Fundo compra US$ 1,3 bi em empréstimos ligados ao aluguel congelado de Mamdani

A gestora americana Cerberus Capital comprou uma carteira de US$ 1,3 bilhão em empréstimos com exposição a apartamentos de aluguel regulado em Nova York, segundo apurou a Bloomberg. O movimento acontece no momento em que bancos regionais correm para reduzir posições no setor, pressionados por investidores assustados com o congelamento de aluguéis promovido pelo prefeito Zohran Mamdani.

A operação foi fechada com o OceanFirst Financial e conduzida pela plataforma Residential Opportunities da Cerberus, de acordo com pessoas a par do negócio ouvidas pela agência. Os representantes das duas companhias não quiseram comentar.

O OceanFirst havia informado a venda em junho, sem revelar quem era o comprador. Na ocasião, o banco disse que a transação eliminaria a maior parte de sua exposição ao mercado de imóveis com aluguel controlado na cidade.

Um desconto de apenas 8%

O preço exato não foi divulgado. Mas o OceanFirst já havia declarado que avaliava os empréstimos em torno de 92 centavos por dólar e que o valor negociado ficou alinhado a essa estimativa.

Esse é um detalhe relevante. Um desconto de cerca de 8% está longe do que o mercado costuma atribuir a ativos considerados problemáticos. A leitura implícita é a de que a gestora enxerga exagero no pessimismo em torno da categoria.

A Cerberus administra aproximadamente US$ 70 bilhões e atua em private equity, crédito e imóveis. Além de investir diretamente em propriedades, a casa oferece financiamento e tem histórico de comprar carteiras de crédito em bloco.

Por que os bancos querem sair

Os empréstimos ligados a aluguéis congelados são créditos concedidos a proprietários de prédios residenciais, e que tem os próprios imóveis como garantia. O banco empresta ao dono do edifício, e a capacidade de pagamento da dívida depende do fluxo de aluguéis que aquele prédio gera todo mês.

Nova York tem cerca de 1 milhão de unidades sob o regime de rent stabilization, uma modalidade em que a lei define quanto o aluguel pode subir a cada renovação de contrato. Quando um prédio tem parte relevante das unidades nessa categoria, a receita do proprietário fica travada por regra pública, enquanto despesas como IPTU local, seguro, manutenção e folha de funcionários seguem acompanhando a inflação.

A conta ficou mais apertada em 2019, quando uma legislação estadual restringiu os mecanismos que permitiam aos proprietários elevar valores acima do teto, como repassar reformas ao aluguel ou liberar a unidade do controle após a saída do inquilino. Muitos empréstimos daquela época haviam sido concedidos com base na expectativa de que essas saídas continuariam disponíveis. O valor das garantias caiu, e boa parte dessas dívidas passou a valer menos do que o registrado no balanço dos bancos.

A eleição de Mamdani, que fez campanha prometendo reduzir o custo de vida na cidade, elevou a tensão. No mês passado, o Rent Guidelines Board aprovou o congelamento dos reajustes para as unidades com aluguel estabilizado, cumprindo uma das principais promessas do prefeito. Na prática, a receita desses prédios fica parada em 2026 enquanto os custos continuam subindo.

Com margem comprimida, cresce o risco de o proprietário atrasar as parcelas ou precisar renegociar a dívida, principalmente nos contratos que vencem nos próximos anos e terão de ser refinanciados a juros mais altos. Bancos regionais vêm encolhendo essas carteiras justamente para acalmar acionistas.

Não é a primeira vez que essas instituições ficam no centro das preocupações de Wall Street com a qualidade do crédito.

A fila de vendedores está crescendo

Na quinta-feira, o ConnectOne Bancorp, de Nova Jersey, informou que estuda a venda em bloco de sua própria carteira de empréstimos ligados a imóveis com aluguel estabilizado. O objetivo é acelerar a estratégia de redução de risco. O portfólio já encolheu 10% em um ano.

No caso do OceanFirst, a carteira vendida reunia 1.400 contratos, com cerca de US$ 736 milhões diretamente expostos a unidades reguladas. Os empréstimos haviam chegado ao banco em junho, com a aquisição do Flushing Financial. Ou seja, o OceanFirst se desfez do ativo praticamente no mesmo momento em que o incorporou.

"Diante da dinâmica atual do mercado de imóveis com aluguel regulado, acreditamos que faz sentido estratégico reduzir essa exposição de forma significativa", afirmou Christopher Maher, presidente do OceanFirst, em comunicado de junho.

A transação é uma das maiores desde que o mercado nova-iorquino de aluguéis estabilizados foi virado do avesso pela legislação de 2019. E mostra que, mesmo com o clima adverso, ainda há comprador enxergando valor em ativos multifamiliares, em um momento em que gestoras discutem o rumo do mercado imobiliário americano diante da trajetória dos juros.