Fundadores da Loft garimpam coberturas antigas para reformar e vender por até R$ 25 milhões

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A empresa de reforma e revenda de coberturas Dupllex acumula mais de R$ 220 milhões em VGV desde o fim de 2022, com atuação em bairros nobres de São Paulo. Fundada pelos engenheiros Marcus Grigoletto e Gustavo Saraiva, a empresa já vendeu uma unidade por até R$ 15 milhões e prepara outra estimada em R$ 25 milhões.

Em uma cobertura de 338 metros quadrados de um prédio na Rua Haddock Lobo, no Jardim América, os quartos ocupavam o lado que os novos proprietários consideravam mais interessante para receber visitas. A área externa, por sua vez, ficava voltada para a Rua Augusta. A solução foi inverter a lógica do apartamento: levar o espaço de convivência para a fachada e integrá-lo ao terraço e à área gourmet e reorganizar as suítes no outro lado do imóvel.

É nesse tipo de transformação que os engenheiros Marcus Grigoletto e Gustavo Saraiva construíram seu negócio. À frente da Dupllex, eles compram coberturas antigas em bairros nobres de São Paulo, refazem a infraestrutura e a distribuição dos ambientes e colocam os imóveis novamente à venda. A maior transação da empresa até agora foi de R$ 15 milhões, por uma unidade de 514 metros quadrados no Jardim Paulista.

Desde o início da operação, no fim de 2022, a Dupllex soma mais de R$ 220 milhões em valor geral de vendas, o VGV. Em 2025, foram R$ 82 milhões, segundo os sócios.

“A gente descasca o apartamento inteiro, chega nas estruturas e começa tudo de novo”, diz Grigoletto.

O trabalho busca resolver uma combinação frequente nesses imóveis: endereços valorizados e vistas difíceis de reproduzir, mas plantas e instalações que já não atendem ao uso atual. Ao comprador, a Dupllex oferece a possibilidade de morar em um prédio antigo sem assumir a reforma que esse apartamento exigiria.

Como uma cobertura antiga vira um novo produto

A procura se concentra nos Jardins, no Itaim Bibi, na Vila Nova Conceição e em parte de Moema. São regiões nas quais há demanda por troca de imóveis e pouco espaço disponível para novas construções, afirmam os empresários.

As oportunidades chegam por imobiliárias e corretores parceiros, embora a empresa também faça buscas em portais e receba contatos de proprietários. Antes da obra, porém, existe uma negociação que pode consumir tempo: acertar o preço de um imóvel ao qual a família está ligada há décadas.

“Muitas vezes, a cobertura está parada há cinco, seis anos”, afirma Grigoletto. Segundo ele, a empresa usa dados de mercado para aproximar a expectativa do vendedor de um valor que permita realizar o projeto.

Na outra ponta da conta está o potencial de transformação. Coberturas antigas podem ter terraços separados das salas por desníveis, áreas de lazer pouco aproveitadas e ambientes fragmentados. A Dupllex procura imóveis nos quais uma nova organização consiga mudar a experiência de uso.

A intervenção inclui a substituição da impermeabilização e das instalações elétricas e hidráulicas, além do dimensionamento dos sistemas de ar-condicionado e dos equipamentos previstos para cada projeto. Dependendo da unidade, entram piscinas, saunas, automação e aquecimento de piso.

No acabamento, a empresa entrega cozinhas e espaços gourmet com marcenaria e eletrodomésticos, banheiros equipados e iluminação instalada. Os móveis soltos e a decoração ficam com o comprador.

“Ao longo dos anos, a gente construiu uma base neutra que absorva todo tipo de decoração”, diz Grigoletto.

Por que os sócios escolheram esse mercado

A Dupllex é a quarta empresa que Grigoletto e Saraiva montam juntos no setor imobiliário. Os dois cursaram engenharia civil e, depois de se formar, abriram uma construtora em 2006, voltada a obras e reformas de alto padrão.

Em 2011, compraram o primeiro apartamento para reformar e revender, atividade conhecida como home flipping. O negócio correu em paralelo à construtora até 2016, quando os dois se associaram a João Viana para criar uma empresa dedicada à compra, reforma e venda de imóveis.

O foco eram apartamentos de aproximadamente 250 a 350 metros quadrados, principalmente nos Jardins. A busca por capital para ampliar a operação os aproximou de Florian Hagenbuch e Mate Pencz. Da associação nasceu a Loft, em 2018.

Segundo Saraiva, a operação chegou a ter 400 reformas simultâneas. Ao longo da trajetória dos sócios, foram mais de 2 mil apartamentos reformados.

