Francês que já reformava prédios no Centro de SP antes da moda prepara novo projeto de R$ 80 milhões
Maxime Barkatz, fundador da Ilion Partners, acredita que a próxima etapa da revitalização da região será atrair empresas para edifícios corporativos requalificados
RESUMO | A Ilion Partners prepara para o quarto trimestre de 2026 o início de um retrofit de R$ 80 milhões no antigo Edifício Henrique de Toledo Lara, na Rua da Consolação, no Centro de São Paulo. O projeto prevê escritórios classe A, galeria comercial e conclusão no fim de 2027, como parte da aposta de Maxime Barkatz na requalificação da região.
Quando o francês Maxime Barkatz voltou ao Brasil, em 2013, o Centro de São Paulo ainda carregava uma imagem distante da efervescência imobiliária que começaria a ganhar força anos depois. O empresário, que havia morado na cidade entre 2003 e 2005 como estudante, retornava depois de construir uma carreira no mercado imobiliário europeu e vender a empresa que havia criado na França.
A região central, porém, continuava no radar. Em 2014, ele fez a primeira transação imobiliária no país: comprou um hotel no Baixo Augusta e transformou o imóvel em uma operação residencial para locação voltada ao público estudantil. Foi o ponto de partida para a construção da tese que daria origem à Ilion Partners.
Hoje, a gestora soma 25 projetos entre concluídos e em andamento, principalmente no Centro expandido de São Paulo, com 125 mil m² de área construída e um portfólio de ativos avaliado em R$ 730 milhões.
O próximo capítulo dessa estratégia está na Rua da Consolação, onde a empresa prepara um retrofit corporativo de R$ 80 milhões. O antigo Edifício Henrique de Toledo Lara será transformado em um empreendimento de escritórios classe A, com 20,2 mil m² de área construída, 11 lajes corporativas de aproximadamente 1.000 m², 222 vagas de garagem e uma galeria comercial com dez lojas.
“Eu acredito muito na volta de empresas para o Centro. Da mesma forma que as pessoas querem voltar a morar no Centro, elas querem voltar a trabalhar no Centro”, afirma Barkatz.
Como um francês transformou prédios antigos em uma tese imobiliária
Apesar de frequentemente associado à popularização do retrofit no Brasil, Barkatz faz uma ressalva sobre essa história. Segundo ele, a recuperação de edifícios antigos já era feita por outros empreendedores antes da Ilion.
A diferença, na visão dele, foi transformar o retrofit em uma estratégia empresarial estruturada, com capital de investidores e uma operação dedicada ao tema.
“O que talvez a Ilion trouxe foi a primeira empresa que realmente quis se constituir ao redor desse tema”, afirma. Segundo ele, iniciativas anteriores eram mais artesanais, enquanto a companhia buscou criar uma operação capaz de desenvolver vários projetos simultaneamente.
A lógica do negócioé comprar ativos que perderam valor ao longo do tempo, modernizar sua estrutura e devolver esses imóveis ao mercado com novos usos. Para Barkatz, o ponto central é que muitos desses edifícios estão localizados justamente onde a cidade já tem infraestrutura, transporte e comércio.
“O Centro tem uma infraestrutura que demorou décadas para ser construída. Não faz sentido ter um eixo de desenvolvimento da cidade se o Centro está vazio”, disse o empresário em outra discussão sobre o tema.
Por que apostar em escritórios no Centro novamente
O projeto da Consolação representa uma mudança dentro da própria estratégia da Ilion. Até agora, boa parte dos retrofits da empresa estava ligada ao segmento residencial. Agora, a aposta é recuperar um edifício corporativo.
A escolha parte de uma leitura de que o Centro ganhou novos moradores, restaurantes, comércio e atividades culturais, mas ainda tem uma lacuna no mercado de escritórios.
Segundo Barkatz, muitos edifícios corporativos da região perderam qualidade ao longo dos anos e passaram a ser ocupados por empresas de menor valor agregado.
“Tem um problema de ovo e galinha aqui, porque não tem estoque para essas empresas de lajes corporativas de bom padrão. Então, como não tem produto, parece que não tem demanda”, afirma.
A experiência do Copan, onde a Ilion participou da transformação da laje corporativa do edifício, reforçou essa percepção. Segundo ele, empresas como Enjoei, Greenpeace e Hartmann House escolheram permanecer no Centro pela combinação de localização, transporte e experiência urbana.
Projeto do Edifício Consolação, na Rua da Consolação: prédio dos anos 1970 será transformado em empreendimento corporativo classe A com investimento de R$ 80 milhões. (Ilion Partners/Divulgação)
O que muda no antigo prédio da Consolação
O Edifício Consolação nunca deixou completamente de funcionar. O problema, segundo Barkatz, foi a perda gradual de valor do imóvel. O prédio passou por um processo de envelhecimento, com redução da qualidade dos ocupantes, cerca de 40% de vacância e lojas vazias no térreo.
