FII que rende IPCA + 10%, fundo com quase 30% de desconto e setores em destaque: onde investir em fundos imobiliários no segundo semestre de 2026

Os investidores de fundos imobiliários precisaram ter estômago para lidar com a montanha-russa do mercado. Da entrada de capital estrangeiro em FIIs à guerra no Irã, as perspectivas para o setor saíram de continuidade de um ciclo positivo para uma reversão desse cenário. 

Ainda assim, os FIIs estão longe de ser uma aposta ruim para a segunda metade deste ano. Durante o evento Onde Investir no 2º semestre de 2026, o sócio e head de Real Estate do Patria Investimentos, Rodrigo Abbud, e o analista da Empiricus Research, Caio Araujo, ressaltaram que seguem com uma visão construtiva para os fundos imobiliários.

Segundo os especialistas, o momento do mercado abre uma janela de oportunidades para os investidores de fundos imobiliários. Porém, o cotista vai precisar ter paciência e evitar reações imediatistas. 

Esta reportagem faz parte da série sobre Onde Investir no 2º semestre de 2026:  

• Macroeconomia 

• Ações 

• Fundos imobiliários (você está aqui) 

• Renda fixa (06/07) 

• Investimentos no exterior (07/07) 

• Criptomoedas (08/07) 

Durante o evento do Seu Dinheiro, Abbud e Araujo destacaram os setores de galpões logísticos, por apresentar indicadores operacionais saudáveis, e de shopping centers, que enfrenta a pressão inflacionária, mas ainda possui vantagens estruturais. Araujo ainda indicou o ativo favorito para investir neste segmento: o FII HSI Malls (HSML11). 

Os fundos imobiliários de papel também foram destaque. Segundo o analista da Empiricus Research, o segmento de crédito possui uma boa relevância no IFIX, índice de referência dos FIIs, representando 40% da carteira. Por isso, também deve estar presente na carteira dos investidores. 

Araujo vê oportunidade especialmente no Clave Índices de Preços (CLIN11), indicando o ativo para o segundo semestre de 2026. 

Mas, para quem está de olho em mais do que só os dividendos que pingam na conta, o verdadeiro campeão são os FIIs de lajes corporativas. 

Com os preços das cotas ainda “amassados” na bolsa, as oportunidades de ganho de capital são mais expressivas entre esses fundos, com destaque para o VBI Prime Properties (PVBI11). 

• LEIA TAMBÉM: Escritórios vivem o melhor momento desde a pandemia, mas FIIs de lajes corporativas ainda sofrem. O que falta para voltarem a brilhar? 

Selic elevada por mais tempo e os FIIs de papel 

Os fundos imobiliários fecharam o ano de 2024 em meio a uma verdadeira sangria. Após ruídos em relação à questão da tributação dos dividendos dos FIIs, os investidores penalizaram a classe com uma redução drástica dos preços na bolsa. 

Já em 2025, ainda em meio a um cenário de forte instabilidade tanto no Brasil como no restante do mundo, os ativos foram gradualmente se recuperando. No fim do ano passado, a expectativa era de que os fundos imobiliários seguiriam no ciclo positivo, impulsionado por uma perspectiva de queda da taxa básica de juros por aqui. 

Porém, se antes a expectativa era de uma Selic em 12% no fim de 2026, o jogo mudou. Agora, ela se encontra aos 14,25%, e a projeção para o fim do ciclo está na casa dos 14% — isso se houver novos cortes. 

Isso porque o mercado voltou a ser dominado por pressões inflacionárias e um maior nível de aversão ao risco, o que afeta não só os fundos imobiliários, mas a bolsa como um todo. 

Como a curva de juros é inversamente correlacionada aos FIIs — ou seja, se há projeção de alta das taxas, os preços dos ativos tendem a cair, especialmente aos de tijolo —, a volatilidade voltou a aparecer. 

Porém, os fundos de papel — que investem em títulos de crédito do setor imobiliário — e os ativos híbridos geram uma resiliência para o portfólio dos investidores em cenários incertos. 

Por contarem com o advento da renda fixa, esses FIIs oferecem pagamentos recorrentes interessantes e um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) mensal maior, segundo Abbud. 

Araujo também vê uma oportunidade de renda recorrente dos fundos imobiliários de papel, porém recomenda que os cotistas se afastem dos ativos high yield, ou seja, com risco excessivo e maior oportunidade de retorno. O analista indica alocação em FIIs com perfis high grade (com alto grau de segurança) e de risco médio. 

Ele ainda avalia que os ativos indexados à inflação (IPCA) apresentam descontos em relação ao valor patrimonial (VP), representando assim uma oportunidade de entrada. 

Para Araujo, o destaque na classe fica por conta do Clave Índices de Preços (CLIN11), fundo gerido pelo BTG Pactual. De acordo com o especialista, o FII possui uma carteira mais recente do que a maioria dos pares no mercado, mas conta com operações pulverizadas. 

Além disso, o CLIN11 tem um perfil de risco médio, com marcação de IPCA+10% e tendência de aumentar o rendimento ao longo do tempo. 

