Fundo imobiliário movimenta mais de R$ 1,38 bilhão em compra de imóveis; veja os detalhes

O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) anunciou, por meio de fatos relevantes, quatro operações distintas envolvendo a compra de imóveis e participações em empreendimentos logísticos que somam mais de R$ 1,38 bilhão.

De acordo com os comunicados, os negócios abrangem ativos localizados nos estados de Pernambuco, Espírito Santo, Minas Gerais e Paraná.

Galpões em Extrema

Em Minas Gerais, o fundo celebrou contrato para adquirir, de forma indireta, os galpões G100, G200 e G300, localizados em Extrema, por R$ 424,3 milhões.

A transação prevê a aquisição da totalidade das ações da Áurea Extrema Empreendimentos Imobiliários SPE, companhia proprietária dos imóveis.

Metade do preço, equivalente a R$ 212,2 milhões, foi paga aos vendedores na assinatura do contrato, enquanto o saldo restante será quitado no fechamento.

A estrutura, porém, prevê que um novo fundo imobiliário, a ser constituído e gerido pela Cy.Capital, assuma a posição contratual do TRXF11 como comprador.

O TRXF11 deverá subscrever e integralizar a totalidade das cotas desse novo FII como investidor âncora, por meio de uma oferta pública de distribuição.

A operação foi previamente aprovada pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade), mas ainda depende de condições suspensivas, incluindo a constituição do novo veículo.

Imóvel locado para a BRF

Em Curitiba, o fundo concluiu a aquisição de uma fração de 90,07% de um imóvel localizado na Rodovia BR-277, por R$ 103,5 milhões.

O ativo possui cerca de 23,4 mil metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL) e está locado para a BRF (MBRF3), que utiliza o espaço como sede administrativa.

A transação considera cap rate (taxa de capitalização) de 10,25% ao ano, com base nos aluguéis mensais vigentes.

Do valor total, R$ 10,3 milhões foram pagos em dinheiro, enquanto R$ 93,1 milhões poderão ser compensados com créditos decorrentes da subscrição e integralização, pelos vendedores, de cotas do TRXF11.

Com a assinatura da escritura pública definitiva, o fundo será colocado na posse indireta da fração adquirida e passará a receber as receitas de locação correspondentes.

Centro logístico em Viana

O TRXF11 também celebrou compromisso para adquirir um centro logístico localizado em Viana, no Espírito Santo, por R$ 643,6 milhões.

O imóvel possui aproximadamente 184,1 mil m² de ABL e está alugado para empresas como DHL, Ybera, Ativa, Super BH e Raia Drogasil.

A transação considera cap rate de 8,57% ao ano, com base nos aluguéis mensais vigentes.

Do preço, R$ 337,1 milhões serão pagos na data de fechamento da operação, podendo ser compensados com créditos decorrentes da subscrição e integralização, pelo vendedor, de cotas do fundo.

Os R$ 306,5 milhões restantes serão pagos em dinheiro em até 90 dias após a superação das condições resolutivas previstas no compromisso de venda e compra.

Mesmo assim, o TRXF11 será colocado na posse indireta de uma fração ideal de 50% do imóvel e passará a receber as receitas de locação correspondentes à participação. A posse direta e integral ocorrerá após o pagamento do valor total.

Compra de participação em Recife

No Pernambuco, o fundo concluiu a aquisição de uma participação de 70% no empreendimento LOG Recife II, da Log Commercial(LOGG3), que fica localizado em Jaboatão dos Guararapes.

O imóvel possui 68,6 mil metros quadrados de ABL, dos quais 48 mil m² correspondem à participação adquirida pelo TRXF11.

O galpão está locado à Shopee por meio de contrato com prazo de 60 meses, iniciado em fevereiro de 2025. O aluguel correspondente à fração do FII é de R$ 1,43 milhão por mês, com reajuste anual pela inflação.

O preço-base da aquisição foi de R$ 210 milhões, atualizado pela variação positiva do IPCA entre 15 de agosto de 2026 e a data de conclusão do negócio.

Desse valor, R$ 130 milhões foram pagos no momento do fechamento, sendo R$ 55 milhões em dinheiro e R$ 75 milhões compensados com créditos decorrentes da subscrição e integralização, pela LOG, de cotas do TRXF11.

Os R$ 80 milhões restantes serão quitados em duas parcelas de R$ 40 milhões cada, também corrigidas pelo inflação. A primeira vence em 30 de dezembro de 2026 e a segunda no 14º mês contado da outorga da escritura.

A vendedora ou uma empresa de seu grupo continuará responsável pela gestão e administração imobiliária do empreendimento.

TRXF11 amplia portfólio logístico

Somadas, as quatro operações representam mais de R$ 1,38 bilhão. Os valores, porém, estão em estágios diferentes.

De acordo com a TRX Investimentos, gestora do TRXF11, as transações estão alinhadas à estratégia de formar um portfólio com ativos bem localizados, características técnicas atuais e contratos de longo prazo com grandes companhias.