O retrofit pretende reposicionar o empreendimento. O projeto prevê modernização das instalações prediais, climatização VRF, novos sistemas de acesso e segurança, reforma da fachada, troca de caixilhos e requalificação da galeria comercial.
A ideia é que o térreo tenha papel tão importante quanto os escritórios. A Ilion pretende criar um mix de gastronomia, cultura, arte, comércio e serviços para aproximar o prédio da vida urbana da região.
“A galeria e a praça são tão importantes para o projeto quanto as lajes. Queremos operações que deem motivo para as pessoas estarem ali ao longo do dia e da noite”, afirma Barkatz.
As obras estão previstas para começar no quarto trimestre de 2026, com conclusão estimada para o final de 2027. O empreendimento está dentro do perímetro do Requalifica Centro.
Novo conceito para o Edifício Consolação: retrofit prevê modernização das lajes corporativas e requalificação da galeria comercial voltada à cidade. (Ilion Partners/Divulgação)
Por que o retrofit ganhou força agora em São Paulo
A tese de Barkatz encontrou um ambiente mais favorável nos últimos anos. Além do movimento privado, a Prefeitura de São Paulo criou mecanismos para estimular a recuperação de imóveis antigos.
Segundo dados apresentados pelo município, há atualmente mais de 50 edifícios em processo de requalificação na região central, somando 5.238 moradias em projetos enquadrados em programas como Requalifica Centro e Subvenção Econômica. Desse total, 15 prédios já concluíram as obras.
A Subvenção Econômica prevê recursos públicos para apoiar projetos de requalificação e pode cobrir até 25% do custo elegível das obras. Nos três primeiros chamamentos realizados entre 2023 e 2025, 31 empreendimentos foram selecionados, com cerca de R$ 67,5 milhões em subvenções concedidas.
A Ilion participou desses mecanismos. Segundo Barkatz, a empresa foi contemplada nos três primeiros editais, com um projeto em cada chamada. Dois deles, os edifícios Dona Martha e Roman, já receberam 100% do subsídio previsto, enquanto outro projeto, o edifício Anhumas, estava em fase de obras.
“O que é bom dessa subvenção é que ela é uma coisa muito objetiva, com contrapartidas bem definidas. É do jeito que os investidores gostam”, afirma.
O que o empresário espera para o futuro do Centro
Para Barkatz, o retrofit não deve substituir novos empreendimentos imobiliários, mas ocupar um espaço relevante na recuperação de áreas já consolidadas.
A aposta agora é que a volta dos moradores seja acompanhada pela volta dos escritórios.
“O Centro nunca perdeu totalmente a vocação comercial. Ele tinha virado muito uma coisa de escritório barato perto do metrô”, afirma.
Com novos projetos e uma oferta maior de edifícios qualificados, o empresário acredita que a região pode voltar a atrair empresas que buscam uma localização conectada à cidade.
“Eu acho que a região vai se firmar como uma região que volta a atrair empresas de alto valor agregado”, afirma.
Quanto a Ilion Partners investirá no retrofit da Rua da Consolação?
A Ilion Partners investirá R$ 80 milhões na transformação do antigo Edifício Henrique de Toledo Lara em um empreendimento corporativo classe A.
O que o novo Edifício Consolação terá?
O projeto terá 20,2 mil m² de área construída, 11 lajes corporativas de cerca de 1.000 m², 222 vagas de garagem e uma galeria comercial com dez lojas. O retrofit também prevê novos sistemas de climatização, acesso e segurança, além da reforma da fachada e da troca de caixilhos.
Quando começam e terminam as obras do Edifício Consolação?
As obras estão previstas para começar no quarto trimestre de 2026, com conclusão estimada para o fim de 2027.
Por que Maxime Barkatz aposta na volta dos escritórios ao Centro de São Paulo?
Segundo Maxime Barkatz, o Centro ganhou moradores, restaurantes, comércio e atividades culturais, mas ainda carece de lajes corporativas de bom padrão. O empresário acredita que uma oferta maior de edifícios qualificados pode atrair empresas de alto valor agregado.
Quantos projetos a Ilion Partners possui?
A Ilion Partners soma 25 projetos concluídos ou em andamento, principalmente no Centro expandido de São Paulo. A gestora possui 125 mil m² de área construída e um portfólio de ativos avaliado em R$ 730 milhões.
Como os programas municipais apoiam os retrofits no Centro de São Paulo?
Segundo dados apresentados pela Prefeitura de São Paulo, mais de 50 edifícios estão em processo de requalificação na região central, com 5.238 moradias. A Subvenção Econômica pode cobrir até 25% dos custos elegíveis das obras e concedeu cerca de R$ 67,5 milhões a 31 empreendimentos selecionados entre 2023 e 2025.