uma redução drástica do ir e vir de funcionários nos escritórios. 

Seis anos depois da crise que elevou a vacância do setor de lajes corporativas, o segmento voltou aos níveis pré-pandemia. A taxa de desocupação de imóveis de alto padrão, que chegou a aproximadamente 20% no momento mais crítico, hoje está em cerca de 13%. 

O destaque do setor continua sendo a Faria Lima. No fim do último mês, a região teve uma das “joias da coroa”, o Edifício Pátio Victor Malzoni, vendida por R$ 26,7 milhões pelo fundo imobiliário Catuaí VBI Triple A (BLCA11). 

Enquanto as lajes corporativas vivem um ciclo positivo, os FIIs de escritórios ainda apresentam o segundo pior desempenho do IFIX, índice de referência da classe. Segundo levantamento do Itaú BBA, a performance dos fundos de escritórios foi de 1,9% em 2026. 

Além disso, os fundos de escritório possuem o menor indicador Preço/Valor Patrimonial (P/VP), de 0,70. A medida mostra quando um ativo está sendo negociado com desconto: quanto mais distante de um for o resultado, maior a defasagem entre o preço das cotas na bolsa e o valor real da carteira do fundo. 

Como todas as demais categorias de FIIs apresentam P/VP acima de 0,80, segundo o Itaú BBA, os fundos de lajes corporativas negociam com o maior desconto de toda a indústria. 

Afinal, o que falta para os fundos imobiliários de escritórios ganharem fôlego e sair da eterna recuperação?  

Para entender o que acontece, o Seu Dinheiro conversou com Caio Araujo, analista da Empiricus Research; Carol Borges, analista da EQI Research; Rodrigo Abbud, gestor do Patria Investimentos; Fernanda Rosalem, head de investimentos da gestora Paladin; e Marcos Alves, CEO da RealtyCorp. 

O peso da pandemia nos FIIs de lajes corporativas 

Quando a covid-19 chegou ao Brasil e forçou a população inteira a um isolamento social, as apostas eram que os trabalhadores nunca mais teriam que sequer pisar em um escritório. 

“O setor foi massacrado. Todo mundo falou: 'É o fim dos escritórios, o home office é uma maravilha, ninguém mais precisa ir para o escritório'", disse Rodrigo Abbud, em evento realizado pela gestora. 

Porém, com a flexibilização da quarentena, as empresas passaram a aderir ao formato híbrido. 

Quatro anos após o fim da crise, muitas companhias já voltaram completamente ao regime presencial, inclusive instituições conhecidas pelo home office. É o caso do Nubank, que anunciou um investimento de R$ 2,5 bilhões nos próximos cinco anos para expandir a rede de escritórios no Brasil. 

Só que, para os fundos imobiliários, o cenário foi ainda mais complexo durante a pandemia. Quando o mundo todo achou que era o fim das lajes corporativas, as cotas caíram muito na bolsa. Embora outros segmentos também tenham sofrido durante esse período, como os FIIs de shoppings, a recuperação foi bem diferente. 

Com o fim das restrições, as pessoas voltaram rapidamente a frequentar centros comerciais. Em um país tropical, com altas temperaturas, e marcado por problemas de segurança, os shoppings naturalmente retomaram seu papel como destino para passear, comer e fazer compras. 

Já o retorno aos escritórios tem sido muito mais gradual e, para piorar, partem de um patamar ainda menor. “A recuperação em lajes corporativas tende a ser em passos mais lentos mesmo, vai ser mais engatinhando", afirmou Carol Borges. 

Além disso, ela destaca que o excesso de estoque de escritórios também dificulta a retomada plena do setor. 

Isso porque, em imóveis em que o custo de produção é muito alto, como galpões logísticos, as construções costumam ocorrer já com um inquilino previsto, ou seja, pré-locado. Então, não são adicionados imóveis vagos no mercado com frequência.  

Enquanto isso, basta sair na rua para ver um prédio comercial.  

Só que não é só a pandemia que pesa na conta, afinal, já faz quatro anos que a crise acabou. Acontece que o mercado também mudou. 

"O escritório hoje não é mais um depósito de gente; ele é o centro cultural das empresas. É onde acontecem as inovações e os insights. E essas trocas de ideias ocorrem no cafezinho, não na reunião do Teams”, afirmou Marcos Alves. 

O Patria Investimentos também observou essa mudança. “Com o fim da pandemia, as empresas começaram a gerar uma demanda de espaço por colaborador maior do que antes da crise, porque agora buscam áreas para interação, reuniões de equipe e espaços especializados”, disse Rodrigo Abbud. 

Isso fez com que os fundos imobiliários que administram esses imóveis precisassem aprimorar os ativos, movimento que ainda vem acontecendo. 

A Selic na jogada 

As taxas de juros também não andam facilitando a vida do investidor de fundos imobiliários. Com a Selic a 14,25% ao ano, a renda fixa fica bem mais atraente, drenando os ativos de risco, como os FIIs. 

“O investidor pessoa física e o institucional tendem a voltar para os fundos imobiliários apenas quando a renda fixa perde essa atratividade”, afirmou Borges ao Seu Dinheiro.

Além disso, o mercado usa como base de comparação o prêmio dos títulos públicos indexados à inflação, como o Tesouro IPCA+, que atualmente estão em patamares elevados, em cerca de IPCA + 8%.

