Fundo imobiliário GARE11 compra galpão alugado ao Carrefour e mira dividendos maiores; entenda

O fundo imobiliário Guardian Real Estate (GARE11) anunciou, por meio de fato relevante, a conclusão da compra de um ativo logístico localizado em Itapevi, no interior de São Paulo, por R$ 119,81 milhões.

Segundo o comunicado divulgado ao mercado, o imóvel fica às margens da Rodovia Presidente Castelo Branco e possui uma área construída de aproximadamente 34,3 mil metros quadrados (m²), em um terreno de cerca de 405,8 mil m².

O galpão conta com espaços de armazenagem seca e refrigerada e está 100% locado ao Grupo Carrefour, funcionando, de acordo com o GARE11, como um centro estratégico para o abastecimento da rede de lojas da companhia.

O contrato de aluguel é do tipo típico e tem vencimento previsto para dezembro de 2029. Apesar disso, de acordo com a Guardian, gestora do fundo, a varejista já manifestou interesse na renovação.

O pagamento

A aquisição do empreendimento foi realizada por meio do Guardian Prime Log FII, um veículo controlado pelo próprio GARE11.

O pagamento foi distribuído em duas parcelas:

• A primeira, de R$ 101,7 milhões, foi quitada na assinatura da escritura;
• A segunda, de aproximadamente R$ 18 milhões, vence em julho de 2028 e será corrigida pelo IPCA (inflação).

Segundo a Guardian, os recursos para o pagamento inicial já vinham sendo provisionados desde janeiro de 2026, o que faz com que o impacto da operação sobre a estrutura de capital do fundo seja considerado “marginal”.

Potencial de valorização e rebalanceamento do portfólio

No fato relevante, a gestora afirmou que a aquisição foi motivada pela qualidade do imóvel e por sua localização estratégica.

A expectativa da casa é que a valorização dos aluguéis logísticos na região, somada ao potencial de expansão das áreas refrigeradas e de melhorias na propriedade, contribua para elevar o retorno do investimento ao longo dos próximos anos.

A Guardian informou que a estrutura financeira da operação garante ao GARE11 uma rentabilidade média ponderada de dois dígitos nos cinco primeiros anos — já descontados os custos de aquisição — e superior ao guidance vigente de distribuição de dividendos, sem considerar eventuais reajustes reais no aluguel.

A compra também integra o processo de rebalanceamento da carteira do GARE11, que tem buscado aumentar a exposição ao segmento logístico e reduzir a participação de imóveis de renda urbana.

Em junho, vale lembrar, o fundo anunciou um compromisso de venda de um portfólio de lojas alugadas ao Atacadão por aproximadamente R$ 804,36 milhões, rede de supermercados pertencente ao Grupo Carrefour.

Segundo a gestora, o objetivo é reduzir a concentração de receitas provenientes da varejista, que atualmente figura como a principal inquilina do GARE11, sendo responsável por cerca de 37% da receita de aluguel do veículo.

Com isso, a compra do novo galpão eleva temporariamente essa exposição, mas a expectativa é que a venda das lojas restabeleça um nível de concentração considerado mais equilibrado.

Abaixo, veja a simulação de como ficará o portfólio do fundo após esta aquisição e, em seguida, uma segunda projeção considerando a conclusão da venda das lojas do Atacadão.