Indicadores operacionais resilientes: as oportunidades em galpões logísticos e shopping centers 

Ainda que a Selic esteja elevada, os FIIs de tijolos seguem sendo uma boa aposta para o investidor no segundo semestre de 2026. Segundo os analistas, o momento operacional dos imóveis é saudável, com contratos sendo cumpridos e reajustes de aluguéis sendo feitos. 

Para os especialistas, a hora de entrar na classe é agora. Durante o evento, Abbud alertou que o investidor que espera a sinalização de queda de juros pode chegar tarde. Isso porque o preço geralmente já foi corrigido pelo mercado antes de o corte acontecer. 

Dentro da classe, os FIIs de galpões logísticos são destaque na geração de renda recorrente para o investidor, com perspectiva de seguir com resultados positivos. 

Segundo Abbud, isso ocorre porque a procura por espaços supera a disponibilidade de galpões, o que gera um potencial de investimento grande. 

Além disso, com a inflação elevada, o custo de novas construções leva a um aumento no preço dos aluguéis, uma vez que o desenvolvimento desses ativos precisa ser atrativo para o desenvolvedor. 

Já Araujo ressalta que, diferente de outros setores em que os aluguéis podem ficar estagnados, os galpões estão conseguindo reajustes que acompanham a inflação e, em muitos casos, apresentam revisionais acima dos índices inflacionários. Isso garante um horizonte de rendimentos bastante atrativo para o cotista. 

Mas não são só os galpões logísticos que chamam a atenção. Durante o evento, os especialistas também indicaram o setor de fundos imobiliários de shopping centers. 

Para o analista da Empiricus Research, o setor sempre foi o "queridinho" do mercado. Com uma grande diversificação de inquilinos, os shoppings reduzem drasticamente o risco de crédito, atraindo investidores, e em 2026, seguem apresentando resultados operacionais atrativos. 

Embora os shoppings tenham enfrentado dificuldades durante a pandemia, Araujo afirma que a retomada foi sólida e mais rápida do que outros segmentos, como dos escritórios, por ser muito favorável à cultura brasileira. 

Após a crise da Covid-19, o setor se reinventou, deixando de focar em consumo para aumentar as áreas de alimentação, serviços e eventos. Isso ajudou a retomar a ocupação, que hoje está em uma média de 95% no Brasil. 

Outro fator que torna os FIIs de shoppings atrativos é que, assim como os galpões logísticos, o custo de construção de novos ativos subiu muito. Esse cenário torna o estoque existente mais valioso e, por consequência, eleva os valores de aluguel. 

Araujo avalia ainda que, além do rendimento recorrente dos aluguéis, o setor de shoppings permite que as gestoras façam movimentos de fusões e aquisições (M&A), realizando ganhos de capital que são distribuídos aos cotistas. 

Porém, com as correções recentes do mercado, muitos fundos estão sendo negociados com descontos de dois dígitos em relação ao seu VP. Esse é o caso do HSI Malls (HSML11), ativo recomendado por Araujo para investir no segundo semestre de 2026. 

Na visão do analista, o FII teve uma correção exagerada e, hoje, negocia com um desconto superior a 15% e um cap rate (taxa de capitalização) atrativo. 

Apesar de enxergar que o portfólio do fundo é mais concentrado do que a média, Araujo destaca que a gestão da HSI Investimentos conseguiu reduzir a alavancagem do fundo, adicionando um ganho de capital que deve ser entregue para os cotistas. 

PVBI11: o destaque dos FIIs de lajes corporativas 

Os investidores já ouviram isso antes: os fundos imobiliários de lajes corporativos estão em recuperação. Para Abbud e Araujo, esse cenário representa uma janela de oportunidade para capturar mais do que dividendos pingando na conta. 

Os escritórios foram os ativos que mais sofreram durante a pandemia, chegando a registrar uma vacância na ordem de 25%. Isso criou um mercado pró-inquilino, onde as empresas conseguiam negociar carências e descontos agressivos nos aluguéis. 

Mas o cenário está mudando. A vacância já está em processo de correção, voltando para patamares de 12% a 15%, o que indica um mercado muito mais estável, segundo o executivo do Patria Investimentos. 

Embora os dividendos atuais ainda reflitam os movimentos que os proprietários tiveram que fazer para atrair inquilinos, a perspectiva agora é de um aumento progressivo dos aluguéis. 

Porém, como os investidores costumam reagir à variação de proventos, os FIIs de lajes corporativas seguem com descontos de 30% em relação ao valor patrimonial. 

O PVBI11 é um desses fundos que estão apanhando, embora conte com ativos de alta qualidade. Atualmente, o portfólio está sendo negociado aproximadamente à R$ 24 mil por metro quadrado. 

Parte dessa reação ocorreu devido ao aumento relevante da vacância do fundo, que está em torno de 25%. Porém, as avaliações conservadoras da Empiricus Research indicam que a carteira possui um valor de cerca de R$ 30 mil por metro quadrado. 

Araujo também recomenda o fundo imobiliário para investir no segundo semestre por apresentar um portfólio de ativos classe A e bem diversificado. Além disso, avalia que a gestão do Patria é experiente e deve absorver a vacância. 

“Ainda que os dividendos não cresçam no mesmo ritmo dos pares de tijolos, o PVBI11 me parece uma opção bem interessante por estar negociando a esse preço”, afirmou.