Fim do fiador? Aluguel 'consignado' pode destravar mercado de locação no Brasil

O mercado de aluguel residencial pode passar por uma mudança relevante caso o aluguel consignado avance no Congresso. O modelo cria uma nova forma de garantia para contratos de locação ao permitir que o valor do aluguel e dos encargos previstos seja descontado diretamente da folha de pagamento, contracheque ou benefício previdenciário do inquilino.

A proposta funciona de forma semelhante ao empréstimo consignado. Ao vincular o pagamento à renda do locatário, o mecanismo reduz o risco de inadimplência para o proprietário e pode diminuir a dependência de instrumentos tradicionais, como fiador, caução e seguro-fiança.

O projeto está previsto no PL 462/2011, que já teve o texto-base aprovado pela Câmara dos Deputados, mas ainda precisa passar pelo Senado Federal antes de seguir para sanção presidencial.

Para especialistas do mercado imobiliário, o principal efeito da medida seria atacar uma das maiores dificuldades da locação residencial: a garantia. Hoje, muitos potenciais inquilinos conseguem pagar o aluguel, mas têm dificuldade em apresentar um fiador ou arcar com os custos de um seguro-fiança.

“O aluguel consignado pode beneficiar principalmente a classe média formal, especialmente a classe C e parte da classe B. São pessoas que têm capacidade de pagar o aluguel, mas não possuem fiador ou dinheiro disponível para caução e seguro”, afirma Peixoto Accyoli, CEO da RE/MAX Brasil.

Pela proposta, o desconto do aluguel seria limitado a até 30% da renda líquida disponível do trabalhador. O modelo poderia ser utilizado por empregados da iniciativa privada contratados pelo regime CLT, servidores públicos, aposentados e pensionistas do INSS.

A proposta também permite a composição de renda entre diferentes moradores. Um casal, por exemplo, poderia dividir o pagamento do aluguel, desde que cada pessoa respeite individualmente o limite de comprometimento de renda. Durante a vigência do contrato, o inquilino não poderia cancelar unilateralmente a autorização de desconto em folha junto ao empregador.

Para Moira Regina de Toledo, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, a principal vantagem está na redução do risco percebido pelo proprietário.

Segundo ela, atualmente a análise de locação considera não apenas a renda do candidato, mas também a existência de garantias adicionais quando há dúvidas sobre a capacidade de pagamento.

“O aluguel consignado traz um diferencial significativo. Ao trabalhar com pensionistas e aposentados, por exemplo, há maior certeza de recebimento, já que essas pessoas não estão sujeitas à perda do emprego”, afirma.

O aluguel consignado também pode acelerar uma mudança que já ocorre no mercado de locação: a perda de participação do fiador tradicional. Dados da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) mostram que aparticipação do fiador nos contratos pesquisados caiu de 62% em 2020 para 39,45% em 2024. No mesmo período, o seguro-fiança avançou de 12,07% para 27,63%.

Para Accyoli, o novo modelo tende a reduzir ainda mais a dependência do fiador, mas não deve eliminar essa modalidade. “Trabalhadores informais, autônomos e pessoas sem margem consignável ainda precisarão de outras garantias”, afirma.

O seguro-fiançatambém deve continuar existindo, mas pode passar por mudanças. Segundo o executivo, a indústria pode criar produtos mais específicos, voltados para riscos como perda de renda, danos ao imóvel e outros encargos.

O ponto central, segundo ele, é evitar que o inquilino pague duas vezes pela mesma proteção. “O aluguel consignado deve substituir uma garantia, e não criar mais um custo para o inquilino”, afirma.

Modelo pode aumentar oferta de imóveis?

Um dos efeitos esperados pelo mercado é uma possível ampliação da oferta de imóveis para locação. A lógica é que, com menor risco de inadimplência e maior previsibilidade de recebimento, proprietários que hoje mantêm imóveis vazios podem se sentir mais seguros para colocá-los no mercado.

Para Sandro Westphal, vice-presidente de Alianças e Parcerias Estratégicas da Loft, o impacto pode ser significativo. “O aluguel consignado pode ser um passo importante para democratizar e reduzir o custo da locação residencial no Brasil”, afirma.

Segundo ele, uma garantia mais eficiente pode reduzir custos operacionais e facilitar a entrada de novos consumidores no mercado formal de aluguel.

Estimativas da ABMI, citadas pela Loft, indicam que o modelo poderia gerar uma economia anual de R$ 4,5 bilhões e reduzir em cerca de 4% o custo médio dos contratos, considerando a redução de despesas relacionadas às garantias locatícias.

Especialistas, porém, ressaltam que o consignado sozinho não resolve o déficit habitacional nem cria novos imóveis. “O crédito consignado é parte da solução, mas não é suficiente sozinho. É preciso pensar em medidas complementares para atrair investidores para a locação residencial”, afirma Moira.

Apesar da expectativa de redução dos custos de garantia, o impacto direto sobre o preço do aluguel deve ser limitado no curto prazo. Segundo Accyoli, o valor do aluguel continuará sendo determinado principalmente pela relação entre oferta e demanda em cada região.

“O primeiro efeito deve aparecer no custo de entrada do inquilino e na velocidade de fechamento do contrato. Ele pode deixar de gastar com caução ou seguro e conseguir alugar com mais facilidade”, afirma.

Se o modelo estimular mais proprietários a disponibilizarem imóveis, pode haver algum efeito sobre preços em determinados mercados. Por outro lado, uma maior facilidade de acesso à locação também pode aumentar a demanda.