Fortaleza é a capital onde o aluguel esta ficando mais caro: saiba o motivo

A cidade de Fortaleza, no Ceará, ocupa o primeiro lugar entre as capitais brasileiras onde o aluguel residencial mais subiu nos últimos 12 meses. Os preços avançaram 16,59% até setembro, segundo o Índice FipeZAP, bem acima da alta média de 9,13% registrada pelo indicador no país no mesmo período.

No Brasil, a valorização de 9,13% no aluguel representa quase o dobro da inflação medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), de 4,58%, e também supera com folga o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), usado como referência em contratos de aluguel, que avançou 3,34% no período.

Em Fortaleza, a alta do aluguel foi 3,6 vezes a inflação medida pelo IPCA no mesmo período. A cidade aparece pouco à frente de Natal (RN), onde os aluguéis avançaram 16,51% em 12 meses. Na sequência estão Aracaju (SE), com 15,52%, Rio de Janeiro (RJ), com 14,80%, e Vitória (ES), com 14,22%.

Entretanto, a liderança da capital cearense não significa que a cidade tenha o aluguel mais caro do Brasil em valores absolutos. O preço médio na capital cearense ficou em R$ 42,22 por metro quadrado (m²). São Paulo tem o maior preço médio, de R$ 65,78/m², e Barueri (SP) aparece no topo, com R$ 71,96/m².

Preço médio do aluguel e variação acumulada pelo Brasil

O levantamento considera preços anunciados para novos aluguéis de apartamentos prontos em 36 cidades brasileiras, incluindo 22 capitais, com base em anúncios veiculados na internet. O índice não incorpora os reajustes dos contratos que já estão em vigor.

Por que os aluguéis continuam subindo

O FipeZAP não aponta uma causa isolada para a disparada dos preços em Fortaleza. O comportamento da cidade, porém, está inserido em um mercado de locação que continua pressionado por uma combinação de demanda, oferta e condições financeiras das famílias.

A economista do Grupo OLX, Mariangela Silva, explica que os preços de aluguel são mais sensíveis às mudanças na economia e podem reagir mais rapidamente do que os valores de venda dos imóveis.

"Em geral, os preços de locação são, por natureza, mais flexíveis e reagem de forma mais ágil aos movimentos da economia do que os preços de venda devido aos trâmites necessários para cada transação", explicou.

Um dos fatores que ajuda a manter essa demanda é o nível elevado dos juros. Com condições de financiamento mais restritivas, parte das famílias pode adiar a compra da casa própria e permanecer por mais tempo no mercado de aluguel.

"Em um cenário de juros elevados e condições de financiamento mais restritivas, parte das famílias pode optar por permanecer no mercado de aluguel, contribuindo para a sustentação da demanda por locação, que, ao encontrar uma oferta que não cresce na mesma proporção, pressiona os preços para cima", acrescentou Silva.

Esse descompasso ajuda a explicar por que os aluguéis vêm avançando mais rapidamente que os preços dos próprios imóveis. Nos 12 meses encerrados em setembro, os valores anunciados para locação subiram 9,13% no país, enquanto os preços de venda cresceram 5,51%.

Alta perde força no curto prazo

Apesar da pressão acumulada em um ano, os números mais recentes mostram que o ritmo de aumento dos aluguéis começa a perder força. Em setembro, o Índice FipeZAP de locação residencial avançou 0,52% no país, marcando a quinta desaceleração consecutiva desde abril, quando havia registrado alta de 1,04%.

Em Fortaleza, o movimento mensal foi ainda mais moderado, com os preços subindo 0,15% em setembro. O dado mostra que a liderança da capital no acumulado de 12 meses reflete, principalmente, a forte valorização ocorrida ao longo do período, e não uma nova aceleração no mês mais recente.

Variação mensal dos aluguéis nas capitais brasileiras

Segundo Silva, a desaceleração pode estar relacionada à redução do espaço para novos reajustes, diante de uma inflação mais controlada, da capacidade de pagamento das famílias e das condições de oferta e demanda de cada mercado local.

"A desaceleração não significa uma queda generalizada dos preços", de acordo com a economista. Em setembro, 31 das 36 cidades acompanhadas pelo índice registraram valorização, incluindo 19 das 22 capitais monitoradas.

Alta do aluguel não significa retorno maior na mesma proporção

A valorização dos aluguéis também reforça o potencial de geração de renda dos imóveis residenciais. De acordo com o levantamento do FipeZAP, a rentabilidade média estimada do aluguel no país, medida pelo "rental yield", ficou em 6,13% ao ano em setembro.

Esse retorno varia bastante entre cidades e tipos de imóvel. Em Fortaleza, o rental yield ficou em 4,92% ao ano, abaixo da média nacional, mesmo com a cidade registrando a maior valorização do aluguel entre as capitais em 12 meses.

A diferença ocorre porque a rentabilidade não depende apenas de quanto o aluguel sobe, mas também da relação entre o valor recebido na locação e o preço do próprio imóvel.

Os imóveis de um dormitório apresentam o maior retorno médio no levantamento, com rental yield estimado de 6,74% ao ano, acima da média geral do mercado residencial.

Mariangela ressalta ainda que o indicador representa uma rentabilidade bruta e não considera necessariamente despesas relacionadas ao imóvel, como manutenção, tributação ou períodos em que a unidade permanece sem inquilino.