Fundo imobiliário do BTG compra participação em shopping por R$ 220 milhões; veja os detalhes

O fundo imobiliário BTG Pactual Real Estate Hedge Fund (BTHF11) anunciou, por meio de fato relevante, que adquiriu 76% do Shopping Pátio Cianê, localizado em Sorocaba, no interior de São Paulo, por R$ 220,4 milhões.

Segundo o comunicado divulgado ao mercado, do valor da operação, R$ 78,2 milhões (35,5% do total) serão pagos inicialmente, sendo R$ 66,86 milhões por meio da assunção de uma dívida existente sobre o imóvel e R$ 11,4 milhões em moeda corrente nacional.

A dívida assumida pelo fundo tem remuneração de IPCA +7,65% ao ano e vencimento em janeiro de 2034.

Já o restante do pagamento será dividido em duas parcelas:

• R$ 44,1 milhões, correspondentes a 20% do valor da transação, em até 12 meses e corrigidos pelo IPCA;
• R$ 98,1 milhões, equivalentes a 44,5%, em até 24 meses e também corrigidos pela inflação.

O ativo

O Shopping Pátio Cianê possui aproximadamente 19.520 metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL) própria e foi inaugurado em 2013.

Das 140 lojas do empreendimento, estão marcas como Centauro, Casas Bahia, KFC, Riachuelo, McDonald’s, C&A e Outback Steakhouse.

De acordo com o BTHF11, o ativo tem taxa de ocupação de 86,4% e registra vendas nos últimos 12 meses (LTM) de R$ 314 milhões, alta de 7% na comparação anual, além de crescimento de vendas nas mesmas lojas (SSS) de 8% no período.

O fundo imobiliário estima um cap rate (taxa de capitalização) de 10,2% ao ano para a transação, considerando o resultado operacional líquido (NOI) projetado para o empreendimento após o pagamento da última parcela da aquisição.

O cap rate, cabe ressaltar, é um dos principais indicadores para avaliar investimentos imobiliários. A métrica relaciona a renda operacional gerada por um imóvel ao seu valor de aquisição e serve como uma medida da rentabilidade esperada do ativo.

Segundo a BTG Pactual Gestora de Recursos, a compra reforça a estratégia do BTHF11 de investir em ativos reais e ampliar sua exposição ao segmento de shopping centers.