Este gaúcho fará R$ 6 milhões dizendo às empresas onde elas devem abrir suas lojas

Para o arquiteto e urbanista Francisco Zancan, uma esquina não é apenas uma esquina. É uma combinação de fluxo, renda, densidade, distância, acessibilidade e comportamento. Um ponto comercial aparentemente promissor pode perder valor quando colocado sob essa lente. Outro, ignorado por estar fora dos bairros mais disputados, pode revelar uma capacidade maior de atrair consumidores.

É dessa leitura matemática das cidades que vive a Space Hunters, empresa fundada por Zancan. A plataforma desenvolvida pelo negócio funciona como uma espécie de mapa de calor: destaca vias com maior tendência de circulação, áreas de concentração de pessoas e regiões que podem ganhar relevância conforme a cidade cresce.

Sobre essa camada, a empresa cruza informações demográficas, econômicas e imobiliárias. O resultado é usado por redes de varejo e franquias para decidir onde abrir lojas, por incorporadoras para avaliar terrenos e empreendimentos e por prefeituras para estudar planos diretores, centros urbanos e áreas que demandam investimentos públicos.

“Não adianta olhar apenas para um bairro de renda alta e concluir que ali será possível cobrar mais ou vender melhor. Não é bem assim”, diz Zancan.

Criada em Porto Alegre (RS), a Space Hunters tem mais de 8 mil usuários cadastrados em sua plataforma e atuação em 16 países — quatro na Europa e 12 nas Américas. A empresa faturou R$ 4,2 milhões em 2025 e projeta alcançar R$ 6 milhões em 2026, uma alta de quase 43%.

A expectativa é também ampliar em 30% a margem da operação, com a automatização de processos por inteligência artificial e o aperfeiçoamento da tecnologia. A estrutura permanece enxuta: são 15 funcionários, dos quais quatro trabalham no interior de São Paulo.

Como funciona a plataforma da Space Hunters

Ao acessar o sistema da Space Hunters, o cliente encontra uma cidade coberta por manchas, linhas e diferentes gradações. As áreas mais “quentes” indicam locais com maior tendência de concentrar pessoas ou atividades. A intensidade muda de acordo com o raio analisado e com o tipo de negócioque procura um endereço.

Uma cafeteria, por exemplo, pode depender de circulação a pé e de um alcance de poucas centenas de metros. Um centro comercial ou uma clínica pode atrair consumidores de uma área mais ampla. A mesma esquina, portanto, recebe avaliações distintas conforme a operação que pretende ocupá-la.

Além dos mapas de tendências urbanas, a plataforma permite consultar renda, densidade demográfica, escolaridade, atividades econômicas e localização de estabelecimentos. Os dados são combinados para mostrar não somente onde as pessoas moram, mas como uma região se conecta ao restante da cidade.

A empresa utiliza informações de censos nacionais, bases públicas como as do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), registros de empresas e dados do Overture Maps, projeto colaborativo de mapeamento. A principal camada, segundo Zancan, vem de cálculos proprietários de tendências urbanas.

Com eles, a Space Hunters tenta antecipar movimentos que ainda não aparecem nos indicadores tradicionais. Uma região sem comérciorelevante atualmente, por exemplo, pode se tornar um novo polo caso passe a receber moradores, conexões viárias e empreendimentos.

“O dado mostra o que está acontecendo. A tendência urbana ajuda a entender como aquela cidade funciona e o que pode acontecer”.

A plataforma já cobre quase todos os municípios brasileiros com mais de 80 mil habitantes e as principais regiões metropolitanas dos Estados Unidos. Também possui informações de cidades da Argentina, Chile, Uruguai, México, Portugal e Espanha, entre outros mercados.

O público que a marca imagina — e o que realmente compra

No início da Space Hunters, Zancan acreditava que bastaria separar os negócios por segmento e público-alvo. Uma marca voltada à classe A deveria procurar bairros ricos. Uma operação popular precisaria seguir outra direção. A experiência mostrou que a conta era mais complexa.

Ao analisar o desempenho de uma rede, a empresa primeiro procura identificar o que chama de “DNA” da operação. Para isso, cruza a localização das unidades com vendas, perfil dos consumidores, desenho urbano, acesso e características de cada região.

A análise pode revelar lojas bem localizadas com desempenho fraco, mas também unidades mal posicionadas que vendem acima da média. Estas últimas, segundo Zancan, funcionam como “lojas-escola”: se o ponto não explica sozinho o resultado, a empresa precisa descobrir quais características da operação compensam a desvantagem geográfica.

Em um trabalho para a rede de óticas Mercadão dos Óculos, a Space Hunters encontrou comportamentos diferentes dentro da mesma rede. O produto, o preço e as promoções podiam ser semelhantes, mas o perfil do consumidor mudava entre as regiões Sul e Nordeste.

“Dependendo da cultura, do desenho urbano e de como a cidade funciona, a marca muda radicalmente”, diz Zancan.

A conclusão altera também o trabalho de expansão. Em vez de entregar somente uma assinatura de software, a Space Hunters coloca arquitetos e especialistas ao lado das equipes das redes. Eles analisam os imóveis apresentados por franqueados, validam pontos e acompanham decisões de abertura.