Nesse cenário, o investidor passa a exigir um prêmio ainda maior para colocar dinheiro em investimentos de risco, como os fundos imobiliários.  

No caso específico dos FIIs de lajes corporativas, o mercado tem exigido cerca de dois pontos percentuais de cupom. Ou seja, é necessário um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) de aproximadamente 10%. 

Isso porque os cotistas colocam na conta a volatilidade da ocupação, que, em escritórios, tende a ter maiores riscos de ciclos curtos.  

Diferentemente de galpões logísticos, por exemplo, que contam com contratos atípicos — ou seja, que possuem longos prazos, não contam com revisional no meio do período da locação e têm alta penalidade por rescisão antecipada —, lajes corporativas costumam ter cláusulas menos rígidas para a saída do inquilino. 

E se o aluguel não sobe rápido o suficiente para atingir esse patamar de dividendos cobrado pelos investidores, o ajuste acontece no valor das cotas na bolsa. 

“O mercado coloca o preço da cota um pouco mais para baixo para que essa renda seja compatível com o momento macroeconômico", disse Borges. 

Vale lembrar que o retorno medido pelo dividend yield leva em conta o dividendo distribuído nos últimos 12 meses em relação ao valor atual do ativo na bolsa. Assim, quando o preço da cota é menor, o dividendo fica proporcionalmente maior. 

Assim, Borges avalia que a Selic impõe um limite para a cotação dos FIIs de lajes corporativas. “Com a taxa de juros próxima a 14%, o mercado provavelmente não vai ter uma valorização muito expressiva em fundos de escritórios”, afirmou. 

Uma janela de oportunidade para comprar FII de lajes corporativas? 

Em meio a um cenário nada favorável para os fundos imobiliários de escritórios, a pergunta que fica é: afinal, vale a pena investir na classe? Segundo os especialistas, a resposta depende do perfil do investidor. 

Para Borges, os cotistas de FIIs de lajes corporativas ainda vão precisar ter estômago. “Não vejo uma janela de oportunidade no curto prazo, porque o desconto da cota em relação ao valor patrimonial deve continuar até que o cenário fiscal e os juros sejam endereçados”, afirmou a analista. 

Atualmente, a EQI Research mantém participação baixa em fundos de lajes corporativas na carteira, locados apenas em fundos que possuem boa diversificação, localização adequada e que possui gestão ativa.  

“Não buscamos uma grande valorização no curto prazo, é uma posição mais estrutural para a carteira”, completou. 

Araujo, por sua vez, enxerga uma janela de oportunidade para colocar FIIs de lajes corporativas no portfólio, já que a classe apresenta o maior desconto entre os fundos imobiliários. Porém, o analista da Empiricus Research destaca que é necessário ter cautela, uma vez que os ativos são mais sensíveis a movimentos do mercado. 

A gestora Paladin tem uma avaliação semelhante. Segundo Rosalem, existem boas oportunidades em fundos descontados que tendem a se recuperar conforme a vacância diminui e a taxa de juros cai. 

“Mas é sempre bom olhar o todo, porque o mercado imobiliário é filme, não é foto. O cotista precisa entender o que aconteceu até aqui para justificar o cenário atual”, disse. 

Além do preço na tela: onde estão os escritórios? 

Se o investidor precisa separar o joio do trigo na hora de investir em FIIs de lajes corporativas, a lógica não é diferente quando a empresa escolha sua localização em imóveis reais. 

A região da Faria Lima-Itaim Bibi é, em geral, a mais disputada. Porém, o resultado dessa atratividade toda foi uma explosão nos preços dos empreendimentos, com os aluguéis ultrapassando o valor de R$ 300 por metro quadrado.  

“Essas regiões, como a Faria Lima, mostraram-se muito mais resilientes e defensivas, com oscilações de vacância bem menores do que as regiões descentralizadas”, afirmou Abbud. 

Embora a localização seja vista como defensiva para a carteira dos investidores, os especialistas avaliam que as companhias já estão em busca de outras localidades devido ao aumento expressivo dos preços na Faria Lima.  

Com isso, o maior potencial de valorização de aluguel está transbordando para regiões adjacentes da capital paulista, como o entorno da Avenida Rebouças, Avenida Paulista e Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini. 

Atualmente, a Paulista possui baixa vacância, porém sofre com a falta de terrenos para novos prédios. Por isso, a perspectiva de ganho vem por meio de investimentos em modernização, já que os estoques tendem a ser mais antigos. Com as reformas, a expectativa é de uma valorização do aluguel na região. 

Já as áreas da Chucri Zaidan e Berrini possuem um perfil semelhante ao visto na Faria Lima, porém ainda apresentam preços mais atrativos. Por outro lado, a vacância nas duas regiões ainda é elevada e, segundo a RealtyCorp, deve aumentar ainda mais com a entrega de novos projetos, como o Alto das Nações, empreendimento que já conquistou o título de arranha-céu mais alto de São Paulo. 

Enquanto isso, o entorno da Avenida Rebouças chama atenção por conta de transformações vistas nos últimos anos. A região passou por uma intensa modificação, com a construção de prédios novos que, atualmente, já estão praticamente locados. 

No entanto, ao que tudo indica, a “bola da vez” é Pinheiros, que vem atraindo empresas que buscam serviços, boa infraestrutura e conexão com o metrô.