Este fundo imobiliário é compra para a XP e pode entregar dividendos de 14%; entenda os riscos

AXP Investimentos reiterou a recomendação de compra para o fundo imobiliário Valora CRI CDI(VGIR11), afirmando, em relatório, que o veículo oferece uma rentabilidade esperada “atrativa”, embora apresente “risco de crédito concentrado”.

O preço-alvo da corretora para as cotas é de R$ 9,80, o que representa um potencial de valorização (upside) de aproximadamente 1,5% frente ao valor atual, de R$ 9,65.

O que sustenta a recomendação?

Segundo os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar, responsáveis pelo relatório, o VGIR11 acumula, desde o seu início, em 2018, rentabilidade de 152%, considerando a variação da cota a mercado e os dividendos distribuídos.

O retorno, de acordo com a dupla, supera tanto a performance do CDI bruto (+126%) quanto a média dos fundos imobiliários de papel que compõem o IFIX (+143%).

“Em nossa avaliação, esse desempenho reflete a qualidade da gestão e do portfólio, bem como o spread atrativo das operações em um ambiente de CDI elevado nos últimos anos”, escreveram.

Operações indexadas ao CDI

Com patrimônio líquido de R$ 1,43 bilhão e mais de 270 mil cotistas na bolsa de valores (B3), o VGIR11 tem como objetivo gerar rendimentos mensais aos cotistas por meio de investimentos predominantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários(CRIs) de risco moderado e indexados ao CDI.

Atualmente, o fundo mantém 94,8% do seu portfólio alocado em 56 CRIs estruturados internamente, o que, de acordo a XP, “assegura maior controle e monitoramento das operações”.

“A carteira do FII apresenta perfil de risco intermediário, está 100% indexada ao CDI e registra taxa média de CDI +4,08% ao ano, com duration de 1,8 ano, o que contribui para a mitigação do risco de prazo”, disse a corretora.

Segundo o relatório, as operações também contam com mecanismos de proteção robustos, incluindo garantias reais, como alienação fiduciária de terrenos e imóveis.

“O valor médio estimado dessas garantias corresponde a aproximadamente 1,51 vez o saldo devedor dos recebíveis, o que confere um nível adequado de proteção em caso de execução.”

Dividend yield projetado e riscos à vista

Com base nas estimativas de trajetória da Selic, a XP projeta uma distribuição média mensal de aproximadamente R$ 0,11 por cota nos próximos 12 meses para o fundo. Se confirmado, o patamar deve manter o VGIR11 com dividend yield (DY) próximo de 14% no período.

“Entendemos que o FII pode preservar rentabilidade atrativa diante da perspectiva de um CDI ainda em níveis elevados nos próximos trimestres”, afirmou a casa.

Apesar da visão positiva, a corretora apontou, como risco para a tese de investimentos, a carteira concentrada do veículo, que, segundo os analistas, exige um “monitoramento contínuo”.

Isso porque as principais exposições por grupo devedor do portfólio do fundo são Helbor (28%), Tecnisa (16%), You Inc. (9%), HM Engenharia (6%) e Gafisa (5%), que, em conjunto, representam 64% do total, enquanto os 36% restantes estão pulverizados entre outros devedores.

“Como principal ponto de atenção, destacamos a concentração em incorporadoras voltadas aos segmentos de média e alta renda, com níveis de alavancagem ainda elevados, o que demanda acompanhamento próximo, especialmente em um cenário de juros elevados e custos de construção ainda pressionados”, ressaltou a XP.

“Por outro lado, esse risco tende a ser parcialmente mitigado pelas garantias robustas das operações, bem como pelo processo gradual de desalavancagem observado em parte dessas companhias”, prosseguiu.