Na Go Coffee, por exemplo, os endereços considerados para novas unidades passam por um profissional da Space Hunters e pelo sistema automatizado. A proposta é reduzir o atrito entre o franqueado, que encontra o imóvel, e a marca, responsável por aprová-lo.

Entre as empresas citadas por Zancan como clientes ou atendidas em projetos estão Bacio di Latte, Vivara, Grupo Avenida, Doutor Hérnia, Milky Moo e Maria Brasileira.

Do desenho de lojas ao desenho das cidades

A origem da Space Hunters está ligada à própria trajetória do fundador. Zancan entrou no curso de arquitetura da Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS) sem ter certeza de que queria ser arquiteto. Seu interesse inicial era publicidade e marketing.

Durante a graduação, aproximou-se do urbanismo, mas encontrou poucas possibilidades de atuação fora do setor público. A saída foi a arquitetura comercial. Em 2008, começou a trabalhar como estagiário nas Lojas Renner, participando do desenvolvimento e do design de lojas. Mais tarde, retornou à varejista como arquiteto.

Foi nesse período que percebeu que a escolha de um ponto não dependia apenas da quantidade de dados disponíveis. A Renner recorria a um especialista em engenharia de tráfego para interpretar os endereços considerados pela empresa. A figura daquele profissional ajudou Zancan a identificar uma lacuna: havia informações sobre renda, população e consumo, mas faltava gente capaz de traduzir o funcionamento da cidade em uma decisão de negócios.

A Space Hunters foi fundada em 2014 por Zancan e Leonardo da Silva e Lima, colega que ele conheceu na faculdade. A empresa passou por uma incubadora e levou mais de um ano para encontrar seus primeiros clientes. Naquele momento, ainda não havia plataforma. Os fundadores produziam análises individualizadas de pontos comerciais. 

Os projetos começaram a ganhar tração no final de 2015. Antes de alcançar o ritmo atual, o negócio chegou a avançar entre 100% e 200% ao ano sobre uma base pequena. Mais recentemente, a expansão anual tem ficado entre 40% e 50%. A plataforma própria começou a tomar forma durante a pandemia.

“Eu sou arquiteto e urbanista, não um gestor de dados. Vejo como a cidade funciona”, afirma.

A mesma matemática para uma loja e um hospital

Com o tempo, as análises ultrapassaram o varejo. Proprietários de terrenos começaram a procurar a empresa para descobrir qual tipo de empreendimento poderia funcionar em determinado endereço. Incorporadoras passaram a contratar estudos de viabilidade e impacto.

Em um projeto em Curitiba (PR), a Space Hunters comparou dois centros comerciais. Um deles estava em um bairro de maior renda, mas enfrentava dificuldades para atrair operações. O outro, em São José dos Pinhais, poderia alcançar um preço de locação 50% superior por ocupar uma posição mais central dentro da dinâmica metropolitana, segundo a análise apresentada por Zancan.

A empresa também participa de projetos urbanos. Em Próspera, uma cidade privada em Honduras, analisou o master plan para ajudar a definir a localização de um hospital. No Marrocos, avaliou o impacto de um empreendimento imobiliário na região de Casablanca. No Brasil, trabalhou com municípios e participou de discussões relacionadas ao plano diretor de Porto Alegre.

Em Vitória, no Espírito Santo, a equipe cruzou tendências urbanas, mercado imobiliário e atividades econômicas para investigar a perda de vitalidade do centro e identificar bairros com potencial de desenvolvimento. A mesma metodologia foi usada para apontar regiões que poderiam perder moradores jovens e concentrar uma população mais idosa e vulnerável.

A diferença, diz Zancan, está no objetivo final. Uma empresa quer encontrar onde pode vender, construir ou investir melhor. Uma prefeitura precisa saber onde concentrar serviços, habitação e infraestrutura.

“A cidade é um ambiente vivo”, afirma. “Quando todos entendem melhor como ela funciona, é possível gerar riqueza, criar empregos mais bem localizados e reduzir problemas que depois virariam custos para o poder público.”

Qual será o próximo passo da Space Hunters

A internacionalização é agora uma das principais apostas da Space Hunters. A empresa mantém sede na Flórida e possui representantes para desenvolver negócios nos Estados Unidos e na Europa.

Na Argentina, tornou-se sócia da AAMF, associação de marcas e franquias do país, e passou a atuar como fornecedora oficial de dados para as redes associadas. Também possui parceria com uma entidade de franquias da América Central e do Caribe.

Segundo Zancan, a demanda cresce principalmente entre companhias brasileiras que avançam para mercados como Estados Unidos, Paraguai e Europa sem conhecer com profundidade as cidades onde pretendem operar.

A estratégia combina parcerias com associações, representantes locais e a conversão da própria base de usuários em clientes pagantes.

A Space Hunters espera acelerar o crescimento conforme adiciona novos países ao sistema e automatiza partes das análises. A tecnologia, porém, não deve eliminar o componente humano. Para Zancan, mapas e indicadores ainda precisam de alguém que compreenda ruas, bairros e hábitos locais.

“A plataforma está lá, mas nós não nos vendemos como uma plataforma”, diz. “O que toma a decisão não é o dado. É saber interpretar o dado e entender a cidade.”