Depois de deixar a Loft, os engenheiros voltaram a empreender com um recorte mais específico. Na leitura deles, o retorno a São Paulo de famílias que haviam passado parte da pandemia fora da cidade ampliou o interesse por imóveis com mais espaço e áreas abertas.

A escolha também elevou a complexidade das obras. Reformar uma cobertura exige adaptar o projeto à infraestrutura de um edifício existente, transportar materiais até os últimos andares e conviver com as restrições de um condomínio em funcionamento.

“A logística dentro desse mercado é o que mais impacta”, afirma Grigoletto.

Como funciona a conta entre comprar e revender

O modelo principal da Dupllex exige que a empresa compre o imóvel e assuma a reforma antes de concluir a revenda. O resultado depende da diferença entre o preço final e os gastos com aquisição, obra, manutenção da unidade e comercialização.

Os R$ 220 milhões de VGV acumulado representam o valor de vendas dos imóveis, e não o lucro da operação. Os sócios não detalharam na entrevista a margem consolidada nem a estrutura de financiamento das aquisições.

O ciclo entre compra, reforma e venda gira em torno de 14 meses, segundo Saraiva. Cerca de 70% dos apartamentos são vendidos durante a obra. Nas unidades que chegam prontas ao mercado, a espera pode se estender por mais quatro, cinco ou seis meses.

Nesses casos, a empresa pode mobiliar temporariamente os ambientes para ajudar o visitante a visualizar o uso dos espaços, prática conhecida como home staging.

A venda é feita por corretores e imobiliárias parceiros. Uma equipe comercial interna mantém essa rede informada sobre preços, projetos e disponibilidade. A estrutura própria tem 15 pessoas e concentra funções como engenharia, coordenação e suprimentos. A mão de obra direta é terceirizada, com 30 a 40 profissionais trabalhando em cada cobertura em determinados momentos da obra.

Há diferenças expressivas entre os resultados de cada projeto. Na apresentação institucional, a empresa informa que uma cobertura de 395 metros quadrados no Jardim América foi vendida um mês depois do lançamento, com retorno sobre o capital investido de 68%. Em outra, de 514 metros quadrados no Jardim Paulista, a venda levou oito meses após o lançamento, com retorno de 27%. São resultados de operações específicas, não uma média do negócio.

O que muda quando o cliente chega antes da compra

Embora a compra para revenda seja a atividade principal, a demanda dos próprios clientes abriu uma segunda frente. Em 2025, a empresa realizou três negócios nos quais o comprador adquiriu o imóvel diretamente do proprietário e contratou a Dupllex para fazer a transformação.

Em um dos casos, o cliente procurava uma penthouse, cobertura distribuída em um único pavimento, no Jardim Paulista. A empresa tinha uma unidade desse tipo na Haddock Lobo, mas a localização não atendia ao pedido. A saída foi aproveitar uma negociação de compra que já estava em andamento em outro endereço.

O cliente comprou o apartamento, e a Dupllex ficou responsável pelo serviço. A modalidade recebeu o nome de Atelier Dupllex.

“A customização é mais fácil porque não tem que quebrar nada para alterar”, diz Saraiva.

A participação desde o início permite escolher acabamentos e adaptar o projeto antes da execução. Para a empresa, é uma forma de atender a uma procura que o estoque disponível nem sempre consegue contemplar, sem precisar adquirir aquela unidade.

Até onde os preços podem chegar

A Dupllex começa agora a testar projetos acima da faixa das maiores vendas que já realizou. A empresa adquiriu uma cobertura no Jardim Paulista cujo preço previsto de comercialização é de R$ 25 milhões.

O movimento atende a uma meta definida pelos sócios no começo de 2026: experimentar imóveis com valor superior a R$ 22 milhões. A aposta está em unidades maiores, capazes de acomodar áreas de convivência e lazer sem comprometer a circulação entre os pavimentos.

Entre os imóveis disponíveis, uma cobertura de 318 metros quadrados na Rua Oscar Freire tem preço pedido de R$ 13,29 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 41,8 mil por metro quadrado. No 22º andar de um edifício Lindenberg, a unidade reúne atributos que os sócios procuram: recuo em relação à rua, jardim de Burle Marx no térreo e vista para a região de casas do Jardim Europa.

O próximo endereço pode estar fora das áreas nas quais a empresa já atua. Os empresários buscam oportunidades no Jardim Europa e chegaram perto de comprar uma cobertura no Rio de Janeiro em 2025. Leblon e Ipanema estão no radar, mas ainda não houve aquisição.

A expansão depende de encontrar imóveis nos quais localização, preço de entrada e possibilidade de reforma fechem a conta. É uma busca por oportunidades dentro do estoque que a cidade já tem.

“A gente transforma o espaço e devolve um imóvel novo para uma nova família dentro do que já está lá”, diz Saraiva.