FIIs de tijolo estão de olho na alavancagem e reduzem endividamento — mas um segmento vai na contramão; entenda o motivo

Os fundos imobiliários passaram o último ano fazendo a lição de casa e, se o endividamento dos FIIs tirava o sono dos investidores em 2025, agora a preocupação ficou menor. A alavancagem dos FIIs de tijolo do Ifix, principal índice da classe, está em ritmo de queda. Mas há um setor que é a exceção à regra. 

Segundo o levantamento do BTG Pactual, a relação entre a dívida líquida e o fluxo de caixa provenientes das operações (FFO) passou de 2,1 vezes em 2025 para 1,4 vez em 2026. O índice avalia o tempo que o fundo levaria para cobrir as dívidas caso mantivesse o fluxo de caixa constante. 

Em 2025, o indicador havia mostrado uma tendência de alta, ficando acima do patamar de 1,9 vez registrado em 2024 e acendendo um alerta no mercado. 

Além da queda do índice dívida líquida/FFO, a relação da média ponderada entre dívida total e ativo total também recuou, passando de 15% em 2025 para aproximadamente 13% em 2026. 

Segundo Caio Araujo, analista da Empiricus Research, a queda dos indicadores foi impulsionada por uma série de fatores, como o momento operacional saudável dos portfólios dos FIIs.  

O especialista avalia que a continuidade desse cenário positivo gera um aumento gradual do FFO.  

O custo de captação elevado também reduziu a emissão de dívidas no geral. "A redução no volume de ofertas de FIIs no último um ano e meio, seja com pagamento em dinheiro ou por troca de cotas, naturalmente reduz a dívida por ativo", afirmou Araujo ao Seu Dinheiro.

Para o especialista, a queda da alavancagem representa um ajuste de risco na estrutura de capital dos fundos. Vale lembrar que, em meio aos juros ainda em patamares restritivos, a redução do endividamento é sempre bem-vinda.

A alavancagem por segmento dos FIIs 

Entre os segmentos que reduziram a alavancagem, os fundos de galpões logísticos foram destaque. 

Segundo o levantamento, de 2024 para o primeiro semestre de 2026, a relação dívida por ativo recuou de 15,8% para 11,8% na média. Já a relação dívida líquida/FFO caiu de 2,0 vezes para 1,7 vez. 

Matheus Oliveira, analista do BTG Pactual, e Araujo avaliam que o movimento foi favorecido pelo bom momento operacional do setor logístico. 

Enquanto isso, um outro segmento vai na direção oposta e avança no nível de endividamento: os FIIs de shopping centers. 

O relatório mostrou que esses fundos ampliaram a alavancagem média, com a relação dívida por ativo avançando de 16,5% para 19,5%, enquanto o índice dívida líquida/FFO foi de 2,2 vezes para 3,3 vezes. 

De acordo com os analistas, a diferença na trajetória da alavancagem de cada segmento reflete as estratégias distintas de cada uma. 

"Enquanto alguns fundos realizaram emissões de cotas ou venderam ativos para reforçar a estrutura de capital, outros ampliaram o uso de dívida para financiar novas aquisições e expansão de portfólio", afirmaram os especialistas em documento. 

Porém o levantamento indica que, em lajes corporativas e shoppings, o endividamento é concentrado em poucos FIIs.  

De olho no indexador e no caminho à frente 

No perfil da dívida, o IPCA (inflação) permanece como o indexador predominante, representando 67% do estoque. Já os ativos atrelados ao CDI representam 30%. 

Contudo, para os especialistas, o aumento recente da parcela pós-fixada elevou a sensibilidade das despesas financeiras dos FIIs aos juros de curto prazo. 

Para os próximos meses, os analistas esperam que a gestão dos passivos permaneça no centro das estratégias dos fundos imobiliários. Isso porque o ambiente segue marcado por juros elevados e alto custo da dívida.   

"Nesse contexto, novas vendas e reciclagens de ativos podem continuar como instrumentos para reforçar o caixa, reduzir a alavancagem e honrar compromissos financeiros, sobretudo entre os fundos com maior volume de obrigações no curto e médio prazo", afirmaram.