Estrangeiros estão saindo da bolsa — mas colocaram R$ 450 milhões nesse fundo imobiliário

Enquanto investidores estrangeiros retiraram R$ 14,9 bilhões da bolsa brasileira em maio — o maior fluxo negativo mensal desde janeiro de 2022 — uma parte do mercado imobiliário vê um movimento diferente acontecendo nos bastidores.

A TRX Investimentos recebeu um aporte de cerca de R$ 450 milhões no fundo imobiliário TRXF11 por meio de um ETF global administrado pela Vanguard, uma das maiores gestoras do mundo. O investimento ocorreu após o fundo passar a integrar um índice internacional da FTSE voltado para empresas de menor capitalização em mercados emergentes.

A operação chamou atenção não apenas pelo tamanho do cheque, mas pelo que ela sinaliza. Para a TRX, o episódio mostrou que os fundos imobiliários brasileiros começaram a entrar no radar de grandes investidores institucionais globais, muitas vezes de forma automática, sem a necessidade de um processo tradicional de prospecção.

A avaliação da gestora é que a indústria local pode atrair entre US$ 10 bilhões e US$ 30 bilhões em recursos estrangeiros nos próximos anos.

A entrada da Vanguard, inclusive, teve um componente inesperado. Segundo a TRX, não houve uma busca ativa por esse capital. O TRXF11 simplesmente passou a cumprir os critérios de elegibilidade de um índice global da FTSE e, a partir daí, tornou-se um destino potencial para recursos administrados por ETFs internacionais.

O episódio serviu como um ponto de inflexão para a gestora. A percepção foi a de que existe uma enorme massa de recursos globais circulando por mercados como China, Índia e Brasil com base em índices, critérios estatísticos e regras de alocação, e não necessariamente por análises individuais de cada ativo.

“Esse dinheiro existe e é uma grande nuvem de capital global circulando ao redor do mundo”, afirma Luiz Augusto, sócio da TRX, à EXAME.

Para ele, a saída recente de recursos da bolsa brasileira está muito mais associada a movimentos macroeconômicos e realocações globais de portfólio do que a uma deterioração estrutural da percepção sobre os ativos brasileiros.

No caso dos fundos imobiliários, a dinâmica tende a ser diferente. Segundo o executivo, a indústria de FIIs possui uma base de investidores predominantemente doméstica, formada principalmente por pessoas físicas, o que reduz sua correlação com os fluxos internacionais de curto prazo.

“Não vemos um impacto relevante dessa saída de capital estrangeiro sobre os fundamentos do mercado de fundos imobiliários. Em muitos momentos, os FIIs demonstram até maior resiliência em comparação com outros segmentos da bolsa, justamente por estarem menos expostos aos movimentos de curto prazo dos investidores globais”, diz.

De mercado verde a indústria global

A entrada desse capital, no entanto, só foi possível porque a indústria brasileira de fundos imobiliários mudou de patamar.

Em 2013, o mercado ainda era considerado verde. Boa parte dos fundos era monoativo, com exposição concentrada em um único imóvel, como agências bancárias ou lajes corporativas. A liquidez era baixa e a base de investidores, limitada.

Nos últimos anos, esse mercado se transformou. A indústria passou de cerca de 800 mil investidores para mais de 3 milhões, mesmo em meio a juros altos, pandemia e volatilidade macroeconômica.

O fundo imobiliário deixou de ser apenas uma forma de comprar renda de aluguel na bolsa e passou a ser uma plataforma de investimento em diferentes setores da economia real.

Hoje, há fundos expostos a galpões logísticos, hospitais, escolas, supermercados, shoppings, lajes corporativas e operações de varejo essencial.

Essa evolução abriu caminho para uma comparação cada vez mais frequente com os REITs, os fundos imobiliários negociados em bolsa nos Estados Unidos e em outros mercados desenvolvidos.

Segundo a TRX, alguns fundos brasileiros já aparecem em plataformas internacionais, como a Bloomberg, classificados como “Brazilian REITs”. A mudança é mais do que semântica. Ela ajuda investidores estrangeiros a entenderem os FIIs como parte de uma classe global de ativos imobiliários listados.

Foi nesse contexto que surgiu a LAREAL (Latin America REITs Association), associação criada para organizar a indústria brasileira de fundos imobiliários e aproximá-la dos padrões internacionais exigidos por grandes índices globais.

“O gatilho para a criação da La Real foi uma provocação da FTSE. Eles disseram que o mercado brasileiro já estava maduro, tinha porte e, mais interessante, muito espaço para crescer”, afirma Luiz.

A agenda inclui temas como tradução de relatórios para o inglês, maior padronização de informações, melhora de governança e aumento de liquidez.

A entidade reúne, em seu núcleo fundador, além da TRX, a Alianza, Guardian, I2A Advogados, Suno, Valora Investimentos e Vinci Compass.

O caso TRXF11

O TRXF11 virou um exemplo dessa nova fase. O fundo nasceu com forte presença no varejo essencial, mas se transformou em uma estratégia mais ampla, com exposição a logística, saúde, educação e outros segmentos.

“O que resume bem o fundo é: oportunidade boa para comprar é oportunidade boa para vender, não importa o segmento”, afirma.

Essa flexibilidade tem permitido reciclar o portfólio. Recentemente, o fundo vendeu imóveis locados a redes como GPA, Grupo Mateus e Assaí, gerando lucro e reduzindo alavancagem. Ao mesmo tempo, avançou em ativos de saúde, incluindo um imóvel ligado ao Hospital Sírio-Libanês.

A lógica é vender ativos maduros, destravar ganho de capital e reinvestir em segmentos com contratos longos e maior potencial de crescimento.

Para a gestora, essa característica multiestratégia aumenta o campo de oportunidades. Em vez de ficar preso a um único tipo de imóvel, o fundo pode se mover conforme os ciclos do mercado.

Ainda pequeno perto dos EUA

Apesar do avanço, o mercado brasileiro ainda é pequeno quando comparado ao americano.

No Brasil, cerca de 3 milhões de pessoas investem em FIIs, algo próximo de 1,5% da população. Nos Estados Unidos, segundo dados da Nareit (National Association of Real Estate Investment Trusts), cerca de 145 milhões de investidores têm exposição a REITs, o equivalente a cerca de 43% da população.

Para a TRX, essa diferença mostra o tamanho da oportunidade. A gestora vê espaço para que a indústria brasileira seja de cinco a dez vezes maior do que é hoje.

A entrada do capital estrangeiro pode acelerar esse movimento. Se os FIIs brasileiros forem incorporados de forma mais ampla a índices globais, o setor deixa de depender apenas do investidor pessoa física local e passa a competir por recursos em uma prateleira internacional.

Mesmo com a recente saída de estrangeiros da bolsa brasileira, os FIIs podem se tornar uma exceção dentro desse fluxo. A diferença é que, desta vez, o dinheiro não está olhando apenas para ações de bancos, commodities ou empresas tradicionais da B3.

Está olhando para galpões, hospitais, supermercados, escolas e imóveis de renda espalhados pelo país.