FII de logística do BTG negocia compra de galpões locados para Mercado Livre e Amazon por R$ 918,5 milhões

O BTG Pactual Logística (BTLG11) assinou um memorando de entendimentos (MoU) para adquirir três ativos logísticos de padrão AAA, locados para Amazon e Mercado Livre.

O portfólio soma aproximadamente 182,5 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) própria. O valor indicativo da transação é de R$ 918,5 milhões, equivalente a cerca de R$ 5 mil por metro quadrado.

Os imóveis estão localizados em São Bernardo do Campo e Jacareí, no estado de São Paulo, e em São José dos Pinhais, na região metropolitana de Curitiba. Um dos empreendimentos está concluído, em operação e totalmente locado. Os outros dois estão em desenvolvimento, no modelo built-to-suit (BTS), com previsão de entrega em até seis meses após o fechamento da operação.

Como será o pagamento

Caso a aquisição seja concluída, o BTLG11 deverá pagar 70% do valor à vista, o equivalente a R$ 642,95 milhões.

Os 30% restantes, ou R$ 275,55 milhões, serão corrigidos pelo IPCA mais uma taxa de 6% ao ano e pagos em até 12 meses após a entrega dos imóveis em desenvolvimento. Para o ativo já concluído, o prazo será contado a partir do fechamento da transação.

Enquanto as obras não forem finalizadas, os recursos desembolsados pelo fundo nos ativos em desenvolvimento serão remunerados mensalmente pelo IPCA mais 11% ao ano. Segundo a gestão, o acordo também prevê mecanismos para reduzir a exposição do BTLG11 aos riscos de desenvolvimento.

Retorno estimado

A potencial aquisição apresenta cap rate — indicador que relaciona a renda imobiliária ao valor investido — de aproximadamente 9%. Já o yield médio estimado é de 12,6% nos próximos 24 meses, beneficiado pela estrutura parcelada de pagamento.

Para Caio Araújo, analista de fundos imobiliários da Empiricus, a aquisição é positiva por combinar localização estratégica, qualidade dos ativos e locatários relevantes. Ele destaca que os galpões paulistas estão nos raios de 30 e 60 quilômetros da capital, regiões já predominantes na carteira do BTLG11, enquanto o imóvel paranaense amplia a presença do fundo em um dos principais mercados logísticos do Sul.

“A operação reforça a capacidade da gestão de utilizar sua escala e liquidez para acessar transações relevantes e ampliar a exposição a regiões logísticas estratégicas”, afirma. Segundo Araújo, caso o negócio seja concluído, aproximadamente 77% dos recursos captados na 16ª emissão estarão alocados.

O analista também destaca que a remuneração de IPCA mais 11% ao ano sobre os valores destinados aos imóveis em construção reduz o custo de oportunidade do capital durante as obras. “Considerando o cap rate de entrada, o yield projetado e a estrutura financeira da aquisição, entendemos que o negócio agrega valor ao portfólio e reforça nossa visão positiva para o fundo”, diz.

A transação, contudo, ainda não está concluída. O memorando tem caráter não vinculante e a compra depende de diligências, negociação dos contratos definitivos e aprovações internas e regulatórias. Por isso, o preço e as demais condições ainda podem ser alterados.