Fundo imobiliário da XP desembolsa R$ 1,11 bilhão em imóveis e estima valorização de 15% na cota; IFIX recua

O fundo imobiliário XP Office Prime celebrou compromisso de compra de dois empreendimentos corporativos em São Paulo por R$ 1,11 bilhão, que somam 40,4 mil metros quadrados (m²) de área BOMA, além das respectivas vagas de garagem, mostra fato relevante divulgado ao mercado.

De acordo com o documento, a operação envolve o JK Square, localizado na região do Itaim Bibi, e o River South, situado no Butantã.

O FII desembolsou R$ 566,7 milhões à vista pelas aquisições, enquanto os R$ 550 milhões restantes serão pagos em seis parcelas semestrais, com vencimentos entre seis e 36 meses e correção pela variação positiva do IPCA(inflação) no período.

O negócio ainda prevê um possível ajuste de preço de até R$ 49 milhões, condicionado ao cumprimento de determinadas métricas de desempenho dos imóveis estabelecidas no contrato.

Caso os critérios sejam atingidos, o valor total da compra poderá chegar a R$ 1,16 bilhão.

FII novo

O XP Office Prime foi colocado no mercado em julho deste ano. Na ocasião,a XP Vista deu início à oferta pública de cotas do fundo, com a intenção de captar R$ 1,1 bilhão.

À época, a gestora destacou que os recursos seriam destinados justamente para a aquisição dos dois prédios de alto padrão em São Paulo.

No caso do JK Square, trata-se de um edifício com 19 pavimentos, inserido em um complexo que reúne escritórios, lojas e um hotel da bandeira Westin Hotels & Resorts. O imóvel está 100% locado e tem entre seus inquilinos empresas como Uber e Banco ABC (ABCB4)

A aquisição pelo XP Office Prime corresponde a 67% da torre corporativa do JK Square, equivalente a 21 mil metros quadrados, e foi acordada por R$ 759,8 milhões.

Já o River South, localizado na Marginal Pinheiros, tem 10 andares e reúne escritórios, residências e lojas. As salas comerciais apresentam ocupação de 73%, sendo a Wise a principal locatária.

Nesse caso, a aquisição pelo FII é de 94% da área do imóvel, ou 19 mil metros quadrados, por R$ 405,8 milhões.

No prospecto da oferta inicial, a XP havia destacado que a estratégia permitiria aos investidores acesso a lajes corporativas de primeira linha, localizadas em regiões valorizadas de São Paulo, com diversificação de receitas proporcionada pela presença de diferentes locatários.

Renda mínima e pagamentos adicionais

Como parte da estrutura da transação, o vendedor se comprometeu a garantir ao fundo uma renda mínima mensal de R$ 7,9 milhões durante 36 meses, corrigida anualmente pelo IPCA.

O mecanismo, no entanto, tem limite de R$ 60 milhões no período e busca cobrir eventuais efeitos de carências, descontos e vacância dos imóveis.

O vendedor também ficará responsável pelos encargos incidentes sobre as áreas atualmente vagas dos empreendimentos.

Além disso, o acordo estabelece o pagamento de um prêmio de locação ao fundo em cinco parcelas semestrais: R$ 16 milhões, R$ 16 milhões, R$ 11 milhões, R$ 11 milhões e R$ 9 milhões. Ao todo, os pagamentos somam R$ 63 milhões.

Estimativa de valorização da cota patrimonial

O XP Office Prime estima que a marcação dos novos ativos a valor justo deverá provocar uma valorização de aproximadamente 15% na sua cota patrimonial, atualmente considerada em R$ 100.

Ainda de acordo com o fato relevante, a estimativa é baseada em laudos de avaliação elaborados por empresa independente e já considera os custos e despesas relacionados à aquisição e à estrutura do fundo.

A expectativa da gestão é que a remarcação dos imóveis ocorra nos próximos 10 dias.

Desempenho do IFIX

O IFIX, principal índice dos FIIsna B3, encerrou a última segunda-feira (28) aos 3.737,17 pontos, com queda de 0,12%.

Desde o início de setembro, o indicador acumula desvalorização de 0,68%, enquanto, no acumulado de 2026, recua 1,01%.

Destaques do último pregão (28)

O AJFI11 liderou as altas, com avanço de 2,45%. Na sequência, o PMIS11 subiu 2,01%, enquanto o KORE11 ganhou 1,94%.

Ticker	Variação	Último
AJFI11	+2,45%	R$ 8,35
PMIS11	+2,01%	R$ 7,62
KORE11	+1,94%	R$ 67,66
JSRE11	+1,24%	R$ 61,14
CYCR11	+1,06%	R$ 8,55

O BROF11 liderou as quedas, com recuo de 1,97%. Na sequência, o BTCI11 caiu 1,87%, enquanto o PSEC11 registrou baixa de 1,59%.

Ticker	Variação	Último
BROF11	-1,97%	R$ 59,75
BTCI11	-1,87%	R$ 8,41
PSEC11	-1,59%	R$ 50,85
BPML11	-1,44%	R$ 87,61
MCRE11	-1,43%	R$ 7,60